梦想没有撤回键，卖房也没有“后悔药”

世界上真的有后悔药吗？

答案显而易见

但总有人执迷不悟

尤其是在买卖房屋这件事上

不少人总梦想能够轻易按下"撤回"键

刘鹏（化名）和马倩（化名）夫妻俩在成都" target="_blank">蒲江县经营一家食品加工厂，经过几年的经营，食品厂的规模也越来越大了。2017年初，刘鹏想继续扩大规模，就和妻子马倩商量，计划向银行贷款。两人一合计，决定把他俩在“幸福人家”小区的闲置住房卖了，再用卖房的钱投资。

于是， 2017年3月9日，刘鹏将幸福人家小区的住房卖给了张芸芸（化名），双方签订了《房产买卖合同》，合同中卖方共有权人一栏为“马倩”。合同约定:房价款为54.8万元，购买方式为按揭。合同中违约责任约定：

1. 合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金10万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费等；

2. 若甲方未能按约将房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续的，视为甲方违约。

合同签订没过多久，买方张芸芸又想把房子卖给黄建华，后来经过三方的协商，黄建华作为买受方与刘鹏签订了买卖合同补充协议。

本以为一切顺利，但就在这期间，食品加工厂在经营上却出现了一些问题，刘鹏和马倩十分纠结，现在经营规模无法扩大，卖房子已经没有任何意义。于是刘鹏决定不再配合过户，能拖就拖。

于是，刘鹏夫妻一拖再拖，可是这买方黄建华却心急如焚，多次找刘鹏协商，但刘鹏始终不愿配合。黄建华无奈之下，一纸诉状将刘鹏告上法院。最终法院判决：被告刘鹏于判决生效之日起十日内协助原告黄建华办理房屋产权转移登记手续；被告刘鹏于判决生效之日起十日内支付原告黄建华违约金1万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；原告预交的案件受理费10280元，由被告刘鹏承担9380元，于履行本判决上述付款义务时一并支付原告，其余900元由原告承担。

蒲江县司法局 副局长 罗家勤（右）

四川智盛律师事务所 律师 梁烨（左）

买方黄建华通过诉讼

成功维护了自身合法权益

而维护自身合法权益的前提

是要确定合同的有效性

No.1

如何辨别合同有效的条件？

哪些情形又是无效的？

合同有效条件

(1)当事人具有相应的订立合同的能力。所谓相应的订立合同的能力，是指签订合同的主体具有独立承担合同义务的主体资格。要求当事人必须能够认识和辨认自己的行为，判断自己行为的法律后果，即必须具有相应的订立合同的能力。

(2)意思表示真实。所谓意思表示是行为人将其签订合同及相关意思表示于外部的行为。意识表示真实是合同有效的重要条件，在大多数情况下，行为人表示于外部的意思同其内心真实意思是一致的，但是，有时行为人的意思表示与其真实意思不符合。在意思表示不真实的情况下，不能仅以行为人表示于外部的意思为根据，而不考虑行为人的内心意思。

(3)不违反法律和社会公共利益。合法是民事法律行为的本质属性，也是民事法律行为有效的当然要件。合同能产生法律效力就在于当事人的意思表示符合法律的规定，不合法的合同显然不能受到法律保护，也不能产生当事人所期待的法律效果。同时，合同不仅应当符合法律，而且在内容上也不得违反社会公共利益。

合同无效情形

有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》

系双方真实意思表示

内容不违反法律规定，合法有效

双方应当按照合同约定履行各自义务

No.2

本案中，买方起诉卖方协助过户

为什么最终能够胜诉？

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

本案中，原告、被告双方签订的《房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已经支付了购房款，履行了合同义务，被告当然也应当协助原告办理产权转移登记手续。根据合同约定，被告未按期向原告办理产权转移登记手续，构成违约。原告不要求解除合同，要求被告继续履行合同并支付违约金，符合合同约定及相关法律规定。

No.3

买方除了主张协助履行过户义务外

是否还可以要求对方支付违约金？

当然可以。

《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

No.4

法院判决后

买方该如何办理过户？

1.被告遵照法院判决到相关部门协助办理过户；

2.被告未在法院确定的时期内履行协助过户义务，原告可依法向法院申请强制执行，持法院协助执行通知书到相关部门办理过户登记，无需被告签字，即强制过户。

《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”可见，不仅是法院的生效判决书，生效的仲裁裁决书等也可以作为过户的依据。

No.5

除了继续履行合同之外

买方能否主张解除合同？

可以。在合同有效的前提下，买方可以起诉卖方，要求判决卖方继续履行合同，协助办理过户，即强制过户。还有另一种方式就是在合同有效的前提下，卖方违约，包括不卖了，或者不协助过户等，导致买方买房后不能过户，买方可以起诉卖方，要求法院判决解除双方签订的房产买卖合同，同时要求卖方退还已交付的全部款项，并要求卖方承担违约责任（包括房屋增至部分的损失）。

主管：成都市司法局

总编：刘子厚 主编：张娅

责任编辑：谭浩 编辑：盖丹阳