170万套住房供应背后，是愈发理性的深圳楼市

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随着国内疫情基本稳定，新增病例以国外输入为主。3月下旬开始市场复苏，供应与成交皆回暖。

今年四月，深圳全市一手住宅成交3446套，二手住宅成交7679套。

土地政策对待居住和产业，没有厚此薄彼

深圳土地供给结构性失衡？官方回应：对待居住和产业没有厚此薄彼。

5月8日，深圳一连发布两部重磅土地政策。在深圳市规划和自然资源局召开《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》、《深圳市2020年度建设用地供应计划》新闻通气会。

2020年度全市计划供应建设用地1200公顷，其中深汕特别合作区182公顷。

按用地性质分，计划供应居住用地较2019年增加近一倍，达293.2公顷（其中新供应129.2公顷）；计划供应产业用地不少于198公顷，民生设施用地601.8公顷，商服用地107公顷。

截至目前，深圳市已供应产业用地21宗63公顷，已供应居住用地30宗54公顷，正在组织供应的居住用地12宗78公顷（其中5月底前将向市场推出8宗60公顷）。

在会上，针对土地供应问题，深圳市规划和自然资源开发利用处处长金良富做出了诸多解答。

1.深圳土地供应结构失衡导致房价上涨？

深圳房价再次成为舆论关注中心，有声音表示，深圳房地产市场面对的房价居高不下、市场火爆等问题的根本在于居住用地供应不足。深圳土地供应是否存在土地供应结构失衡的问题？

城市用地结构的合理比例是由城市发展的客观规律决定的，无论是居住用地还是产业用地，深圳在土地供应方面没有厚此薄彼，网络传言与用地供应实际不相符。

2. 建设用地供应计划

居住用地计划供应293.2公顷，较去年增加近一倍。

民生设施用地计划供应601.8公顷，占比过半。

3. “二次房改”首部落地政策发布

拓展住房供应渠道：新增七种住房用地供应渠道。

确定住房类型：地铁上盖为人才房和公租房为主。

优化流程：保障性住房规划调整扩大至所有类型的公共住房。

究竟是谁“炒作”了深圳楼市？

炒作本就一个贬义词，但是炒作+楼市却不能一概而论。

一、是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。这是一种集合资本投资地产行业的选择，是有组织、有智慧的投资行为。

二、是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。

在房住不炒的大环境下，第二种的炒作行为受人唾弃。

但是究竟是谁炒作了深圳楼市呢？

中介吗？

这里面有一个很神奇的现象。

在房价呈现上涨时，卖家不急卖；房价下跌时，买家不急买。

所以说，往往抱怨价格高，想让中介砍价的角色是买家；害怕自己卖亏了，想提价的人是卖家。

一场交易中，一个人出钱，一个人收钱，中介作为置业顾问协调两者间的需求，最后按照比例收取交易的服务费。

卖家说，我房子卖便宜了，肯定都让你赚走了！

买家说，我买贵了，肯定是都让你赚走了！

最后房产中介愣在原地，他想不明白，自己只收取房产服务费，买家说自己亏了，卖家也说自己亏了，到底谁赚了？

房产交易与其他商品交易无异，究其根本不过就是一次金额巨大的买卖交易，其最主要的特点就是：单价高。

我们听说过吃买卖双方差价的黑中介；也听说过想要提高价格，业主集体提高挂牌价；也有突然网传消息，某某地将有政策变动，以为是机会冲动买房，结果才发现是谣言。

但如果因为出现过的个例来进行断言楼市的走向就因为一类人，这种观点多少有失偏颇。

深圳是一个房地产发展成熟的城市，深圳地产的海洋中，房产的涨幅趋势不是靠几个水手就能够掀起风浪。

为什么今天会说起炒房呢。

疫情后的3月市场成交量突增，2020年4月二手市场环比2019年4月上升约4%，市场只是回归到去年同期水平，与网传深圳市场4月异常火热不符。

从中原指数来看，中原经理指数本月出现上升，显示经理人对后市预期较为看好；从报价指数来看，本月较上月未出现明显波动，业主预期趋于平稳。

需要注意的是，本月中共中央政治局会议上再次提到了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。本月深圳房地产市场监管趋严，相关部门加强了对市场价格和贷款资金流向的监测。在市场监管加强的情况下，预计部分客户会转向观望状态，市场会逐渐恢复冷静。

