广东楼市:房价没有大跌的空间,选择比努力更重要

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提问：您好广叔，本人打算入手一套六百万左右的房子，请问那里比较合适，工作在福田

回答：你好，工作在福田，选筹重点关注以下几个方向： 两房就买 福田中心区 侨乡 三房就考虑 福田皇岗 梅林 华强南 另外龙华上塘板块也值得关注 深圳买房要结合你的实际情况来选筹 首付 房票情况 月供能力 自住还是投资 是否关注学区 对房龄是否有要求？ 细化需求再做具体的推荐

提问：广叔您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？

回答：你好，丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

提问：广叔您好，坐标南通。家住启东，2018年老家没有新盘，买了老旧大二手房，感觉现在已经被套牢，有价无市。家里两边老人各有一套类似的房子。问题一：目前有子弹90万，想去南通做投资，南通主城三区都已经涨了一大波，现在买是否合适，具体买哪里合适？另外苏通科技产业园区的房子投资发展是否值得投资？问题二：老家买的不合适的房子该如何处理为好？

回答：你好，1.南通如果是考虑纯投资，没有自住需求，不建议买南通。南通概念一大堆，该炒的都炒完了，更多都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，投资并不是特别看好，南通目前就是上涨尾声，现在去投资买入，大概率会站岗，因为概念已经炒得差不多了。

2.启东城市能级太低，所以二手房市场有价无市，而且还是老破大，接盘侠就更少了，如果不住还是建议想办法尽快出手，只能低于市场价看看，不能期望值太高。子弹90，投资建议优先考虑，破限购买入南京或者苏州，未来利益最大化。

提问：你好广叔，本人现在在深圳南山有一套二房（无贷款），横岗有一套小三房（贷款250万30年），手里有40万现金，现在想在深圳买或者换一个好的中学学位房，或者再买一套升值潜力大的，怎么操作，想听听你的建议。

回答：你好，建议说说南山和横岗的楼盘具体情况，再判断是继续持有还是出手裂变。 区位上南山优于横岗。 深圳学区和潜力大的楼盘可以兼顾，目前比较推荐福田 南山 宝安的部分板块。

提问：你好广叔，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

回答：你好，到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。 而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。 2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，old money 会持续热爱香蜜湖。 或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

提问：广叔你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：你好，西北旺以前分析过 表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。 本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。 西北旺在海淀都算比较贵的。 不如西二旗西三旗回龙观。

提问：广叔你好，本人已婚，夫妻俩均属县城双职工，在宁海县城有自住房且无房贷，故有意向在宁波买房投资，预算300W以内，首付40%，有以下几点问题望帮助解决： 1.首付来源于得先卖掉一套鸡肋房(鸡肋房是双房产证，地处宁海县城，目前用于出租，140平，1万一平挂出去很久无人问津)，该房是否还得再降价卖出？如何卖可以快速出手而不亏？2.若等双证房卖出凑首付是否会错过这段时间的黄金买房期？宁波房价是否会在短期内涨幅扩大？

回答：你好，双房产证+县城，是你出手房子周期很长的硬伤所在，建议可以考虑适当降价。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。

换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。宁波楼市就是杭州楼市的影子股。未来杭州会有新高，外溢后宁波也会补涨，也会有新高。只不过要等个几年了。当下宁波楼市依靠杭州湾拉低房价，然后东部新城这边暗涨。不过现在宁波也已经到尾声了，因为这一波购买力也差不多用光了，需要养一养。宁波是地价驱动的房价上涨，未来短期几年内不会有大涨，你置换现在可以先卖起来，然后慢慢选，不着急入手。

提问：你好广叔，本人手里子弹150个，还有张深圳sfsd的房票可投资，看中了一套平湖佳兆业茗萃园的二手房，85平320w，但学位已被占用。值得入手么？还是有更合适的推荐？

回答：你好，平湖这个区位很是一般。 第一，除了10号地铁，没有其他值得称道的利好了，而地铁助力有限，因为基础配套很弱，地铁难遮百丑。 第二，像一个大工厂，满眼厂棚区，商品房，旧改都很零碎，没有连成片，没有量变就难以质变，任何配套都要人流支撑。 第三，光芒不够，购买力有限，平湖虽然是电商大本营，但是一些平湖上班的甚至更愿意买到隔壁的龙中去。 子弹150关注福田梅林彩田，保税区皇岗，科技园，西丽板块，逢笋入

提问：广叔好，5年左右纯投资，保值增值，龙悦居四期63平520万（14年入住的经济适用房可转红，全部户型方正一模一样），可以下手吗？我自己感觉区位不符合深圳一路向西的发展和规划，但又对深圳北站和深外国语龙华学校有群期待，所以犹豫。 还是说买松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建议？谢谢。

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以关注，有空间。 投资南山的两房有两个逻辑， 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 海岸城目前不适合自住，适合投资长持。 这3个盘都还不错，根据你的需求来选择

提问：广叔好，首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。

回答：你好，450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且背面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新

提问：广叔你好，新人首问。成都青白江可以买吗？青白江未来发展怎么样？

回答：你好，如果周边工作自住可以买，环境现在还可以比较宜居，纯投资的话一般。 目前看来青白江的优势只是相对于成都三圈层还算便宜而已，未来顶多均价到1万这个数估计不会涨太多。当然如果说去德阳买房或许还不如在青白江吧，成都这个地方三圈层需挑选位置前景不错的价格洼地，视高千万别碰就对了。现在天府新区还没成熟就开始吹视高很好，金牛区改造没完就开始吹新都。 总结一下： 非成都直管区你别想它有太大的空间。

提问：广叔你好，请问沈北大河名著的楼盘投资如何？均价9300，说是有小学初中。沈北楼盘很多，我很担心以后转手有价无市，是否投资学区房更有保障呢？感谢解答！

回答：你好，大河原著是几个开发商联合开发的，之前没有五证，很一般的一个盘。 沈北这么多低价盘，怎么偏偏就挑了这个盘？又是无良中介推荐的？

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