楼市之春 全力以「复」|第一太平戴维斯:市场表现比预期乐观

2020年上半年，一场突如其来的疫情席卷中国，整个上半年，经济生产几乎停滞。近期国内疫情得到遏制，经济正缓慢复苏，但国际形势并不轻松，2020年整体经济形势不容乐观。地产作为中国经济发展的支柱型产业，在疫情期也受到了不小的影响。

冬天过去，春天就在眼前。随着国内疫情的好转，地产行业立即做出相对策略进行调整，重新勃发新的生机。搜狐焦点此次联合搜狐新闻、搜狐财经、焦点财经重磅推出春季策划：楼市之春 全力以「复」！以专业媒体视角，发行业复苏先声！

焦点本次邀请到的嘉宾是第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理，深圳投资部主管，吴睿先生。焦点将带您一起走近第一太平戴维斯，倾听他们在特殊时期对于地产的见解，对于投资的看法，以及后疫情时代行业走向的预判。

焦点：随着国内疫情逐步控制，房地产亟待复工。可以简单介绍一下贵公司目前的复工情况吗？

吴睿：公司基本上严格按照政府的指导意见在逐步地复工，在春节之后，初期原则上大家都是远程办公，后来政府逐步放宽之后开始轮换，一半一半轮换着上班，基本上到了四月初全部上班，到了四月中下旬，因为湖北全部解封，所以也开始安排一些适当的出差，整个过程是按照政府的指导意见在做，现在全员都是一个正常工作的状态。

焦点：全球市场剧烈震荡，房产成资金避险地，您怎么看？未来房产作为投资是否可行？

吴睿：不管是过去、现在还是未来，房产都是投资当中很重要的配置，也是一个压箱石的作用。对全世界来说，都是一个很好的抗风险品种。但是可能每个国家情况不一样，像对我们国家来说，老百姓投资的渠道很少，就是股市、房市，对股市很多投资者都不懂，所以中国老百姓把房产作为投资的比重大，这个趋势一直都有，但是可能投资房地产的比例在整体投资比例当中会下降一些，以后会随着一些好的金融产品、一些好的投资渠道放宽，投资房产的比例会下降，但是房产永远都是一个很好的资产。

焦点：房产市场还会出哪些稳定政策？长期看，如何稳定中国房地产市场？2020年前3个月，房企破产数量已经超过100家，今年新注册的房企数量也在大幅下降。您认为受疫情影响，房地产会出现倒闭潮吗？哪些房企可能面临较大的生存危机？

吴睿：疫情下面房企存活的压力还是来自于整个资金链的问题，资金链紧其实是两端造成的。一个销售端，因为疫情的影响，传统的线下购房受很大影响，销售额较大下浮，所以从回款角度受影响很大。从融资端角度，现在压力很大，因为今年是一个债务到期的高峰，所以现在房企最大的压力就是资金链。

从行业长期稳健发展的角度来看，可能政府应该围绕整个行业资金链平稳的角度来推出一些政策。比如适度放宽融资端的政策，释放一些资金或者是资金的管道，包括一些发债，一些银行的贷款政策。这个可能已经有了，只是没有大规模地宣传，现在地产商能拿到的融资比以前会稍微容易一点。

长期来看，政府那边房地产的政策不会变，因为放宽资金而使大家去炒房，这个是不会的。销售端因城市而异，可能一些二三线、四线城市比较依赖于土地财政，这样的城市可能会出台一些适度鼓励购房的政策，但一线城市这方面的政策是比较难看到的，特别像深圳，深圳还没鼓励它就已经很火了。

倒闭潮的话，我认为不会有倒闭潮，行业之间相互的兼并、转让、收购会比较多，但这不能叫倒闭潮，比如说A公司的部分资产、土地卖给B公司，解决现金流动性的问题，但公司不存在倒闭，只是经营策略的调整。

焦点：根据数据机构监测，百强房企2020年前3个月销售额累计下降21%，您认为这种销售业绩的下降会在多大程度上影响房企全年业绩？受疫情影响，房地产市场是否会大幅萎缩？

吴睿：首先下降20%是跟我们疫情过后做的压力测试数据比较吻合，比之前想象还要乐观一点。大概之前想第一季度可能会超过25%的下降，但实际上只下降了20%多一点。全面的影响上，目前在中国疫情逐步得到了控制，但真正销售回到正轨，可能还要一两个月的时间，可能在7月份和8月份。

如果是7月份销售回到正轨，剩下5个月要追回前面两个季度欠下的接近20%多的下滑，相当于每个月要比往年的同期增长5%的销售，这个难度很大，除非下半年政府有一些大面积刺激房地产的政策，但住房不炒的前提下这个很难看到，所以全年要把这个季度的下滑追平比较难。今年从房企的业绩来看，很多企业业绩下滑10%-20%都是正常的。

焦点：2020年的疫情对房地产的远期影响大吗？在后疫情时代，您认为房企的发展之道是什么？ 房企如何快速摆脱疫情影响？

吴睿：房地产会产生深远的影响，但不能说远期的影响。首先行业今年的兼并、重组、收购会比较多，这个叫做“大鱼吃小鱼”，这种现象会较往年多，下半年会看得到，因为疫情影响虽然在第一季度显示了20%多的下滑，但实际上还没有到达行业最大的下滑幅度。

可以看到开发商的自救措施会比较多。从些微角度上的影响，首先可能在疫情的特殊时间，一些线上看房，网上推房的手段，以后会保留下去，一些有效的手段特别是房企营销的部分会沿用。第二是大宗的交易未来会变成房企的重要的销售回款手段。因为以前房企主要是靠短购板块周转，现在发现短购还是会受很多客观因素影响；如果是大宗交易，比如整栋写字楼的交易，或者说物业的交易，相对是企业对企业，受外物的影响因素比较小。在以后会逐年或者在一线城市会成为房企的标配。

对于整个行业长远的影响，这个疫情给大多数房企、这个行业的人都上了一课，今年受冲击最大的是一些高杆杠、高负债率的企业。过去都是用很高的负债，高杆杠去扩大规模，在这个疫情下面，负面的效应就非常明显，所以大家可能对于风险的控制未来会加强。