本期关键词：深业中城、天健天骄、香蜜湖

今年深圳的豪宅市场仍是风起云涌、热度不减，深圳湾、红树湾的一线豪宅竟然卖到20-30万/平，而豪宅老大哥香蜜湖在长达数年未曾出现新盘后，终于在去年再次迎来新盘！

2019年香蜜湖连开两盘

深业中城直接日光

香蜜湖在去年的表现可谓是非常张扬，热度持续高涨，可谓是迎来了2019年的压轴大戏。

前有天健天骄开盘当天去化近8成，吸金50多亿，后有深业中城开盘直接日光，成为继华润城三期、华强城之后又一日光的网红盘。

深业中城最终销控图

作为香蜜湖这十多年来唯二的豪宅新盘，一出手就受到不少精英人士和媒体专家的追捧。

其中，深业中城可以说是十分抢手，开盘推售2、3栋共192套房源，单价10.8万/㎡起，均价约13.1万/㎡，8小时直接卖光，收金逾50亿。

深业中城开盘现场

说来，深业中城也是个有故事的楼盘。

2017年，深业中城突然宣布，420余套大户型住宅全部带豪装出租。

时隔两年，在去年9月份，该项目再次迎来反转，猝不及防的官宣“转租为售”，引发市场轩然大波。

之后，去年10月份拿到预售，认筹人数达2794，中签率仅约6.8%，差不多15个人抢一套房。在认筹期间，更是成为富豪间见面的问候语，一见面就问“你认筹了深业中城吗？”

深业中城与香蜜公园位置图

可以说，深业中城是实实在在的网红盘。在深业中城这场“抢房大战”中，超过93%的认筹购房者成为陪跑，开盘现场也有一大半的人沦为陪衬。

不过在“地段决定价值”的房产市场，深业中城如此火爆的表现也就不奇怪了，毕竟“生对了地方”。

根据规划，深业中城共有3栋住宅，其中2、3栋已于去年开盘售罄。从当前的情况来看，深业中城还剩最后的1栋暂未推售，通过对市场的分析，剩下的深业中城1栋有可能会在今年加推。

天健天骄开盘去化近8成

北庐已出地面近40层，今年或将入市

除此之外，在深业中城前脚入市的天健天骄的销售成绩也很不错。

天健天骄位于福田中心，享受香蜜湖配套利好，从广泛意义上来说，也属于香蜜湖片区，作为一个旧改入市的项目，天健天骄算是香蜜湖旧改的一个成功案例。

在深业中城宣布“转租为售”前，可以说，天健天骄是近十多年来香蜜湖唯一出售的豪宅新盘。当时入市消息一出，瞬间引发市场多方关注。

天健天骄的住宅部分共分为两期开发，去年入市的是南苑，均价10.5万/㎡，共推住宅515套，当天开盘卖出410套，去化率近8成。

众所周知，香蜜湖已有的豪宅大部分都是几千万级别的大户型，天健天骄的入市大大降低了上车香蜜湖的门槛。相比于已经有十多年楼龄、二手房成交单价都破15万/平的水榭花都，可以说天健天骄性价比很高了。

