龙湖拟以超10亿港币入股绿城服务，业内猜测为物业板块上市准备

　　南都讯 见习记者王鹏钧 物管行业年终再现变动。12月29日晚，龙湖集团董事会公告，拟以每股7.7168港元的价格，收购绿城服务139465661股，约占其已发行股本总数约5%，此次收购将花费龙湖约10.76亿港币。随后，绿城服务发布公告确认此事。

　　根据公告，此次收购价格系根据绿城服务最近20个交易日股均价折让7.5%后锚定，除此外，双方也协定在2020年6月15日前，龙湖将再进一步认购绿城服务新股，直至股份总占比上升至10%。

　　龙湖的入股消息使绿城服务次日迅速收获市场认可。截至12月30日港股收盘，绿城服务报价8.80元/股，涨幅10.14%。

　　龙湖、绿城联手 物管业务均处行业前列

　　关于此次入股动机，龙湖董事会表示是出于对绿城服务企业规模、业务营运、品牌声誉及业绩的认可，“认为绿城服务集团的业务营运及策略符合本公司的业务及长期策略”。

　　12月30日，行研机构中金公司报告认为，龙湖系综合性地产产业龙头，具备出色的资产管理和物业运营能力，此举反映出龙湖对绿城服务优质基本面（规模、服务质量、品牌和社区服务能力等）的认可，有望增强投资者对绿城服务的信心；中金也认为，龙湖进入绿城将为两者的社区服务板块业务带来协同效应，两者在该项业务都是行业龙头企业。

　　买方龙湖集团有自建物业板块“龙湖智慧服务”。板块成立于1997年，目前已进驻全国73个城市，依托母公司龙湖集团地产板块的资源，龙湖物业板块在在管面积等指标方面成为行业头部，截至2018年底，合约管理面积约2.68亿㎡。

　　在龙湖内部，物业板块为与地产开发、商业运营、长租公寓、健康养老并列的五大板块之一；在2018年中期业绩会上，龙湖集团指出，计划在2020年实现经营型收入150亿元，其中物业部分收入60亿元，超过商业运营、长租公寓运营板块。

　　卖方绿城服务亦是行业龙头。截至2019年6月30日，绿城服务在管合同建筑面积约1.84亿㎡，涵盖居民高端住宅、政府基建建设、商业写字楼等，覆盖全国29个省的137个市。根据中国物业管理协会评选的《2019物业服务企业综合实力500强》榜单，绿城服务排名第二，榜单综合了经营情况、管理规模、服务质量等多方面元素进行评选。

　　绿城服务以不依托母公司而凭借强势的市场外拓能力实现规模化扩张，在行业内知名。数据显示，2018年公司新增合约面积约8610万㎡，其中仅约400万方来自关联地产商，第三方市场外拓能力突出。绿城服务系由绿城集团拆分后独立上市，母公司地产业务属于行业二线企业；据克而瑞研究中心统计，2019年1-11月，绿城集团地产开发板块绿城中国实现权益销售额641.9亿元，位列榜单33位。

　　销售增速放缓 非开发业务成为另一增长点

　　关于龙湖此次入股，尽管官方解释为看好卖方的经营能力，目的系财务投资，但仍引发市场多面猜测。

　　对于龙湖而言，在行业调整的大背景下，商品房销售增速放缓，非开发业务成为另一增长点。今年前半年其披露的财务数据显示，2019年1-6月，期内公司合同销售额同比增长8.8%至人民币1056.2亿元，合约销售面积增长3.5%至650万㎡，两项均实现小幅增长。

　　与之对应，公司整体营业额则同比大涨42.2%至人民币385.7亿元。这其中物业投资业务收入同比增长39.2%至人民币25.8亿元，入股绿城服务获得收益未来将计提至此版块中。

　　绿城服务是否是好的投资标的难有明确答案。目前，绿城服务虽仍保持着优质的盈利能力，但营收及毛利增速已放缓。2019年上半年绿城服务财务数据披露，期内实现营收约36.63亿元，同比增长25.1%，尽管实现大幅增长，但增速较大放缓，与之相对应，2018、2017、2016同期内营收增速分别为30.5%、33.6%、32.9%；期内毛利也呈现同样趋势，同比28.2%的增速，相较前三年的34.3%、32.7%、38.8%，也较大放缓。

　　市场猜测：为物业板块分拆上市提前准备

　　也有房地产业内人士指出，此举或是龙湖物业在为后续物业公司拆分上市做准备，而此次收购龙湖将指派一名非执行董事，占有董事局席位，也是对物业业务上市的提前熟悉。根据龙湖公告披露，绿城服务的董事会已通过决议案，批准于收购事项完成日，委任买方提名的人士为绿城服务的非执行董事。

　　这一观点的行业背景是，近两年来，物管行业正兴起房企分拆物业板块上市浪潮。中国物业管理协会分析指出，“随着“后房地产时代”的到来，物业占据着越来越重要的地位，开发商也将更多的注意力集中到物业管理行业，利用地产资源打造独立物业品牌，促进住宅物业发展。”数据显示，截至今年8月，中国上市的物业服务企业有15家，其中具有地产背景的企业约占80%，在这些具有地产背景的企业中，其母公司基本上以住宅开发作为主营业务。

　　而据南都记者不完全统计，今年以来，已有奥园健康生活、滨江服务、何泓服务三家房企旗下物业公司完成上市。

　　龙湖物业板块是否会上市一直为市场所关心。在今年年初的2018年业绩会上，有媒体提问物业是否会分拆上市，彼时龙湖集团CEO邵晓明表示，“智慧服务”暂未有上市计划，在龙湖看来，智慧服务属于主航道业务，主要功能是对商业、地产等几个主航道进行跨航道支撑。南都记者就此咨询龙湖方面，但截至发稿时并未收获回复。

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　　在本土房企盘踞、竞争激烈的深圳，龙湖一直看好当地市场，已通过拍地、旧改、其他业务多种途径力图入深。

　　2017年5月，龙湖以4.82亿元的成本拿下盐田沙头角一宗3000余平米的商业用地，方才实现首进深圳，不过在次年，首开股份通过收购深圳龙湖所持有的深圳市熙梁投资发展有限公司40%股权，双方开始合作开发该项目；后续该地块成为龙湖.天琅。另外，于近月面世的春江天玺，前身是龙津服装厂旧改项目，是龙湖于深圳的第一个住宅项目。

　　一商一住，是龙湖地产3-4年入深来的成绩；除此外，在近年来的多个土地招拍挂现场，都曾出现龙湖身影，不过并未有直接成绩。与之相比，龙湖的长租公寓业务在深圳布局则更加成熟。

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　　在初始布局的2017年，龙湖冠寓提出全国15000间的开业目标，深圳为房间数量1700多间，占比12%，深圳也是冠寓布局全国的四个核心战略城市之一。此前深圳冠寓总经理孟蒙对媒体表示，冠寓以城市能级、年龄结构、城市人口净流入量、存量市场规模四个标准来评判一个城市租赁市场发展潜力，而深圳完全符合，因而看好深圳。不过当前也面临物业获取竞争压力大、新业务运营经验不足需要不断摸索的问题。