撰文：融姑娘

​​融姑娘又来宝荷踩盘了，这次终于轮到了宝荷西南角，目前体量最大的新盘，京基御景半山。

项目所在范围内5个小区扎堆（京基御景半山、宝荷欣苑1期2期、正弘林语轩、宝昌利御峰公馆），未来人口密集。

但片区的商业配套十分缺乏。

所以京基项目在建成之前，一度成为周边新盘推售，在描述未来商业环境时，给购房者画的“大饼”。

上次踩盘正弘林语轩的时候，有销售提到： 未来项目旁边的京基项目，会带有3层的肉菜市场，还有足够的商业配套满足生活所需，很方便。

然而这次京基开放展示中心，融姑娘来一探究竟。发现所谓“3层肉菜市场+足够商业配套”，实际上就是少量底商+500㎡社区菜市场！

京基御景半山，终究还是没能救得了宝荷片区的商业！

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500㎡菜市场+部分底商

交通不便，学校多，但资源弱

配套评分：15分（总分25分）

宝荷居住氛围很好，环境也不错。

这从附近已经成熟的住宅，如金地名峰、振业天峦等项目可以看出，这边的居住感都是不错的，但整体发展还是缓慢。

1、商业配套 目前，片区的商业只能最小限度的满足生活所需，几乎不存在大型商业配套。 临近几个项目几乎都要依靠1公里以外的振业峦山谷沃尔玛。

​ 虽说散步过去不算特别远，但远远不足以满足如此多的小区的购物需求。 正因为如此，西南角这一块体量最大的京基御景半山被寄予厚望。 但京基要让大家失望了。

来源：深圳房地产信息网

京基御景半山，只在18-24栋楼下有少量底商，共计3200㎡。

26栋综合楼。（也就是隔壁项目销售描述“有3层肉菜市场”的楼栋）

楼栋内包含：500㎡的社区菜市场、小型垃圾转运站、邮政所、公厕、菜鸟驿站等设施。

这个商业配套，对22万㎡的大社区来说，也仅能自给自足。 京基御景半山的销售甚至在推荐项目时，对自己项目的商业部分轻描淡写。 反而着重描述的是距离项目1.9公里左右的，京基南约旧改。

这是个约百万平建面的商住综合体项目，规划约12万㎡的商业。 销售介绍，以后住户可以到这个地方来购物消费，足够满足购物需求。

2、交通配套 京基御景半山的交通不理想，周围缺乏必要的方便的交通途径。

项目距离最近的14号地铁南约站1.9公里左右，步行大约需要20-30分钟。

来源：家在论坛

虽说地铁对片区有明显的价值提升作用，但对本项目来说，距离太远，效果就不会太明显。

总的来说，项目主要的出行还是靠自驾。所以项目的车位规划相对充足。

但由于项目这块，高层住宅扎堆（包含项目约5个小区），未来门口的道路（规划2-4车道）存在部分“出门即堵”的风险。

3、教育配套 项目周边的学校倒是挺多的。特别是楼下就有一所在规划的九年一贯制学校。

​但目前并不确定该学校是否会与名校合作。 另外，片区的宝龙外国语也只是和龙城高级中学（教育集团）合作，片区整体公立教育资源较弱。

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户型多样，各有优势

105㎡或成主力户型

户型评分：21分（总分25分）

“御景”是京基爱用的楼盘名称，项目定位为改善型住宅。

项目依山而建，采用围合式建筑布局，且每栋均为错位分布，且户户朝南。 项目分为6个住宅区域，包含高层住宅、别墅、商业和部分公共配套设施，容积率仅3.45。

来源：深圳房地产信息网

此次只推其中3栋。（18、22、23栋）

2梯4户，主推户型有4种，79㎡、105㎡、132㎡。还有少量97㎡和150㎡的户型。

其中105㎡的户型还分2种。这里主要给大家讲一下前面4个面积段的户型。

79㎡两房一卫： 客厅3.6米开间，主卧进深4米，房间大尺寸，空间感较为舒适。采光通风较好。

​但79㎡做两房又略微有点奢侈。刚需？改善？四不像。

105㎡三房两卫（一）：

户型格局为南北通透，采光通风更佳，双面景观，视野相对开阔。

厨房整体空间感足够，各房间的面积大小较为平均，户型方正，空间利用合理。

105㎡三房两卫（二）：

户型相较另一个同面积段的，就没那么方正。整体感觉有点逼仄。

明明是同面积，可是整体空间感觉，面积会小10-20㎡。

客厅面积相对小，卧室的空间变大。

132㎡四房两卫： 格局与105㎡（一）类似，多一个房间。4.2米开间的客厅，5.4米的主卧空间感足够。

​部分单位阳台会被隔壁105㎡（二）户型的部分墙体遮挡，视野上有些缺憾。

132㎡户型阳台

105㎡户型生活阳台看132㎡户型阳台

整体来说，户型都挺方正，105㎡（一）户型感觉会更好一些。

需要注意的是，18栋看学校。22栋看花园。23栋靠马路，对外的视野更开阔。

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各有优势，也各有困扰的地方。 比如学校噪音、花园的视野不够开阔。还有厦深高铁高架桥，和排塘山隧道的噪音侵扰。

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宝龙科技城处上升期

旧改扎堆，但仍需要一个长周期

区位评分：17分（总分25分）

宝龙区域，其实今年有一个重大的利好。

目前，宝龙科技城规划总面积为10.55平方公里，纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围。

片区确实进入了一个上升期，相关部门也确实在加大基建投资力度。

来源：深圳房地产信息网

片区的旧改也很多，片区旧改约超过750万㎡。

现阶段，片区大部分旧改掌握在碧桂园手中，且目前看来，片区大部分旧改还处在征收期，片区的整体提升仍需一个长周期。

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价格约3.7万/㎡左右

定位改善型，但刚需户型会更好卖

价格评分：18分（总分25分）

其实宝荷片区的价格都不算高，在龙岗片区内处于中等偏下的状态。 链家上看宝荷二手均价3.6万/㎡。振业二手报价在3.5万上下，金地名峰由于是全复式，赠送较高，报价在4万左右。

来源：链家

​项目昨天获得备案公示，售价约在3.7万/㎡左右。但是不同的楼栋价格会有明显的区别。

来源：深圳房地产信息平台

​比如3.7万/㎡的价格，同面积段，在23栋已经可以挑选顶层、次顶层户型了。

23栋34B

可是，这个价格对另两栋来说，几乎才是“起步价”。

22栋2B

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18栋2B

​融姑娘认为，虽然是改善型住宅的定位，但目测，低总价的刚需户型会更好卖。

因为按照这么算，有户型不到300万就能拿下了。

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网友称：开盘就转介，不一定好卖

现场确有不少中介来做功课

总体评分：71分 （满分100分）

整体来说，京基御景半山项目，优缺点都挺明显的。

1、宝龙科技城是一个区域上利好，但建设时间，利好兑现时间是问号。东部建设缓慢，目前发展重心偏向西部，再是国家高新区，发展跟不上也是徒增烦恼。

2、商业配套问题很明显，如果只看居住环境和氛围，那问题不大。配套基本能满足生活所需。但也只是基本。

3、项目户型多样，以舒适性空间感为卖点，扎实落在了改善型住宅的定位上。

4、还是定位问题，105能做三房，实际上80多平也能做三房，总价还低。可是一个是刚需一个是改善，差别就大了。全看购房者怎么想。

5、有网友说估计开盘就转介，这个项目不那么好卖。事实上，融姑娘看盘当天就看到不少中介已经来项目做功课了。或许，真是被说中了。

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