天健天骄南苑

据了解，天健天骄南苑已经全部卖完，只剩下还未入市的北庐。前两天，笔者特地前往现场进行了实探。

从现场的情况来看，天健天骄南苑外立面已经全部装修完毕，北庐也已经接近封顶，有部分楼栋已经有四十余层。

天健天骄北庐

根据现场建筑计划时间表显示，天健天骄北庐计划于今年下半年竣工备案。

与此同时，与项目配套的荔园外国语小学（天骄校区）也已经建好，在去年9月份开始了第一批招生。

景龙小学由于原校拆建，借用部分天骄校区共同上课

“现在这块新房基本上没有，要买的话只能买二手房。”周边的房产中介告诉笔者，天健天骄的北庐今年可能会卖，但具体情况还未收到通知。

根据家在论坛的网友透露的消息，天健天骄北庐将推出214套商品房，其中168套小于90㎡，户型分布情况如下：

1栋A座：177平，一层两户

1栋B座：154平，一层两户

1栋C座：87平，一层五户

1栋D座，保障房

1栋E座：137平左右，一层三户

来源：家在论坛

最终这两个楼盘到底会不会在今年加推，还是要以官方口径为准。但有一点值得肯定的是，如果加推必定又会引起一场躁动。

毕竟，福田配套设施已经很完善，很适合居住，但是纵观整个福田，在售新盘比较稀缺，尤其是住宅，更是凤毛麟角。

稳步前进，香蜜湖有房源三月上涨约7%

这几年，福田被抢了很大风头，去年宝中因海纳公馆火得一塌糊涂，南山有华润城、深圳湾有恒裕滨城，相比下来，作为豪宅区的老大哥香蜜湖倒是平静不少。

实际上,香蜜湖作为深圳豪宅的第一标签，30年来掌握着整个圈层的话语权，聚集了如水榭花都、香蜜湖1号等代表性豪宅。

根据中原显示，目前香蜜湖水榭花都共有21套在售，其中三期仅有7套在售，部分房源的挂牌单价已经超过约17.5万/㎡的均价，达到18万/㎡。

来源：中原截图

从中原的数据来看，香蜜湖水榭花都三期的均价整体呈现平稳中上涨的趋势。

来源：中原截图

目前，水榭花都三期挂牌均价已经达到175026元/平。而根据相关资料查询，三年前的挂牌均价仅为135023元/平，涨幅近30%。

从中原的成交记录来看，最近成交的一笔在2019年12月，成交单价约15.8万/平。而在去年9月，单价还未超过15万/平，约14.7万/平。不到三个月的时间，上涨了约7%。

来源：中原截图

除此之外，香蜜湖的老牌豪宅香蜜湖一号在售房源也仅有5套。根据中原的数据显示，部分房源挂牌单价已经达到24万多，远超小区均价185095元/平。

来源：中原截图

从查询的资料发现，在这20多年，香蜜湖片区住宅进入第一阶段后，房价始终领先深圳均价。随后在2002年进入第二阶段、2005年进入第三阶段，到了2019年，香蜜湖豪宅区房价早就突破10万+/平，现在更是已经达到17万+。

来源：中原截图

由此可以看出，香蜜湖片区的整体涨幅还是比较可观。

从水榭花都到香蜜湖1号，再到去年的深业中城和天健天骄，香蜜湖豪宅一直广受塔尖阶层追求高端生活的青睐。

究其原因，一是开发时间早，香蜜湖情结早已根深蒂固；二是深圳稀缺的自然资源和成熟的生活配套；三是片区内已趋于饱和，可用于开发的土地少之又少，香蜜湖豪宅已经成为稀缺的臻品，这也是现在最突出的原因。

位列6大“城市新客厅”

香蜜湖价值再一次迎来裂变

当其他区域都在快速变化的时候，多年未有变化的香蜜湖，凭借享受市中心的配套，以及望山伴湖的过硬条件，稳坐深圳豪宅区十余年。

但如今，香蜜湖似乎一夜苏醒，迎来了诸多阶段性的新进展，片区发展明显提速。

前不久，香蜜湖红星美凯龙正式停业，商家全部撤离，而红星美凯龙所处位置正好属于香蜜湖中区，根据规划，未来将建成新金融中心。再前段时间，香蜜湖美食街也拆了，一系列动作频频不断。

贴上封条的红星美凯龙商场出入口

截至目前，香蜜湖区域内的美食街、德士堡、高尔夫练习场等临时建筑已经全面开拆；深圳高尔夫俱乐部已收归国有，重新规划建设后将对公众开放。

其实，早在2018年6月，深圳就提出了建设“五大城市新客厅”，其中就包括香蜜湖。之后，根据南方日报报道，在2019年深圳市政府工作报告中，再次提出6大“城市新客厅”，毫不意外，香蜜湖新金融中心赫然在列。

来源：南方日报

香蜜湖金融街占地约177万㎡，加上到期的深圳高尔夫俱乐部136万㎡，相当于扩大福田CBD50%的面积。

此外，香蜜湖金融街规划建设的深圳国际交流中心，占地20万㎡。其中，5万㎡“一路一带”礼宾会议中心，4万㎡中国改革开放博物馆。

根据福田区十三五规划，福田CBD将西延至香蜜湖，打造深圳金融的“新名片”“新地标”。

香蜜湖片区规划分区，红线范围为中区

从“国际金融街”到“金融地位跻身全球前十”，再到示范先行的“香蜜湖金融中心”，无一不在说明，香蜜湖或将要王者归来。

经济基础决定上层建筑，现在片区内的房价均价已经达到17万+，未来在这样一个区域定位及规划发展下，片区的房价天花板又会在哪？去年收获不少关注度的深业中城和天健天骄今年还会迎合市场继续加推吗？加推的话，还能不能买？

