消化周期17.5个月,深圳写字楼空置率创新高!

2019年以来，有关深圳写字楼空置率上升、租金下降的消息，频频出现。我们走访深圳写字楼一线市场，了解写字楼市场的真实情况，先来看看深圳写字楼市场的整体空置数据。

01 深圳连续3个季度写字楼租金下降，空置率上升

2019年11月5日公布的经济数据显示：前三季度深圳GDP18689.13亿元，增幅仅6.6%，比上半年7.4%的增幅下降不少。2019年以来深圳经济增速下滑明显，与此同时，深圳写字楼市场空置率高企，租金下跌。

根据第一太平戴维斯公布的数据显示：自2018年四季度以来，深圳甲级写字楼租金连续三个季度下滑，从2018年第四季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第三季度的208.3元/㎡/月，空置率则由2018年第四季度的18.1%上升至2019年三季度的22.4%。

经济增速放缓企业退租、2019年前三季度累计写字楼供应高达176万㎡，是造成写字楼市场空置率攀升的重要因素。

02 消化周期17.5个月，深圳办公用房库存量持续增加

来自深圳预售库系统的数据显示：近年来深圳办公用房的库存量一路飙升，2015年底办公用房预售库存量68.6万平方米，到2018年底增加至138.2万平方米，截止2019年10月底，办公用房预售库存量92.7万平方米，按最近12个月的销售速度，去化周期为17.5个月，这仅是预售系统的存量和去化周期，深圳很大比例的办公楼，是直接进入现售系统的，所以深圳办公楼的库存压力是很大的。

与住宅市场相比，自2015年以来深圳新房住宅预售库存量一路下滑，截止2019年10月底，住宅库存量仅为226万平方米，按最近12个月的销售速度，去化周期仅为7.5个月，深圳住宅供应的紧缺，与商业办公供应的过剩，形成强烈反差。

03 写字楼一线市场的空置情况

来自市场一线的调研数据显示：传统高端商务区地王蔡屋围商圈办公楼的空置率约在20%左右，租金与2018年同期相比，有10%-15%的下滑，新的企业进驻，在租金优惠方面有了较大的议价空间。

2019年以来，随着监管部门对金融监管的加强，金融P2P平台暴雷的现象增多，在很大程度上影响了蔡屋围这一办公商务圈的租赁活跃度。

正在开发建设的前海深港合作区，网传写字楼空置率高达60%以上，一线调研数据显示：前海片区早期招商的办公楼，如前海信利康大厦，招商情况不错，企业进驻率90%，近期启动招商的项目，空置率确实很高，且存在招租难的问题，如卓越前海壹号、世茂前海中心等。前海由于大量供应入市，并且该板块基建及配套不完善，所以空置率较高。前海片区要发展成熟，还需要5-10年的市场培育期。

深圳近年来兴起的工改工新型产业园区，是深圳商务办公发展的一个新方向和趋势。产业园区往往是集研发办公、商业、公寓于一体的大型综合体，商业、公寓的存在，赋予了园区更多的生活配套功能，这样的研发办公用房，更受企业青睐，如深圳湾科技生态园、龙岗天安数码城等，是近年来运营十分成功的园区案例。比如龙岗天安数码城研发办公租金在75-100元/平方米/月，企业入驻率高达95%以上。

04 供应增加+经济增速放缓，深圳办公用房需要消化周期

有统计数据显示：2019年至2023年5年间，深圳写字楼新增供应总量预计超过498万㎡，潜在庞大的供应体量，无疑进一步加重了写字楼空置率高企的问题。

在经济增速放缓，深圳产业升级和转型之下，小微企业经营艰难，加剧了写字楼的退租和空置，深圳办公用房需要更长的库存消化周期，租金下降，空置率上升，或是未来很长一段时间要面对的问题。