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文|韩素云
昨天下午(3月24日),龙湖集团举行了线上业绩发布会。
会上,龙湖集团表示,受疫情影响,公司一、二月份销售额170亿元,预计3月份销售额将超过200亿元。
出于对疫情影响的考虑,龙湖定下了2020年全年销售额2600亿元的目标,增幅仅7.2%。但龙湖方面认为这是“稳健增长的目标”。
根据财报,龙湖在2019年实现合同销售额约2425.0亿元,同比增长20.9%。
全年营业额为1510.3亿元,同比增长30.4%;归属于股东的溢利为人民币183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后,核心溢利为155.5亿元,同比增长21.0%;毛利为508.0亿元,同比增长28.5%,毛利率为33.6%。核心税后利润率为15.5%,核心权益后利润率为10.3%。
净负债率(负债净额除以权益总额)为51.0%,在手现金为609.5亿元。综合借贷总额为人民币1460.0亿元,平均借贷成本为年利率4.54%;平均贷款年限6.04年。
每股基本盈利人民币3.13元,剔除评估增值等影响后,每股核心盈利同比增长20.7%至人民币2.66元。
从以上核心数值来看,龙湖2019年的整体情况较为不错,营收、溢利、毛利、派息率等指标均上升,净负债率则小幅下降。
2020年储备货值超4000亿
具体来看,在1510.3亿元营收中,物业发展收入占比93.2%,其他版块占比不足7%。
这与龙湖在2019年的合同销售额同比增长20.9%,达到2425.0亿元,不无关系。
根据克尔瑞研究数据,2425.0亿元的全口径销售金额,以及1703.5亿元的权益销售金额,帮助龙湖在全国房地产企业中位列第11、12名。
此外,龙湖表示,截至2019年底,公司已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积1500万平方米,为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。
尽管成绩颇为亮眼,龙湖依然只给出了增长不足200亿的销售目标。
但这并不代表龙湖的业绩预期不佳。
从“存货”来看,龙湖在2019年新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。
截至2019年底,集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米。
有媒体分析,龙湖集团2020年储备的可售货值为4100多亿,较去年增长12%,按照去化率63%,即可完成2020年全年目标。
正是因为“存货”充足,集团首席执行官邵明晓透露,尽管疫情有所影响,以目前情况来说,上半年的供货受到的影响并不太大。
他以去年的情况推测,可整体供货95%以上,则上半年可完成全年业绩的4成。
对于拿地计划,邵明晓表示,龙湖按全年净负债率保持在50%-60%的水平,来倒算拿地金额,坚决不拿高价地。
目前,龙湖已在1、2月拿下了17个项目。
值得一提的是,龙湖表示,公司今年1月完成了百亿量级的融资。
其董事长吴亚军也称,要“天晴补屋顶”,龙湖在1月份完成了全年的基本融资,下半年融不融资无所谓。
在深圳仅1个住房项目
从龙湖的业绩报来看,无论是业绩,或是未来布局,长三角、西部、环渤海都是其重点区域,三个区域签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%。
而华南及华中区域占比仅10.8%及9.2%。
此外,龙湖在2020年的推盘计划主力项目达212个。
但相较于环渤海区域56个、长三角区域50个、西部区域46个,华南区域仅39个、华中区域更只有21个。
事实上,这与龙湖的发展历程不无关系。
1993年,龙湖始创于重庆,并在重庆深耕11年,创立起住宅、物业和商业三大模式后,才开始再向外发展。
2005年开始,龙湖先后在成都、北京、上海开发项目,到2009年,便于港交所主板上市。
此后,龙湖在长三角、西部和环渤海地区不断开拓发展,后续也开始进入华中、华南地区。
不过,龙湖在深圳的项目数量非常有限。
2017年,公司首次进入深圳,先后通过拍卖、旧改的方式,获得位于盐田沙头角、龙华油松的土地,后续建成龙湖天琅、龙湖春江天玺两个项目。
其中,仅龙湖春江天玺为住宅项目。
龙湖春江天玺:
该项目位于龙华油松街道,占地1.94万平方米,为龙津服装厂旧改项目。2017年9月,龙湖成为项目公示主体。
2019年12月底,龙湖春江天玺入市,主推148套住宅(含复式产品),户型为100-186平方米,均价6.3万元/平方米。开盘当天,项目去化约7成,吸金超过7亿元。
或由于网签延迟,从年报来看,春江天玺项目计入2019年销售金额的部分仅为5.92亿元。
龙湖天琅:
位于盐田沙头角的龙湖天琅,目前尚未入市。
该项目开发商深圳市熙梁投资发展有限公司,实为龙湖和首开共同持股的企业,股权占比为6:4。
龙湖天琅占地面积约3862平方米,总建面约2万平方米。项目面向盐田港,且地势较高,视野景观好,也靠近地铁8号线。
但是,该项目为商办性质,使用年限为40年。
2018年12月,龙湖天琅已备案62套房源,均为办公产品,均价6.5万元/平方米。
其中,4套群楼产品户型建面约202-249平方米,均价约12万元/平方米;A、B座户型则为180-355平方米,单价在5.9-8.0万元区间。
从深圳房地产信息平台上查询可知,项目目前仅备案位于B座的一个房源。
高博印刷厂:
2018年年底,龙湖拿下位于光明区的高博印刷厂旧改项目,从年报来看,此项目被纳为龙湖2019新增土地。
此项目拆除土地面积约1万平方米,开发建设用地0.7万平方米,计容建面约5万平方米,更新方向为产业研发用房和配套宿舍。
由此看来,龙湖在深圳并无其他居住性质的储备项目。
接下来,龙湖也仅余春江天玺未售出的少量住宅房源,为123平方米的四房户型,均价6.1万元/平方米,以及即将推出的公寓产品。
此公寓产品最大亮点是产权为70年,户型为41-70平方米,均价4.8万元/平方米起,共198户。
部分资料来源:咚咚找房、贝壳新房
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