（来源|风财讯 作者|王婷婷）
核心提示：1、新城未来15年利润来自商业管理，目前将强化会员发展与变现；
2、“宝能系”入列新城十大股东，两公司没有交流；
3、2020年新城“两不干”——不卖项目、吾悦分拆上市无法回答；
4、今年新城“两强化”——弥补式拿地，商开目标40宗；推行“创新投资” ，集团是天使投资人、区域自行孵化项目。
如果说业绩会上，初次亮相的王晓松更多谈的是2020年的新城控股，5月19日，新城控股的2019年股东大会上，王晓松则第一次清楚地分享了他对公司“三个15年”的分析。
王晓松直言，新城控股的“第一个15年”是靠住宅来增加销售和利润的；“当下的15年”是住宅和商业；“未来15年”公司的利润则来自商业管理。
另外王晓松表示，今年公司不考虑出售项目，去年是考虑到现金流。
值得一提的是，在5月19日的股东大会上，作为新城控股备受关注的新股东——前海人寿，似乎未有露面。
“宝能系”悄然出现在新城控股2020年一季度的“十大股东”名单中，持股0.34%。
对此，新城控股董秘陈鹏表示，前海人寿和公司没有交流。前海人寿进入新城，应该是看到了新城的价值。
全面导向“永续收入”
新城控股未来15年的主要利润，都锁定在商业管理。因为王晓松笃信“不用靠天吃饭，去对赌拿地。”
在他看来，现下纯住宅地产已经差不多到天花板了。未来新城要继续从“经营场地”，向“经营人”发展。
例如，新城会在场景提升等商场运营管理之上，加强会员的发展和变现，挖掘业主潜力。
的确，2018年中国房地产销售面积已经超过17万亿平方米，再创新高，天花板越来越近。
从2009年考虑做商业地产时，新城控股或许开始思考赚房地产的“永续收入”。
实现这一部分收入，新城就需要把利润里，吾悦广场租金部分的比重，逐渐提升。
出租及管理这部分67.56%毛利率的业务，如果能持续自我造血，这将是未来公司估值的一项主要依靠。
但要形成闭环，实现充裕的现金流，前提是吾悦广场开业累计到一定数量。
今年“弥补式”拿地 商开目标40宗
据了解，新城原本计划2020年新开业吾悦广场37座，但受到疫情影响，当下开业划从37座调整到30座，到2020年底开业总数达到93座。全年租金及管理费收入目标为55亿元，销售目标2500亿元。
截止2019年底，吾悦广场的数量是122座，按此计算吾悦的存货大约29座。想要保持甚至超过今年的开业量，新城需要进一步加大拿地力度。
风财讯根据公告粗略统计，今年前4个月新城共拿地281万平方米，尤其是4月份，拿地101.2万平方米，基本上要追上Q1的总拿地量，可谓“弥补式”拿地。
4月的拿地楼面价也是最高的，由于在一二线城市拿地，平均楼面价在6937.55元/平，前4月平均地价在3478元/平。
尤其是在商业板块，王晓松透露，今年新城的目标是拿40块商开的项目。会在重资产背后给一些轻资产的辅助。
强推“创新投资” 区域自行孵化项目
在拿地量的“反弹”之外，值得关注的一点是，新城在拿地思路上出现一个“变量”——创新投资。
王晓松解释称，过往区域公司更多是依靠内部资源（拿地），今年希望区域公司拿项目，能有别人早投、多投。
创新投资也就可以理解为，未来区域公司要孵化一个个项目，集团只是天使投资人。
其实就是倒逼区域要自我提高，从而倒逼出既能多拿地，又能不拿错地的能力，改变过去为了拿地而拿地的局面。
不过拿地的主要方向，还是“商业+住宅”，并且新城可能会放更多目光在商业方面。
数据显示，2019年全国8万方以上的商业体有2100座、开业250座，到2025年还有1400座商业体开业。
这将更要求，在收租能力之前，吾悦广场的行业壁垒，需要靠规模效应做起来。
吾悦分拆上市？无法回答
商业是一个有门槛的领域，基于新城控股在2009年-2015年的经历，王晓松看到，这个领域1-2年很难进入，3-4年摸爬滚打才会有竞争力。
提前布局是当下竞争力的前提，而从开发、设计到品牌，运营则是关键。
但目前新城的商业板块（吾悦广场）是否已具备分拆上市的能力和计划，王晓松表示无法回答。
另据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右（2019年底吾悦广场的出租率是99.16%），空铺增加主要在3月-4月。
【更多信息可沟通作者WY_163_SC】
作者更多作品点击查看：
test_cookie=BAABAAoACwASABMABAAjlx4AVpkeAMiZHgDxmR4AAAA%3D&lang=zh_CN&pass_ticket=NXJJ%2B9MSyINz8YN3UrdtLknOnkVdIFW4dNECIhRAaTJDBd46WHEZ0DiEEEnmhJJ9&wx_header=1" target="_self" jump="true">《新城控股解读：黑天鹅下的Q3你该知道这些》
《独家| 百强房企暴雷！全国项目停工 员工集体讨债 债权方进场》
《独家|地标变"标的" 500强民企三胞被债务危机拖入陷阱》
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价