西丽即将步入10万时代，西丽高铁站和大学城暴击的机会来了？

讲真，锋哥很久没有看过在产品打造上如此让人动心的楼盘了。昨天下午，看完西丽大学城片区的金众麒麟公馆后，内心久久不能平复。我梦想中的房子不就是这样吗？背山靠湖，带精装修，户型方正实用率高，低容积率不拥挤。

从个人喜好上来说，金众麒麟公馆挑不出毛病。但是买房毕竟不是买爱好，还是得理智地从投资的角度再分析一遍。如果要从升值的角度看，该楼盘还是有一些无法避免的硬伤。预知后事如何？往下看呗。

洼地大学城片区，能否复制龙华奇迹

西丽一直是一块被忽视的宝地，是南山的价格洼地。拥有西丽水库、塘朗山等生态资源、大学城教育氛围，南山智园等高科技研发基地等资源于一体的西丽大学城片区，将会打造成汇聚学习氛围、研发环境和生活韵味。

轨道交通方面，西丽目前属于地铁能到，但并不是哪儿哪儿都能到的阶段。2016年，深圳7号线运营，西丽首次实现直通华侨城和福田的纵向交通，打通了制约西丽发展的任督二脉。5号线在建南延线将会连接前海片区，除了现有的地铁5号线和7号线外，未来将与在建13号线，规划15号线、29号线汇集。总而言之，随着规划的地铁线路的入市，未来西丽交通能跟上大部队。

说起西丽，总要说西丽高铁站。今年5月份，《深圳铁路枢纽总图规划》获批。筹备建设中的西丽枢纽站在深圳所有铁路站点中功能性最强，未来是赣深、深茂高铁的主要接发大站，以及承担厦深高铁的部分车次，还要兼顾深圳惠州、深圳珠海城际列车作业。届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局。

看看深圳北站带动下的龙华，未来西丽会不会在高铁站的带动下复制龙华的奇迹？锋哥的答案是，有可能。

产业方面，西丽以战略性新兴产业为主导产业，目前已吸引优必选、深信服、光峰光电、航天工业等高新技术企业总部落户，未来将形成超3000亿元的产业集群。随着各大高新技术企业总部、研发总部陆续落户西丽片区，其城市价值也将在总部基地的催化下得到新一轮提升。总部基地的建设、完善以及人才的聚集，对于提升西丽片区置业关注度，与吸引潜在的高端购买力区域内生活居住具有重要意义。

西丽大学城片区被称“深圳斯坦福”。作为深圳高等教育事业的“起步区”，南山是深圳高校资源最为密集的地方。位于南山区的深圳大学城被看做是“最具斯坦福气质”的高等教育聚集区，它与南山和深圳的关系，被解读为如同斯坦福大学之于“硅谷”。

南山区今年明确提出：为提升原始创新能力，南山将规划建设环西丽湖科教城，统筹整合深大、南科大、北大、清华、哈工大、天大—佐治亚、清华—伯克利等高校资源，引进一批诺贝尔奖科学家实验室。可以想象，不久的未来，一个“升级版”大学城将成为南山区科技创新发展的新引擎。

市区内容积率最低新盘 但学位是硬伤

锋哥认为，金众麒麟公馆是一个比较适合自住的产品。项目位于南山区西丽街道沁园路西面沁园二路北面，背靠西丽湖等生态资源，环境的宜居，令人舒适。

项目占地面积43975.9㎡，建筑面积146000㎡。由6栋高层住宅和2栋办公楼+1栋幼儿园+垃圾转运站组成，其中1、2栋为30层住宅楼，两梯三户结构；3、4、5、6栋为30层住宅楼，三梯六户结构；7栋是6班幼儿园，8栋是垃圾转运站，9、10栋为写字楼。

锋哥在这里圈个亮点，项目容积率在3.14，是目前市区内容积率最低的新盘。另外项目绿化率30%，内部规划有停车位880个。

本次推售的都是带精装修的大面积户型，为100㎡2房2厅、110㎡3房2厅、138㎡3房2厅、177平3房2厅，共计856套，车位比1：1.02。据销售透露，该楼盘10月开盘，预计入市价格为10万左右。

地铁方面，锋哥实地测算，项目距离地铁7号线西丽湖站需要步行约11分钟左右，还算ok。

商业配套上，除了自带的5000㎡商业外能满足基本需求，片区内还有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场、益田·假日里等高端MALL，当然这些商业离项目都在1公里以上。

景观资源是项目的一大卖点，除了部分高层能望西丽湖外，周边还有西丽湖度假村、深圳野生动物园、西丽水库等有游玩的好去处。另外，项目所在的人文气息浓厚，有资本学院市场、清华大学、北京大学等。

但锋哥不得不吐槽的是，项目所在的学区却着实一般。小学为平山小学，在南山排名30名，是一所没有啥亮点的普通小学。学校现有25个教学班，在校学生1100多人。中学为丽湖中学，学位排名在南山排名也是30名。目前设计标准为36个班，可提供学位1500多个。如果对小孩学位有要求的，在这里需要深思熟虑才行。

户型图

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优点：

1、地处于南山新兴发展区域，有西丽大学城和西丽高铁站加持，关注度比较高；

2、临近西丽湖和动物园，紧挨大学城板块，没有农民房和工厂，居住环境很好，地铁7号线西丽湖站步行11分钟距离；

3、楼盘的品质定位比较高端，做工和用料比较精致，容积率低，户型中规中矩，精装修是最大的亮点。

缺点：

1、整个片区人气不够旺，由于片区都是大学机构，居住氛围不够浓厚；

2、生活不太方便，项目只有自带5000平商业，后续很难满足业主的基本需求；

3、学位是最大的短板，小学是平山小学，中学是丽湖学校，基本属于三四流的学校。

锋评

如果要给西丽大学城片区做个人设的话，那么锋哥设定的形象是一个40岁左右的家庭主妇。

大学城片区性格温和，海纳百川，见过山川和大海，坐拥动物园、山和湖的资源。在深圳，还真的找不到第二处可复制的片区。但正由于安稳，它爆发的潜力相对较弱。片区格局已经固定，可开发的地区也已经成型。在可见的未来，大学城带来的优质购房群体将成为片区房价的支撑。

金众麒麟公馆定位于山景高端住宅，从项目的精工及附属配套都比较精致，细节上还是比较用心，带精装是最大的卖点，片区内整体环境比较清静安宁。

从居住角度来说，由于毗邻西丽湖，动物园等有山有水的自然资源，住家是比较舒适的。

从投资的角度来说，由于处于西丽北端，位置会靠边缘了一些，周边的商业气氛比较缺乏，再加之没有优质学位的配套，未来很难形成暴击溢价机会，建议谨慎考虑！