什么时候买房最值？当然是“房价涨幅”超越“持有成本”的时候。

数据显示，2000年的时候，全国均价大概是1000块钱，上海也不过才2000块钱，最近20年全国均价涨了10倍，北京、杭州、深圳涨了15倍以上。

也就是说，过去这些年，任何时候买房，都无需担心负担什么成本，买3套房子往那一放，又不用装修，一年的物业费才多少？拿个三年五年的，折旧率又能有多少？

至于说交易税费，在房价上涨阶段，卖家可以全部转嫁给买家，几乎可以忽略不计，而持有环节的房产税，又迟迟因为各种原因无法落地。

虽然有月供和利息，但上车早的业主利率普遍都有折扣，很多人还有公积金，房子租出去直接就能覆盖一大半的月供，简直没有比这更好的生意模式了。

总之，在房价大幅上涨时期，把一切持有房产的成本考虑进去，对有房族来说都无所谓。

这一切的前提是房价持续上涨，而且是大涨才行，小涨、微涨都不行，房价下跌就更不用说了。

经济学家李迅雷之前曾提出了一个观点：房价走平即亏钱。

1，以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6％，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4％。

2，买房的资金成本（房贷利率），当前至少也有将近5％，还有房屋折旧，5年房龄和10年房龄肯定有区别，按年均4%的折旧率，资金+折旧加起来就是9%的成本了。

对比1.2%的租金收益（1.6%-0.4%），投资角度看，持有房子确实挺吃亏。

3，100城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6％，即使按照3％的租金回报率、5％的资金成本、4％的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。

更何况，全国又有哪个城市敢说租金收益比上海高？这就是房价不涨、微涨对房产投资价值的影响。

仿佛过去20年是一场幻梦，高速增长告一段落之后，楼市才终于“大梦初醒”。

中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示，2019年中国楼市运行平稳，与2018年同期相比，百城房价涨幅仅为3.34%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比，房价涨幅明显收窄。

也就是说，2018年100个城市房价涨幅为5%，2019年进一步降低到3%，与动辄10%的持有成本相比，连续两年时间，在这些城市持有房产已经“入不敷出”了。

有人会说，2019年洛阳、唐山、临沂、绍兴乃至深圳的涨幅都还不错，少说也有10%-20%的空间。

但是，跟100个城市比起来，总共冒头的城市才有几个？作为购房者，如何鼓起勇气从上百个城市中，为了那十分之一乃至20分之一的机会去投资？

有心人肯定能发现，2018、2019的房价上涨幅度、上涨时间都非常像。

涨幅方面，3%和5%的差异很小，最近两年买房少说利率也得上浮20%，改LPR合同后动辄就要加上百个基点，光资金成本就6%了。

上涨时间方面，2018年的时候，西安、成都抢房成风，3-5月份的小阳春持续时间很短暂，2019年几乎一模一样，只是城市换成了苏州和南京，下半年都不约而同陷入了沉寂。

更何况，百城新房统计的背后，是二手房市场日趋走弱。

过去几年，很多一二线城市的房价倒挂现象愈演愈烈，限价盘和二手房之间的差价甚至能达到30%，新房需要摇号，二手房又涨的高不可及，最终的结果就是2018-2019年二手房市场有价无市。

统计局发布的数据显示，在二手住宅市场，2019年11月份，全国70个大中城市中有33个城市二手住宅的销售价格下调。自2019年9月份以来，二手住宅销售价格下跌的城市数量已经连续三个月超过了20个城市，销售价格上涨城市仅为32个，已经跌至近四年以来的最低点。

出现这样的情况，只能说是调控有意为之。

2018年调控次数近500次，2019年各地调控达620次，频率越高，新房的流动性就越差，任你投机情绪再火热，直接降低流动性，又能奈何？

前两天我写了篇文章，叫楼市熬了一锅粥，其中就提到，现在的调控，甚至从“因城施策”变成了“因区施策”，连公积金贷款的额度、社保个税补缴几个月这样细致的规定，都要一年内变个好几次，足以看出，现在楼市，已经完全被调控“拿捏”在手心，想捏成什么形状，就捏成啥样。

简单说，以后房价能不能涨，涨多少，涨5%还是3%，调控的工具有一箩筐，实现这样的目标简直不要太容易，只是看政策的态度和取向而已。

按照李迅雷的观点，房价涨3%-5%是“挺正常”的事。

这是个再简单不过的道理，过去20年均价涨了10倍，大家都觉得每年房价涨10%才算正常，这是“路径依赖”的思维。

未来房产能不能升值？

当然能，前提是个别城市、部分城区的房子才有机会，年均涨幅也可能仅仅只有个位数而已，即便是这些房子，能跑赢CPI就算不错了，买卖赚差价、提升阶层已经不可能。持有非自住的房子“入不敷出”，或将成为绝大部分城市的归宿。