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“今年不买房，明年买地王。”

2020年近了，中介的卖房话术又更新了。

调控三年，深圳再度出现地王。出乎意料却又顺理成章。毕竟，这里是深圳，一年出了7条重磅政策、2个高光时刻的深圳。

回顾2019年深圳宅地市场，几乎所有的数字都是上升的——

出让12宗居住用地，与去年持平；

总建面约144.72万㎡，同比上涨59.52%；

总成交价397.09亿元，同比上涨291.61%；

平均楼面价约2.74万/㎡，同比上涨144.62%。

数据向好，玩法更多样。

为了控制地王，深圳年终土拍重启“双限双竞”模式，对地块建成后的售价作出限制。此举不仅使得房企抢地热情骤降，也为来深建设者挤出了21万㎡的人才住房。

2019年，深圳全年共计挂牌出让居住用地13宗，其中12宗成功出让，1宗无人竞买。

12宗宅地总占地面积约44.59万㎡，同比上涨94.72%；总建筑面积约144.72万㎡，同比上涨59.52%；总成交价397.09亿元，同比上涨291.61%；平均综合楼面价约2.74万/㎡，同比上涨144.62%。

2019年与2018年深圳出让宅地宗数一样，均为12宗，但面积、价格等各项数值同比均大幅上升，主要原因是2018年出让的12宗宅地里，有8宗用于建设70年自持租赁住房，只租不售，因此拉低了价格。

据@深圳买房计划统计，今年深圳宅地分3次出让，分别是——

年初出让位于深汕特别合作区小漠镇X2018-0005，由华侨城竞得，已动工。这宗地容积率仅1.1，将建成低密度住宅。

年中出让5宗，其中宝安尖岗山1宗、龙华民治1宗、光明2宗、坪山1宗，吸引了全国37家房企参与竞拍。

△6·24土拍盛况空前

电建代表从北京直飞深圳举牌，收获光明中心区一宗靓地，越秀代表提前一天来到深圳，拿下尖岗山宅地，和“地王”泰禾院子做邻居。当天土拍持续了3个小时，吸金223.84亿元。

年终挂牌7宗，成功出让6宗，位于坪山坑梓的G14313-8018因为靠近深惠边界，地段不佳，无人竞买。

年终的土拍采用“双限双竞”即限地价、限销售均价、竞地价、竞人才住房面积的方式出让，与年中相比增加了“限销售均价”，因此举牌阵容没有6月那么强大，各地块的报名房企仅个位数。

年终土拍收官战共计吸金166.41亿元。

值得注意的是，深圳今年土拍吸引华发、葛洲坝、厦门国贸等多家外地房企。其中，五矿摘得坪山马峦宅地，首入深圳。

“双限双竞”，浇灭房企抢地热情

这不是深圳第一次采用“双限双竞”的方式出让居住用地。

2016年12月14日，龙华、坪山、大鹏3宗宅地采用“双限双竞”拍卖。碧桂园与保利首尝头啖汤，分别斩获坪山、大鹏地块，于2018年10月、12月入市，碧桂园凤凰公馆已售罄，保利香槟苑24季尾盘在售。

“双限双竞”诞生前，深圳地王频出。2016年6月，金茂、电建联合体和龙光分别摘下龙华、光明地王；同年8月，深圳新会展中心一期配套商业用地招标出让，以310亿元创全国“总价地王”记录。

业内普遍认为，此举是为了控制地王，建立房地产市场平稳健康发展长效机制。

今年深圳重启“双限双竞”，与6月37家房企争抢5宗宅地不无干系。

11月22日，深圳6宗宅地上线。与年中土拍不同的是，这次均限制最高销售均价。其中，龙华地块商品房最高均价为7.14万/㎡，而当时地块所在片区上塘的二手房均价约6.8万/㎡。12月11日出让的前海首宗宅地T204-0142亦如此，销售限价9.9万/㎡，新开盘项目备案均价已超10万/㎡。

“限销售均价”一举浇灭了大半房企的热情。

年中的5宗宅地，每一宗都吸引了超过10家房企竞买，最热门的光明小地块有23家。而11月24日，坪山坑梓地块无人竞买，最热门的龙华民治地块仅有9家报名。

资深地产评论人朱罗纪表示，“双限双竞”模式下，想要出现“面粉贵过面包”，那是再无可能了。

“地王专业户”龙光单挑国家队

据@深圳买房计划统计，2019年深圳成功出让的12宗宅地中，有10宗被“国家队”收入囊中，民企仅有龙光和平安不动产。

6月24日，在逾1小时的龙华宅地争夺战中，龙光最终绝地突围，以65.85亿元、36700㎡人才住房的代价夺得，可售楼面价66988元/㎡。

这场争夺战共有11位选手参战。起初，角逐在以华侨城、金茂、华润置地等为代表的国家队之间展开，二十多分钟后竞价达到最高限制地价，转入竞人才住房面积环节。

△金茂代表，举牌时不忘保持电话沟通

在竞人才住房面积环节的后半程，“地王专业户”龙光突然杀入，与华润置地厮杀，随后中海也入场。拍卖官开玩笑道，“人才强深多多益善，感谢大家为深圳吸引人才作出贡献。”

最终，龙光力压对手，再落一子，顺手刷新龙华单价地王纪录。

△龙光代表举牌

值得注意的是，11月22日的年终土拍，龙光也报名了龙华A816-0068地块，不过并没有举牌。

30km²产业地全球招商，吸金5600亿

12月18日，2019深圳全球招商大会召开，一次性推出30平方公里产业用地面向全球招商。

“今天，我就是一名招商专员。”深圳市委书记王伟中表示，只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目，深圳一定有地可落。

