文章来源：粤港澳楼市快讯
文章作者：粤港澳楼市快讯（B999922222）
是龙湖26载匠心巨著的深港首座城市名宅，位于龙华工业路与油松路交汇处，临近地铁4号线龙华站。项目占据龙华新中心，规划打造城市级高端商圈，是未来深圳最具活力商业带，周边占地面积超245万平航母级旧改焕新都会中心。项目尽享北站红山片区及龙华新中心双核配套，北站超级交通枢纽畅达全国，临近地铁4号线龙华站，6号线、10号线预计2020年开通，22、25、27号线规划中、5横4纵路网通达全市。龙湖以空间营造及服务理念运营龙华新中心，以中国豪宅专家的匠心品质开启龙华精致时代。将会建成集高端住宅、精英公寓、创意办公、精品商业为一体的精粹综合体，是龙湖26年集大成之作。
关于开发商
根据施工现场公示牌显示，该项目实施主体为深圳市泰恒置地投资有限公司，通过企业信用查了解到，该公司是由上海湖虹企业管理有限公司和宁波凯辉房地产信息咨询有限公司两家公司分别持股55%和45%共同组建。而上海湖虹企业管理有限公司则为上海龙湖置业发展有限公司的全资子公司，隶属重庆龙湖地产发展有限公司龙湖集团的全资控股子公司。龙湖地产于1993年创建于重庆，业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，目前在全国约50个城市有项目落地。2014年，龙湖先后进入佛山和广州，布局华南区域。其中佛山为龙湖越秀傲云及春江系的龙湖春江名城，广州则是原著系的双珑原著及天字系的首开龙湖天奕；2016年龙湖通过获得龙华龙津旧改项目首次进入深圳市场，但它不是龙湖在深圳的首个出售项目；2017年5月，龙湖通过土地招挂拍拿下盐田沙头角J213-0302商业用地，建成后为首开龙湖天琅，是龙湖地产深圳首个出售项目。龙华的春江天玺则为深圳的首个住宅项目。
春江系是龙湖旗下城市名宅产品线，杭州龙湖春江彼岸、杭州龙湖江郦城、南京龙湖江紫宸、济南龙湖江郦城……每座城市的春江系产品都成为可以代表这座城市的理想居住水平，龙华春江天玺是龙湖在粤港澳大湾区内的首个春江系。此外，龙湖还有原著、蓝湖、香堤等产品系，是国内比较早开发别墅产品的房企，有中国别墅专家的称号。
项目简介
项目位于龙华区龙华街道油松片区，工业路龙峰一路和油松路西北交汇处，原为龙津服装厂城市更新单元，项目于2013年获批单元规划，2017年确定实施主体。项目分为5个地块，拆除面积约3.6万㎡，开发建设面积约1.9万㎡，移交政府面积约1.7万㎡。春江天玺的主体部分位于03-02地块和04地块，为二类居住用地+商业用地。除此之外，其它地块均为公园绿地及配套市政道路。
此次将率先突出的是03-02地块住宅及公寓项目。两期整体建设面积约1.9万㎡，总建筑面约14.4万㎡，其中住宅5.97万㎡含保障房7770㎡，商业约2万㎡，商务公寓1.1万㎡，办公约1.3万㎡，公共配套设施共约5000㎡公交首末站2000㎡。项目一期位于西侧的03-02地块，用地面积7503.9㎡，总建面约5万㎡，主要由1栋A/B座住宅29层、1栋商务公寓21层和底层商业裙楼1-3层组成。其中住宅1.71万㎡，商业4600㎡，商务公寓1.1万㎡，其余为公共配套设施。项目二期位于东侧的04地块，规模比一期稍大，由2栋A/B座商品住宅、1栋保障性住房、1栋办公楼和底层商业裙楼组成，局部有7层。公交首末站也位于二期地块，布置在地块内部首层位置。
项目基础信息
销售均价，待定住宅，约100㎡三房、约123㎡四房、约120㎡复式四房；公寓约41㎡一房、约48㎡一房、约70㎡两房。
建筑类型：住宅，公寓
产权年限：70年
总占地面积：约19361.54㎡
总建筑面积：约144496.89㎡
交房时间：2022年6月30日
总户数：630户，两期合计，以开发商公布为准
车位数：817个两期合计
容积率：5.58%
绿化率：40%
物业公司：龙湖物业服务集团
开发商：深圳市泰恒置地投资有限公司
项目配套
商业：项目自带商业配套约2万㎡，足够满足社区自身购物娱乐需求。除自身配备的商业配套外，项目对面即为万众城及民治大道商业街，分布有很多临街商铺，业态也比较丰富，吃喝玩乐购物都能满足。周边稍远一些的大型集中式商业有60万㎡的壹方天地购物中心距离项目步行距离约1.2公里左右，星河ICO龙华距离项目步行约2.3公里。总体来说项目地处龙华老城商圈，小到商业街，大到集中式购物中心，商业配套成熟且丰富。
交通：项目地铁轨道交通的支撑相对较弱，目前距离最近的4号线的龙华站步行距离约2.7公里，距离5号线五和站和民治站步行距离都是大约2.8公里，规划中的地铁10号线从规划站点看距离项目最近的站点也有2公里开外，不管是现有4号线和5号线还是即将开通的10号线都需要借助其它交通工具实现换乘。未来需要借助地铁22、25、27等线路弥补该片区轨道交通不足，不过这些线路都还是远期规划，具体通车时间及站点尚不明确。对比轨道交通来看项目所在区域范围内的道路交通其实不错，项目临近多条主干道及梅观路，与周边片区如龙华新、老城及坂田片区联系紧密。通过对接东环二路上梅观路前往市中心区也方便快捷。
