楼市之春 全力以「复」|戴德梁行:中长期对工业物业市场仍看好

2020年伊始，一场突如其来的疫情席卷中国，整个一季度，经济生产几乎停滞。近期国内疫情得到遏制，但国际形势依然严峻，2020年的全球经济走势不容乐观。地产作为中国经济发展的支柱型产业，在疫情期也受到了不小的影响。

冬天总会过去，春天终会到来，随着国内疫情的好转，地产行业迅速调整策略，焕发出新的生机。搜狐焦点此次联合搜狐新闻、搜狐财经、焦点财经重磅推出春季策划：楼市之春 全力以「复」！以专业媒体视角，发行业复苏先声！

焦点本次邀请到的嘉宾是戴德梁行深圳公司产业地产部主管及董事，张冬冬先生。焦点将带您一起走近产业地产，倾听戴德梁行在特殊时期对于地产的见解，对于投资的看法，以及后疫情时代行业走向的预判。

焦点：自3月以来，已有超过百地发布稳定房地产行业和促进复工复产的政策，请您谈谈当前复工和防疫现状对产业地产市场的影响。疫情对产业地产走势的短期及长期影响？

张冬冬：自3月以来各地的复工复产政策频出，就深莞区域来说但实际复产率低于复工率。欧美市场因疫情趋重而消费疲软，各行业下行压力大，导致国内外贸出口下滑，深圳东莞的诸多制造业企业为外贸型企业，企业订单的减少导致部分企业停工停产，这种趋势会对深莞区域的工业物业市场带来负面影响。至少短期内会有空置率的上升或租金的下降。随着疫情的减弱或常态化，中长期看对区域的工业物业市场还是看好的。

焦点：总体来讲，疫情过后是不是产业地产投资的好时机？一二三四线城市有何不同？

张冬冬：我们看到疫情期间已经有一些产业类项目在低价出售，目前已经有不少投资者在寻求抄底机会，上周在深圳某保税区就有一例企业因经营压力低价售出公司资产的案例，价格低于市场价约25%. 如果外部和国际环境没有重大改变的前提下，我们对深圳的工业资产还是看好的，此时若有不错的低价买入机会，则是个非常好的时机。

焦点：疫情是否也为产业地产领域带来了新态势、新商机、新渠道？

张冬冬：毫无疑问疫情给电商平台带来了诸多的新机会，包括上下游行业的企业比如物流，仓储等。疫情第一个月国内某大型电商平台订单成数倍增长，原来诸多以实体经营的行业比如医药类店铺都在尝试或加快线上步伐。这些转变对物流地产的带动很大，疫情期间各电商平台爆仓或仓储物业需求量急速加大的案例屡见不鲜。各种服务线上化已经是趋势。

焦点：全球市场剧烈震荡，高端房产成资金避险地，您怎么看？未来深圳产业地产领域投资潜力在哪里？

张冬冬：个人认为深圳的工业物业还是有很大的投资价值的，一是因为工业物业供应相对短缺，租金回报相对波动不会非常大，比较稳定。二是因为深圳房地产市场增量很大部分来源于工改类项目，某些有旧改预期的工业物业还是具备很大的投资价值的，当然是在合理的价格范围内，而且收购后在旧改之前仍有相当的租金收益。

焦点：在全球经济深陷空前衰退的背景下，中国经济的长期发展亟须挖掘新潜能，增添新动力，新基建格外引人瞩目。在您看来，新基建如何推动新产业，产业关注热点在哪里？

张冬冬：新基建正在成为推动中国经济全面战略转型的新支点、新引擎。作为数字经济发展的重要保障，其基础性、全局性、关键性特征极其鲜明，既有基础支撑作用，也有全局协同影响，还有引领带动作用。同时，在技术创新和疫情加持下，产业发展将更关注生物医药、机器人、新一代信息技术、智能制造等新兴科技产业。例如生物医药，全球性传染病常态化趋势下，基础医疗短缺明显；中国投入低、高级实验室少；跨国医疗企业进入中国市场意愿高：据L.E.X调研调研数据显示86%的跨国医疗企业对进入中国市场非常感兴趣；国内重点扶持生物医药产业，中国制造2025十大重点领域就包括生物医药及高性能医疗器械；深圳的产业基础及各区的重视，覆盖南山、福田、坪山、大棚、光明、龙华、罗湖各区。

焦点：您认为未来园区运营将迎来哪些新趋势？

张冬冬：未来园区运营将更关注开放融合，金融服务，产业孵投。智慧园区服务平台，核心是融合，与智慧城市系统融合（政务服务系统、城市交通系统等）、与外部系统平台的融合（政府机构、金融机构、人才服务机构，采购平台等）；金融服务，外联金融机构、内强金服系统；产业孵投，这是园区运营另一个维度的东西，但可能是园区投资方以后一个重要的方向。