据了解，此次推出的产业用地规模大、分布广、类型多，30平方公里土地分布在36个片区，市域内25公里，深汕特别合作区5平方公里，功能定位涵盖总部基地、先进制造业、科研教育、人工智能、金融服务等领域。

△图片来源：深圳商报

根据深圳用地供应机制，重点产业和总部项目分别按照市场地价的35%、70%享受优惠，普通工业用地、新型产业用地楼面价约为500元/㎡、2300元/㎡。

招商当天，累计签约项目128个，签约总额5624亿元。

好疼的中海

今年的三场宅地土拍，都有中海的影子——

6月24日，竞得光明地块A510-0151，举牌53轮登上“光明顶”；

11月22日，斩获民治地块A816-0068，举牌38轮再入龙华；

12月11日，虽止步前海但举牌41轮，比竞得者天健还多1轮。

△6月24日，举牌的中海代表紧抿着嘴，神态严肃

2019年虽喜提两宗靓地，但中海不容易。

光明地块共吸引中海、招商、华润置地、平安不动产、华侨城、建发等13家房企。

开拍10分钟，华润置地报价至最高限制地价，转入竞人才住房面积环节。这一环节主要是两大央企之间的对决。

中海和华润置地轮番举牌，互不相让，将配建的人才住房面积推高至16700㎡。最终，中海举牌53轮，以54.08亿元、配建人才住房42330㎡的代价拿下光明中心区靓地。

如人才住房成本按4000元/㎡计，该地块的可售楼面地价为39349元/㎡，而一路之隔的次新盘均价约5万/㎡。

11月22日，龙华上塘限价宅地A816-0068有9家房企报名，举牌的只有3家——中海、建发、平安不动产，累计举牌84轮，各举38轮、41轮、5轮。

中海再遇强劲对手建发，双方“安静厮杀”。双方屡次在拍卖官落槌前应价，“逼”得拍卖官将竞价阶梯调整为2000万/次。举牌33分钟后，中海胜出。

有趣的是，这块地正对面是金茂2016年创下的单价地王，斜对面是中海2013年双料地王，最新售价分别是10.3万/㎡、9.0万/㎡。而根据出让条件，A816-0068未来入市最高均价为7.14万/㎡。

拿地的喜悦是短暂的，怎么在限价下算清楚账，才是要紧事。

△中海光明地块已动工（摄于2019年11月9日）

好猛的天健

“争取拍100张。”

持续59分钟的竞价结束后，前海首宗宅地得主天健代表脸上难掩笑意。他们走到台前，与成交喜报合影。

12月11日，前海首宗宅地T204-0142挂牌出让，10家房企参与竞买，保证金交了135.55亿元。

这一场竞买出现了两次1V1的对弈，分别是天健与中海、天健与龙光。

两场对决都不温不火，引得拍卖官开玩笑——“我不会调整竞价幅度，大家慢慢举到最高限价。如果大家想留在交易大厦吃晚餐，我们也欢迎。”天健代表全程保持微笑，节奏很稳。

据统计，7家房企累计举牌118轮，3家未报价。天健举牌40轮，全程笑眯眯的人笑到了最后。

今年以来，天健多次在公开市场拿地。

11月22日，天健缴纳近21亿保证金，获得坪山马峦地块、光明新湖地块的举牌资格，是唯三报名两宗地的房企。虽颗粒无收，但天健显露出了对土地的渴望——分别举牌21轮、27轮，成为全场举牌最多的开发商。

10月10日，天健作价10.88亿元竞得万江1.5万㎡商住地，首入东莞。这场竞争，天健的对手包括万科、中海、招商、保利、金地、龙光等多家品牌房企，举牌持续90分钟，出价73轮。更早之前，天健还曾与同为深圳国资委控股等深业角逐东莞松山湖地块。

光明拍卖3块地，日光3个盘

6·24年中土拍盛宴结束后，龙华单价地王面世促使宇宙中心楼市回暖，喜提中海和电建的光明风头无两。

“今年不买房，明年买地王”，成了卖房最新话术。

站在龙光玖龙台样板间，销售虚指着中海地块方向说，可售地价都4万了哦。绿地新都会的小姐姐说，我们才4万7，买到就是赚到。5万/㎡的勤诚达·正大城说，我们带装修！

乘着卖地的东风，光明这三个盘前后脚入市，并且日光了。最夸张的玖龙台，线上选房，10秒售罄。在@深圳买房计划x贝壳深圳举办的公益论坛深圳晚八点现场，有观众甚至问，能不能卖掉福田保税区的房子换到光明去？

△电建光明地块，案名为“洺悦府”（摄于2019年11月9日）

鹅厂登陆大铲湾，宝中“嗖嗖涨”

11月29日，腾讯斥资85.2亿元拿下大铲湾商业用地A002-0076，企鹅岛终于梦想照进现实。该地块占地面积约80.9万㎡，总建面约200万㎡，将建成“互联网+”未来科技城，可容纳7.5万名“企鹅”。

△图片来源：网络

鹅厂登陆大铲湾，利好最大的是对岸的宝中片区。中介在朋友圈奔走相告，终于等到你！

被称为“鹅厂宿舍”的花样年“兄弟盘”花乡、花郡，因为面积小、总价低，颇受刚需欢迎。12月月初，花乡1室1厅挂盘价还是360万，月末就变成了400万。

“之前常年二十多套挂着，最近最少的一天只有两套。”花乡业主木子分析，“传说自贸区要扩容，腾讯又在大铲湾买了地，眼下欢乐港湾也马上要开了，这地方不得嗖嗖涨？”

据贝壳找房数据，宝中片区10月二手房参考均价约8.8万/㎡，11月已去到9.2万/㎡。花乡的参考均价也从76942元/㎡变成了82099元/㎡，新增42个关注。