教育：根据龙华教育局目前的学区划分，春江天玺在松和小学+新华中学的学区范围内。松和小学距离项目步行约580米，新华中学距离项目步行约2.6公里。新华中学是龙华区域内的老牌初中，中考质量在全市中上水平。新房交房时间较晚，学区尚未能完全定论，实际要根据项目交房后的学区划分为准。
医疗：距离项目步行约470米有龙华人民医院油松社区健康服务中心，一般的小病不适可就近治疗，距离稍远一些的龙华人民医院距离项目步行距离约2.8公里。龙华区人民医院是集医疗、教学、科研、预防保健于一体的公立综合性三级甲等医院，始建于1976年医院建筑面积10万平方米，医院设有39个临床科室、16个医技科室、下设27个社区健康服务中心。
休闲娱乐：项目距离占地约20万㎡的龙华文化广场步行距离约2公里左右，龙华广场也是龙华老城区一带居民平时下班或者周六末主要的休闲去处。除此之外项目距离龙华公园步行距离约3.4公里，距离红山地铁站商圈步行距离约3.5公里，红山地铁站商圈聚集有包括大型文体中心、深圳书城、市图书馆、美术馆等配套。
龙湖春江住宅项目户型图
龙湖春江公寓项目户型图
项目住宅样板房
项目及区域介绍
项目综评
龙华区域内的相关配套已相对齐整，更高规格的市政配套还在陆续地完善中，预计未来3-5年会上升新的台阶。项目周边目前处于整体大更新的前期，主要的大型市政资源需依靠龙华老城、龙华新城一带解决。项目所在的油松片区是龙坂片区比较居中的地段，而油松的大体范围是由富士康、梅观路、布龙路和梅龙路围合的区域。油松在过去的发展阶段的定位比较尴尬，既是龙华的边缘地带又不属于坂田的管辖范围，没有得到足够的重视，同时缺乏整体规划，以致城市整体面貌粗犷，自建民房和零散工业厂房集中。
油松片区，对于龙华区域的人来说并不陌生，但对于其他区域的人来说，可能还不大了解。事实上，对于商品住宅来说，它确实是个比较新兴的区域。现状发展面貌较为滞后，规划更新项目多，预计后期转变会较为明显，只是改造周期应会拉长，需要看长期。项目目前还没拿到预售证，预计最快也要到月底，拿到预售就会开盘。虽然现在项目备案价还没有出来，但我们可以参考龙华现阶段在售的新房价格，今年龙华不含观澜新房的开盘备案均价介于6万/㎡-7万/㎡间，也有个别项目价格特别高，例如金茂府均价要9万+/㎡，不过这跟产品定位和精装标准有很大关系。
从区域看，社区综合属性高，地段好近地铁口，配套新且完善的新房，例如红山片区的安宏基天曜，同创华著价格基本在7万以上。龙华老城区体量相对大一点的楼盘基本在6.5万/㎡左右的售价，其它价格低于6万的要不盘面小，要不硬伤明显，价格看上去有一定的竞争力。结合以上我推断此项目备案均价有可能会冲高，然后在通过打折的方式进行一些优惠，或者价格务实一些，按备案价卖。备案价大幅度冲高的现象应该不会出现，与其它老城区大盘售价保持相对一致的的节奏可能性大。
项目首批主推建面约100-120㎡3-4房住宅，以及建面约40-70㎡公寓，货量不多，住宅大概150套，公寓不到200套。住宅的定位稍大了些，可能超出了大部分刚需的购房预算，估计置换类客户购买居多，如果项目将产品做小的话，可能会受市场青睐。公寓产品偏向投资客，结合项目地段，配套来看，投资这里的公寓是一个很好的选择，不必过多担心空置问题，投资回报率应该会比较可观的。此次将率先突出的是03-02地块住宅及公寓项目，地块的公共用地贡献率较高，绿地的规划，可使项目主体塔楼与周边民居隔开，提升项目的视距距离，降低地块的整体横向密度，提高均好性。不过社区规模较小，两期整体容积率5.58，一期地块4.92，二期的要高得多，建筑主体的密度稍大，项目自身居住舒适度要打个折扣。
一期住宅与商务公寓应是分区域管理，住宅的社区规模一般，在东西两侧均设置有出入口。一期西侧临油松河，尚不具备景观优势。二期地块设置在公交始末站，布置在地块内部首层位置，距离较近户型可能会面临一定噪音干扰。另外另二期地块的东南角，即保障房和写字楼夹角有运营中的加油站，对保障房和写字楼影响比较直接，住宅的2C栋部分户型也能看到加油站，会影响一部分户型视觉观感。
龙湖集团作为品牌和实力都不错的开发商，产品自身的锻造能力上应该问题不大。进入深圳市场以来，除盐田商业项目外，这个项目算是龙湖进入深圳房地产市场正儿八经的秀肌肉的时候了。结合龙湖集团在其它城市推出的春江系的口碑，项目整体品质还是很值得期待的。
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