诸葛深圳月报：3月深圳二手房挂牌价仍是特例，租赁市场开始回暖

诸葛找房深圳站 2020-04-09 18:06 阅读 2000+

概述

3月份深圳市二手房挂牌价为65243元/平方米，环比上涨0.45%，稳居全国二手房价首位；月日均挂牌量105307套，环比上月上涨0.6%。3月深圳开始有序复工，房地产市场逐渐恢复，被压抑的购房刚需得到释放，市场活跃度逐渐恢复，带动市场均价上涨。一线城市中依旧仅深圳环比上涨，其余城市均下跌。预计实时成交量环比会出现小幅增加，但短期内难以恢复到去年同期水平。价格方面，受核心区域新房供应不足，且业主心态较为坚挺的影响，价格依然会维持现下平稳的走势。

租赁市场方面，3月深圳租金均价95.28元/平方米/月，居全国租金均价榜首，环比上涨0.18%。3月份疫情已经步入尾声，企业逐渐开复工，“返深大军”踏上征程，使得深圳租赁市场活跃度增加，带动租金均价微涨。就目前疫情情况来看，4月份或会出现租赁小高潮。

一、政策、行业动态

1.1 政策解读政策

1.1.1楼市松绑，多地楼市新政再现“一日游”尴尬场面

01驻马店、陕西宝鸡：调整首套贷款利率

2月初，驻马店出台新政，将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。

一周后，当地被河南省政府约谈，要求提高政治站位，坚决贯彻“房住不炒”的定位，切实落实城市主体责任。3月12日，陕西宝鸡发布15条新政稳楼市，其中明确提到，各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例，公积金贷款最高额度从40万调整到50万。当晚，不到12个小时，该文件从官方网站删除。

02广东江门、佛山；浙江温州人才引进购房

3月初，浙江温州出台人才新政，优秀大学生以上人才在温州可享受购房打7折优惠，而长江学者、省特级教师等高端人才可享受5折购房。当然，7折购房并非没有限制：这些房子属于共有产权房，且10年内不得上市流通，不能用于再抵押贷款，10年后方能转换为完整产权。3月6日，江门市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。支持各类外地人才在我市限购区域购买首套新建商品住房。3月18日，佛山出台人才新政，拥有中专或大专学历可优先申领优粤佛山卡T卡。据佛山的限购政策，T卡的非本市户籍人才享受佛山市户籍人口购房政策。

03“房住不炒”仍是主流

3月以来，在新冠肺炎疫情影响仍在持续的背景下，多地政府密集出台了楼市、人才相关的政策。具体来看，政策的着力点主要仍是扶持房企运营，包括降低房屋预售条件、为企业减税降费等；也有少数城市出台了需求端的利好政策，比如契税补贴、放宽落户购房限制、降低首付等。而值得注意的是，有个别城市的政策在发布后不久就被撤回，这也体现了在“房住不炒”原则下，纾困不刺激仍是政策的主流。

1.1.2蓄势待发的房地产市场

01全国各地的“秒光盘”

3月份以来，“日光盘”、“秒光盘”、排队抢购等象征楼市火爆的标志性场景频繁在各地上演。

3月25日北京的“网红新盘”金茂北京国际社区开盘20分钟卖出814套，如今仅剩顶层、下跃等户型。

3月25日，苏州恒大翡翠公园二期在售楼处线上开盘，加推233套房源，十分钟售罄。

3月16日，深圳万科星城项目推出当晚，288套房源，7分钟全部卖完，销售额2.99亿元。3月13日，太子湾·湾玺T7推14套公寓，总价4200万/套起，在线开盘7秒售罄。

02缓慢复苏的二手房

房地产市场的供应是刚性的，但需求是弹性的。这意味，如果出现明显的楼市反弹，一些原本观望者可能会选择入市，带来需求的集中释放。二手房市场并没有新房市场一样火爆，由于多地对住宅小区出入管控依然严格，二手房带看等、交易等难度依然较大，二手房市场复苏慢于新房。当前市场各参与方的行为均一定程度计入了对政策放松的预期，但并未充分计入外需冲击下未来收入的潜在负面影响。从当前政策层面来看，“房住不炒”仍是主基调。

二、二手房市场解读

2.1 3月深圳二手房市场价量齐涨势态

3月份深圳市二手房挂牌价为65243元/平方米，环比上涨0.45%，稳居全国二手房价首位；月日均挂牌量105307套，环比上月上涨0.6%。

数据来源：诸葛找房

从单月挂牌形趋势来看，3月深圳整体挂牌量较为稳定。仅有月初的挂牌量起伏较大，3月4日挂牌量为本月最低，随后稳定在10万的挂牌量。

3月深圳日挂牌均价为65243元/平方米。在挂牌价方面，3月深圳二手房挂牌价波动主要有两个起伏。月初挂牌价处于整月较低水平位置，随后3月4日挂牌价快速爬升，爬升状态仅维持4天后开始回跌。3月10日出现本月最低挂牌价64706元/平方米，随后挂牌价上升，并维持在65000前后价位。

数据来源：诸葛找房

2.2 3月深圳二手住宅挂牌房源以刚需、居家居住房源为主

从二手房挂牌房源面积分布来看，3月深圳60-90平房源量占比最多，高达38%，与上月持平。其次为90-140平，占比25%。前两者占比近7成，深圳二手房市场仍然以家庭住房需求占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

数据来源：诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看，3居室占比最多，占比35%；2居室挂牌量占比26%紧随其后；4居排名第三占比15%，各居室排名和占比与上月一致。

数据来源：诸葛找房

2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

从各城区二手住宅挂牌均价来看，南山区挂牌均价最高，以99103元/平方米排行第一，遥遥领先于其他城区；同时把深圳二手房均价拉高。福田区排名第二，均价为82551元/平方米。宝安区排名第三，挂牌均价69395元/平方米。龙华区第四，均价65370元/平方米。大鹏新区挂牌均价最低，为34199元/平方米。