房子＝幸福？看待房产要理性

中国经济生活大调查面对10万公众调查做出一份花钱的排行榜。

其中教育培训32.44%，住房31.53%，保健养生26.11%，旅游25.75%，文化娱乐24.85%，保险19.14%。

最近六年，中国百姓的教育培训消费意愿呈明显上升，终于在今年迎来爆发。其次排在第二名的消费占比便是住房方向。

央视财经评论员、经济学家马光远表示：毕业以后租房子不丢人，不要超前，也不要攀比，更不要把自己所有的幸福放进一套房子里。

现在大部分年轻人认为有房子就等于拥有幸福，很多大学生还没毕业已经买了房，或者一家三代拿出所有的钱买一套房子。当房子的开销占据家庭收支比重过大的时候，生活未必会真的有想象中那么幸福。

从这次的疫情来看，有房子比租房确实会有更多的便利，减少了很多麻烦。但是由于疫情的影响，很多企业裁员、停工，让房贷的压力变得更重了。

房子应当是作为刚需为主，根据自己的经济情况量力而行。从适合自己的大单间或者小两房，慢慢的向三房甚至四房过度，才是一种理性的行为。

这个四月，他们开始直播卖房了

从年初打响的线上看房、线上买房，这种“无接触”购房模式在房地产行业中蔓延开来。

但是开发商似乎并不满足于常规的线上看房，目光聚焦到了直播带货的大军中。

仅4月以来，就有复地集团联手“直播一姐”薇娅、富力地产携手李湘、恒大携手佟大为 、碧桂园“5爱5家直播购房节”力邀大张伟、汪涵，“试水”直播卖房。 “当红明星+促销优惠”的直播卖房形式成为不少房企销售的新战术，也成为刷屏地产圈的热点话题。

但是另一方面，根据网上数据，薇娅的“卖房首秀”仅卖出800份优惠券，而且一天内就有200多个退单。李湘更是大写的尴尬，卖了20张优惠券，一套房。

直播带货一片火热，明星卖房却频频翻车。

直播卖房为何屡屡受挫？这中间暴露的原因有很多

1.房产是不动产。就算是前一阵薇娅直播卖的火箭，也可以填一个收货地址，到指定位置去接收。可是直播买房，是不考虑城市单独看投资去选择房产，或者是由买房而决定将来生活的城市，无论哪种，都不是大多数观众能接受的消费行为。这种情况下直播卖房这个说法，“卖”字就异常艰难。

2.直播的优势并没有和卖房相结合。直播带货的特点，是对商品的曝光，让更多的人了解到商品，再经过主播对商品的渲染带动观众购买。可是房产的交易，每个人的需求不同，房产没有一个明显的标准，是在对比中找到心仪的楼盘，单独对一个房源的介绍并不能满足购房者进行选择后再决定的购买过程。

3.卖房主播对地产的了解不够专业。目前流量高的带货主播与还是以网红和明星为主，带货成功的主播往往都有自己的人设与主攻方面。像现在这样单纯用流量选择直播卖房的主播，带来的流量与关注度很可观，但是在直播中由于对行业不熟，很难详细介绍楼盘的细节，仅靠专业人士的台本来介绍，直播效果就会比较僵硬。

说到底，房地产的直播，目前现状就是有流量的人不专业，专业的人没流量。

其实直播卖房也并不是如此糟糕。

只是目前来讲，如果将直播作为提高曝光与宣传的角度效果会更好，卖房，还需要多多创新。

今年可以说是电商+地产的元年，一切仍在探索，未来可期。

部分内容来源：明源地产研究院 | 深圳中原研究中心 | 奥一网 | 央视财经大数据

整理：中原大咖

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