重磅来袭之另类数据 我们正在为每个新增的未来家庭配置15套房产

开始上数据：

2019年1-9月商品房销售119179万㎡，预计年销售158905万㎡；

2019年1-9月商品住宅销售104650万㎡，预计年销售139533万㎡；

2019年1-11月中旬，新生儿1016万人，预计年新生人口1161万人；

2016-2018年死亡人口不断攀升，预计2019年死亡人口1000万；

从以上数据可以看出，2019年商品住宅面积销售量缩减，原因是国家出台各种限购政策，商品房价格有下降迹象，无论投资者还是刚需购房者观望情绪渐浓，因此预计销量与市场情绪是相符的。根据以上数据，我们对商品房销售套数做一个测算，暂定每套房面积平均115平方米，139533万㎡/115㎡=1213万套商品住宅，注意：这是商品住宅，不包括回迁房、安置房、保障房。

关于人口，2019年与2018年相比，新生儿数量出现断崖式下跌，这里不再赘述新生儿数量断崖式下跌的原因，我只想说随着1995年后每年新生儿不断减少，育龄期人口数量正在逐年降低，这种降低趋势在没有国家政策影响下几乎是不可逆转的。结果导致二胎动能释放后，2019年预计净增加人口只有161万人。

根据以上数据，我们为每个当年新净增人口准备了7.53套住房（1213万套/161万人=7.53套），也就是说为新增每个未来家庭准备了15套。

这里会有各种反驳呼啸而至，笔者知道，这种计算肯定存在巨大的不合理性；所谓不合理，就是1.新增人口不产生当下的需求，目前的商品房主要是给95年左右出生的适龄青年准备的；2.新生儿未来的需求是新房，而不是旧房，不能按净增人口计算；这些说法都有合理性，但都太过片面，因为我们身边为子孙后代准备了房产的家庭太多，虽然具体数据无法统计，预计30%应该是非常保守的；

新生儿未来结婚住新房，这符合国人的习惯认知，但是假如按照这种育儿和建房的速度发展20年呢，未来每个家庭2套房产（1213万套/1161万人/2=2.09套），看起来也不是太过分，但是有一个重要因素不能忽视，那就是未来多数家庭是4-2-1式合并递减的；年轻人基数在递减，家庭数量在递减，独生子女观念使这种递减在成倍加速，高房价使这种递减成为必然。如果希望家庭数量能够保持平衡，唯有国家出台政策，使每个家庭育儿数量达到2.1个以上；暂时来看，这种政策出台还很难，还会有一段路程要走。

那么随着老龄化加速，只见房子增长不见人口增加的形势之下，房产的真正需求在哪里，但凡有一点儿常识的人都应对房产投资需求有所惊醒，对市场有所敬畏，对未来的风险有警惕之心！

目前的房地产业与相关行业已经形成狗摇尾巴式自嗨，国家政策是在拯救房地产业和炒房者，如果不能及时遏制，疯狂建房之后，必将发生房地产整个行业的生态圈的危机。

因此，以上计算方法尽管不尽合理，但是这种计算却具有极强的警示作用！