带着这些疑问，壹地产对房产投资圈创办人、资深地产观察人士风语，地产火线创始人陆剑伟，和深圳壹地产总编辑陶文杰几位专家进行了采访，采访内容如下。

专家采访

1. 在长达数年没有新盘后，去年下半年香蜜湖唯二的豪宅盘深业中城和天健天骄推出，最终销售成绩都很不错，香蜜湖豪宅也再次成为热点，从整个深圳来看，您觉得去年香蜜湖楼市情况走势是什么样的？

@风语 19年的香蜜湖，虽然市场表现很热闹，但是还是被限价约束了很多，整个一年，都是长期被关注，然后集中式爆发。

@陆剑伟 去年香蜜湖楼市的整体情况，应该是一个单边上扬的一个走势。无论是从非常稀缺的供应量，优越的地理位置，还是优秀的名校资源来说，这三个方面都共同决定了香蜜湖片区只要有新的住宅推出，那么这个楼盘的走势都是非常漂亮的，这主要是市场需求跟供应结构，还有这个优质资源的稀缺性占有，这三个方面共同决定的。

2. 另外，深业中城还有1栋还未出售，天健天骄也还有北庐没有卖，您觉得今年这两个楼盘还会加推吗？如果加推的话，今年这两个楼盘新房还能不能买？

@风语 这两个项目加推的可能性很大，因为这两家开发商2020年深圳的可售项目都不多，需要销售实现业绩。如果卖，当然能买，在限价的深圳，在供应紧缺的深圳，香蜜湖的房子是硬通货，可以闭着眼睛买。

@陆剑伟 这两个项目在2020年是不是还有新的供应推出，深业这个还不好说，但是天健天骄那个，应该来说今年可能在上半年会有推出吧，因为它这个节奏稍微会快一点。

3. 前段时间，香蜜湖红星美凯龙正式停止营业，香蜜湖改造正在不断推进中，您认为香蜜湖片区前景怎么样？按目前这样发展下去，房价天花板会大概在哪个位置？

@风语 香蜜湖的规划非常超前，也非常具有想象力，未来的香蜜湖，将成为金融、商务超级集中的核心区，这样的区域，房价没有天花板。

@陆剑伟 红星美凯龙这个停业或者是拆迁，这个实际上主要是应和金融街的改造，做的一些配合性的动作。这说明，金融街整体改造跟规划还是属于一个稳步推进的过程。至于香蜜湖片区房价到什么天花板的位置，这个就不好说了。

@陶文杰 香蜜湖改造，宣告福田王者归来，将是大湾区最核心。

我们绝不应该孤立的看待香蜜湖改造，如果大家以更宏大的视野观察，就能发现，福田在下一盘大棋：从北区的香蜜湖湖边区域、到中区的金融街，到南区的深圳高尔夫球场，到旁边的车公庙升级、临海的大金沙改造，再到更南面，河套深港科技创新合作区......

福田这盘大棋下完的结果是：福田几乎焕然一新，王者归来，宣告自己依然是无可争议的，大湾区时代，深圳都市最核心区域；也意味着深圳终于真正有了自己的中央公园。

香蜜湖整体改造后，香蜜湖新盘次新盘，可能冲击30万。此前曾获悉，香蜜湖整体改造范围内可能有居住用地。如果属实的话，将来出来的优质住宅，很可能到30万。

十余年来，后起之秀层出不穷，但香蜜湖依然是无数深圳人心目中的“白月光”。

无论是三十年前的度假村，还是即将到来的金融街，每个时期香蜜湖都紧跟着最超前的规划，成为着这个城市中心的重要部分。

如果说过去3年，是深圳湾的辉煌岁月的话，那未来3年，必将属于香蜜湖的高光时刻。

目前，整个片区还有深业中城的1栋、天健天骄的北庐还未推出，如果推出，还会继续创造日光网红盘的记录吗？一起拭目以待吧。

【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。