报料有奖
近日，一则由住房和城乡建设部与国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委，联合发文整顿住房租赁市场秩序的消息在这个年末岁尾激起房地产市场上的各方热议。
这则名为《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下简称《意见》）的文件，从六大方面发力整顿规范住房租赁市场。其中，既有此前各类政策规范中反复提及的严格登记备案管理，发布真实房源信息、明码标价，中介不得“吃差价”等内容，也有针对近期住房租赁市场上存在的长租公寓爆雷事件而发布的控制房屋租赁行业“杠杆”，住房租金贷款金额占比不得超过30%的内容。
值得注意的是，该文件对商办、厂房等非住宅改造为租赁住房的管理口径有所调整，要求各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。
上述政策将如何在深落地，在此行业重磅政策落地之时，深圳住房租赁市场又处于何种状态？针对上述问题，深圳市住建局独家回应南都记者，称该局将尽快出台既有商业办公用房改建租赁住房、城中村改造租赁住房等相关政策、标准，逐步完善房屋租赁法规政策体系。
（集悦城由旧厂房改造后，用于给人们居住。 南都资料图片）
深圳目标
2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套
在此次六部委联合发文之前，深圳在今年8年发布的《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》（深府规〔2019〕7号，以下简称7号文）中，就已经开启了这一轮对深圳住房租赁市场秩序的整顿和规范。
对于近年来人口持续呈净流入态势的深圳而言，7号文中有关租赁住房供应的内容格外引人关注。7号文提出，从提高租赁住房用地供应比例、增加租赁住房建设或者配建规模、通过政府补贴或者购买服务增加租赁住房、鼓励企业自持住房租赁经营、盘活存量住房用于租赁等方面加大不同层次的租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套。
对于可供开发的土地极其有限的深圳而言，比起在新增用地供应中提高租赁住房的供应，如何盘活存量的破题思路更能解决“燃眉之急”。结合此次六部委发布的《意见》不难发现，对于深圳而言，盘活闲置的商业和办公用房改建为租赁住房，成为一项重要内容。
改造难点
商办和厂房改居住，很多时候难以通过消防审批
在现实中，商业办公用房和厂房改居住，虽非第一次被官方提出，但向来是个敏感话题。
早在两年前，住房和城乡建设部就与国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，称鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。
对于因城市发展、产业升级而“诞生”的一批无法适应新生产方式要求的老厂房而言，被改造成为租公寓等居住形态，成为了越来越多的企业眼中包含巨大的利润空间的业务。但另一方面，由于缺乏相关规定，无论是厂房宿舍改成的公寓，还是纯工业厂房改成的公寓，都无法通过消防审批。在此次六部委的联合发文中，也对相关改造提出了具体要求：改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。
具体在深圳，商办、厂房改造为租赁住房的政策将如何落地？深圳市住建局在接受南都记者采访时表示，该局近期组织起草了关于既有商业和办公用房改建为租赁住房的政策措施，拟对既有商业和办公用房改建租赁住房的条件、程序等进行规范，以推进商业和办公存量用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给。
同时，该局也向南都记者表示，将加快推进《深圳经济特区房屋租赁管理条例》立法工作以及《深圳市房地产市场监管办法》修订工作，尽快出台既有商业办公用房改建租赁住房、城中村改造租赁住房等相关政策、标准，逐步完善房屋租赁法规政策体系。
官方表态
整顿“高进低出”“长收短付”
将对住房租赁企业经营模式加强监管
对于众多租住在长租公寓中的租客而言，“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）式的“长租公寓玩法”，从今年春天开始成为一柄悬在头上的“达摩克利斯之剑”。
对此，《意见》在对租赁企业的监管方面也提出了具体要求。《意见》明确，住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
值得注意的是，《意见》提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。深圳的住房租赁企业当前的住房租金贷款金额占比处于什么水平？深圳市住建局向南都记者表示，据深圳市几家住房租赁企业自查反映，其住房租金贷款金额占租金收入比例未超过30%。同时该局表示，后续将积极配合金融监管部门加强对全市住房租金贷款的监管。针对住房租赁企业“高进低出”、“长收短付”的经营模式，该局将会同金融部门对租赁资金监管研究制定相应的措施，加强对该类经营模式的监督管理。
【行业声音】
住房租赁头部企业“偏爱”租金贷
任职于杭州一家长租公寓业务的陈先生，其上一家任职公司青客公寓。据陈先生了解，目前行业内租赁贷业务不算普遍，主要进行这项业务的还是一些大公司，例如青客、蛋壳、自如这些行业的头部公司，“这是公司收房租一种最方便、最有约束力的手段”。
对此，房东东公寓学院创始人全雳持相同观点，他告诉南都记者，租房新政中租金贷监管影响最大的是头部企业，其他公寓由于体量较小，所以影响很小。陈先生告诉记者，之所以选择从青客公寓离职，很大原因就是自己对租金贷业务的抗拒，“尽管租赁贷利息不算高，且由公司方承担，但一旦租赁贷没有按时交，会影响房客的征信”。
【典型案例】
“上市中”的青客、蛋壳，仍有超六成租客使用租金贷
在21CN聚投诉网上，南都记者看到多起针对青客公寓贷款的用户投诉，部分客户签署租房合同时，因为被告知选择分期付款可享受水费、网费以及房租费的部分优惠，因而选择该种方式，用户往往事后才得知公寓方以自己的名义申请了银行贷款。
与此同时，作为行业头部企业的青客公寓也跟另一头部企业——蛋壳公寓，在今年10月先后向交易委员会递交招股书申请美股上市。前者于11月5日在纳斯达克全球市场挂牌交易，成为国内的“长租公寓赴美上市第一股”，后者仍在等待之中。
根据青客公寓递交的招股书披露，公司降低空置率的一个有效手段即是以租金贷模式吸引租户入住，以折扣租金及承担租金利息的方式吸引租户使用租金贷，“预付半年租金可享受5%的折扣，预付全年租金可享受10%的折扣”。
截至2019年6月30日，青客与11家金融机构合作提供分期付款的“租金贷”，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.726亿元，租金利息4.75%-8.5%之间。且2019财年前9个月，青客公寓分期付款的利息达5.4亿元。
蛋壳公寓的招股书也显示了极为相似信息，“多数情况下，用户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓”。在2017、2018和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%，贷款金额分别为9.376亿元、21.27亿元、31.57亿元。
南都记者致电蛋壳公寓官方客服电话，其客服人员表示，分期付款系公司与其他平台机构合作，其目前正推出年前活动，采用分期付款形式部分房源首月房租可全免。
值得注意的是，就在蛋壳公寓招股书统计期内，深圳于今年8月发布了7号文，对住房租赁金融监管提出了四项具体措施，其中包括严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。
统筹：南都记者 孙雅茜
采写：南都记者 孙雅茜见习记者 王鹏钧
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