热潮退后看产品！如何挑选最笋的好房子？

当楼市开始降温，大家的预期开始转向，以前可以蒙着眼睛买，抢到就是赚到，管他是个什么产品。现在，不一样了。

昨天我们说了房产底层逻辑的挑选好城市、好片区，今天我们来落脚到具体的好产品。

在这一轮抢房潮中，有的人恐惧，唯恐自己不能上车；有的人贪婪，看到套利的价差，他们都冲进了售楼部，不管是什么产品，抢到一套再说，买到就是赚到。

他们的这种疯狂的行为引发了更多的人冲进售楼部，最后引发全城的抢房潮。

以上这个画面，在各大城市上演了无数次，特别是在强二线城市。

当楼市开始降温，大家的预期开始转向，以前可以蒙着眼睛买，抢到就是赚到，管他是个什么产品。现在，不一样了。

像引发成都千人维权，精装修变“惊装修”，但是因为相比当初买房，房价已经上涨了很多，所以也就不了了之。

装修有问题，业主吃哑巴亏打掉重装倒还好，可碰上宇宙第一房企碧桂园楼塌了，这样的事情，说来说去还是产品质量的问题。

对于以上，我只能说找一个靠谱的开发商很重要。

而在这一波热潮过去之后，市场的购房者接下来会越来越关注产品，因为好的产品，即使在下行周期中，依然可以使项目比较抗跌。毕竟现在大家的预期都是买了怕跌，不买怕涨。未来大家会越来越在意产品。

那么今天我们就来说说如何投资好产品。

一般来说，除了地段以外，最重要的便是配套了，今天我们不放开讲内部配套和外部配套，只讲最关键的地铁和学区。

“地铁一响，黄金万两”这句话一点都不夸张。放眼全国，你去看看哪个区域的房产不是地铁一开通房价就涨的？哪个地方的地铁盘不是常年涨得比非地铁盘还多？

而且我坚持，一定要坚持在地铁800米内才叫地铁盘，800米，步行时间是10分钟，这大概符合人大概能坚持的步行时间。如果是非常喜欢那套房子，比800远一点点也可以接受。

不管你是买刚需、改善还是投资，你都要把地铁考虑进去，你可能会说，我不需要搭地铁上班啊，可是家里老人带着小孩，他们是需要搭乘地铁，生活上也会更加方便。

地铁的建设不仅让城市骨架延伸，也让这个区域的价值通过地铁吸引来越来越多的资源。

假如你的房子在市中心，中国大城市的地铁都已经覆盖得这么广了，别人的房子都有地铁，而你的房子没有地铁，你的涨幅就跑不赢别人。

而且在地产投资老炮的眼中，市中心地铁的换乘站，以及周边有两条地铁，简直就是捡到宝了。

假设你的房子在郊区，每天早高峰堵车可以让车1小时只跑几公里，而地铁的通勤时间短、出行方便，如果郊区没有地铁，那么郊区也就和市中心断层了。

根据广州交通信息网上实时更新的交通状态为数据源，历时一年详细跟踪，最终收录400多万条信息，得出“广州区域堵车榜”▼

我们一直说，资金有限的刚需买郊区盘，一定要买在政府愿意把钱投在这里的新城，这样，才能吸引人流、资金流，但是你想想，连政府都不愿意给这个修一条地铁，那这个地方，你真的愿意去当接盘侠吗？

特别是对于郊区盘来说，地铁从规划到开通，对房价，可谓是推波助澜。

以广州为例，知识城线、13号线、9号线、4号线南沿线四条轨道不仅让黄埔知识城、增城、花都郊区板块结束“零地铁”时代，而且直接推动这些郊区盘房价以肉眼可见的速度上涨。

在13号线通车前，增城作为广州的不限购区，爹不疼娘不爱，无人问津。

13号线首期一共有11个站点，其中鱼珠站到南岗站这6个站点属于黄埔区，沙村站到新沙站的5个站点在增城区。

整体上看，广州地铁13号线首期新兴住宅主要集中在增城新塘的白江站，所以也引发了多个楼盘联合炒作“地铁口就在家门口”“地铁上盖”。

在13号线开通之后，沿线楼盘有的甚至是暴涨100%，沿线各盘的涨幅，基本都在20-30%以上，相对于广州整体横盘的行情，可谓是表现亮眼。

在一线城市中，刚需基本都是远走郊区，而他们最看重的便是地铁。在刚需置业大热的知识城板块中，很多广州人眼里，知识城线就是自己和自己玩，但是有，总好过没有。

知识城板块也是在地铁的加持下，从2014年-2017年，房价涨幅超过100%都毫不稀奇，即使这里面有全线普涨行情的带动，但是它依然是属于广州郊区板块比较亮眼的。

例：何棠下站，2015年，1万元/㎡以下，如今单价2.5万元/㎡，涨幅超150%；

例：旺村站，2015年，1万元/㎡；2016年，1.7万元/㎡；2018年，2.1万元/㎡，三年涨幅近100%！

其实房产投资都是在投资预期，而地铁盘有几个上涨的黄金节点：规划落地时、地铁开建时、地铁正式开通时，这三个阶段都会让地铁盘迎来城市刚性红利兑现，也是入手的好时机。

买房千万不要不把规划放在眼里，这些规划的宏伟蓝图不会让你发大财，但至少也不会让你掉进大坑。

城市建设规划和地铁，与你的房子息息相关。

你要买房一定要去查该城市的地铁规划图，看看未来3-5年内，哪些地方将兑现地铁的红利？哪些有可能会被叫停。有地铁通达的地方，至少说明是个主城区。没有，意味着，不好意思，没有你的事情，顾不上你。

地铁兑现的红利，至少代表着20%的房价价差！

除了地铁这个重要的交通配套，好产品最重要的便是教育配套了。那究竟应该怎么挑选合适的学区房？

我们来看看挑选学区房的标准：

①看学校的排名等级：省一级＞市一级＞区一级。其中，省一级评估的标准是办学条件和学校管理两大部分的得分，分别达85分及以上。

例如，很多人心目中的广州市No.1牛校——东风东路小学，评分遥遥领先85分。关于如何查询学校等级，以广州为例，进入广州政府门户网站——个人——教育培训——小学教育，即可查询所有小学的等级。

②看学校的教育设施：图书馆、计算机教室、多功能室等硬件设备水平。名校接受的教育财政支持更多，硬件设施更好，特别是图书馆和实验室，更易开展特色课程。

大家眼见为实，看看北京某公立名校的设备▼

演播室

多功能室

③看师资力量：义务教育阶段老师的职称一般有特级教师、高级教师、一级、二级、三级。越好的学校对老师的学历要求更高，还有一些学校在某一科目上在全市都非常有优势。

例如，上海的小学有个特点：民办的要强于公办的。小学的升学数据是不公开的，全市也没有统考，所以家长很难鉴别学校的质量，但四大杯赛“小机灵杯”“亚太杯”、“中环杯”、“走美杯”相当于统考，可以以竞赛成绩去评估学校的水平。

世界外国语小学的优势在于外语，逸夫小学以数学特长闻名，四大杯赛榜首常客，爱菊小学的艺术自有其特色，吸引着众多有艺术细胞的孩子。

④现在，有一个挑选学区房的标准和因素，变得越来越重要，甚至已经成为最重要的，就是学校的生源，这也是最容易被大家忽略的。生源已经成为越来越多高精英家庭挑选学区房最重要的因素。很简单，就是用优秀来吸引优秀。

未来的优质教育资源会越来越稀缺，有好学区加持的产品，一定不愁卖。

在地铁+学区的加持下，你买的房子基本面上是错不了了，但是好房子一般价格都不便宜，毕竟“一分钱一分货”，而未来的房产投资一定是长线投资，你又要保证买入价格够低，说白了，就是挑“笋盘”。

由于政策、传统观念等各种原因，在房地产市场上，会存在一些相对划算的房子，它们的价格会比市场价便宜不少。

今年一二手房倒挂非常普遍，简单来说就是一个城市的二手房价格比新房的价格还高。

对于这些限价导致一二手房价倒挂的城市，新房价格普遍低于二手房价格10%-45%。

所以要买房的朋友，在这种一二手房价倒挂的城市，能买一手房一定要买一手房。

对于有摇号政策的城市，不要怕麻烦，不要怕丢人，能摇号的一定要去摇号，不仅自己去摇，还可以发动家人一起去摇。

这个项目没摇上，就去参与下一个项目，只要地段不差，只要这个价差还在，你就不断去摇，总有摇到的那一天。

在一二手房价倒挂的城市，我们可以通过尽最大能力去摇号买一手房的方式来达成省钱买房，但是在房价没有倒挂的正常城市又该怎么做才能更省钱呢？

例如重庆，主城区已经没有什么新房在售，而当地人的新房癌又非常严重，而你就是你捡漏的机会，去主城区淘5年楼龄以内的次新房最好。

这样的价格机会，其实一直都有，只是你要善于去挖掘运用。

以前，大家关心的全是房价、关心的是自己能不能买到，但是当市场渐渐凉下来，我们更要有耐心去挑选好产品——有地铁+好学区+好价格，这将影响到你后期的居住体验以及房子升值。

在未来日益危险的击鼓传花游戏中，你要让自己多一点砝码。