深圳北商圈最强C位？" inline="0">

作者：贝塔

深圳本土地产商涉足商业地产的不少，但像鸿荣源这么顺遂的，没有几个。

作为鸿荣源旗下首个商业项目，壹方城无疑是成功的。

2017年以招商率100%，开业率超98%，首日客流量突破40万，次日客流量突破30万作为开场。

2018年的销售量更是突破了40亿，客流量超过了4000万人次，客流规模在深圳购物中心中名列第一。

而鸿荣源另一个商业项目壹方天地也同样出色。

2018年A区开业，招商率100%，开业率99%，开业四天销售额达到了3000万，客流量突破了38万人次。

B区也已于今年7月28日开业，开业率更是高达100%，当日客流近20万。

B区开业同样也为壹方天地注入了新活力。

B区与已经开业的A区、E区联动，开业三天壹方天地客流量突破69.3万人次，销售额超5000万。开业满1个月，客流量超300万人次，销售额超1.3亿。

近日，笔者也是来到现场，实地观察了这个项目。

对这个商场的第一感觉就是人很多，A区的麦当劳、茶茶不息、我是酸奶君休息区都坐满了人。慢慢逛下来，所有铺位基本上都在营业中。

地处龙华商圈核心地段总商业体量60万㎡

壹城中心项目位于龙华老城区，占据着一块体量非常大的旧改地块，占地面积达到了50万㎡，总建面高达320万㎡。

这样大的体量也增加了整个项目的运营难度，却又充满了无限可能。

项目规划（20分）：17分

壹城中心以“造城·造中心”为总体规划理念，整个项目是包含壹方天地、高端写字楼、住宅、酒店为一体的超大型城市功能集合区。

来源：网易房产

商业部分，壹方天地的体量就达到了60万㎡，拥有五大主题休闲广场、1000米商业步行街，1.35公里连续超长无遮挡展面。

同样以大体量出名、做得很好的还有广州正佳广场，但壹方天地比正佳广场聪明的一点在于把大体量切割开来了，分成了五个区，这样商场动线会清晰很多，逛起来也会比较轻松。

正佳广场动线图

目前壹方天地A区、B区、E区均已开业。

A区定位“新趣乐游纷享空间”，面积约12万㎡

B区定位“潮流品味先锋主场”，面积约9万㎡；

C区定位“多元主题体验MALL”，面积约25万㎡；

D区定位“美学主义创想领域”，面积约8万㎡；

E区定位“优品甄选生活中心”面积约6万㎡。

地理位置（20分）：16分

壹城中心紧邻深圳北商务中心，附近有很多学校和公园，面向的客群很广，各个层次都有。

刚好处于人民路与景龙建设路交汇处，这里车流量非常大，笔者晚上七点左右离开的时候，A区广场都被车流挡住看不清楚了。

但比较遗憾的是没有与地铁接驳，距离地铁4号线龙华站还有800多米，步行大概需要12分钟。

不过，在规划中，壹城中心的住宅规模达到220万㎡，住宅体量大，社区客群也多。项目本身的住户也会成为商场消费的主力。

13家全新形象旗舰店开放式街区打造夜场经济不过B区人流稍少

品牌招商（20分）：16分

这么大的商业体量，招商确实是一大难点。

不得不佩服壹方商业的招商能力，A区和B区的招商率都达到了100%。

相比于A区，B区的定位更加细化，并且以年轻人为主要客群，招商品牌也是更贴合年轻人的需求。

目前，B区引入了13家全新形象旗舰店，分别有NIKE、ADIDAS、FILA、ANTA、LINING、PEACEBIRD、GLORIA、JACK&JONES、PURCOTTON、WESTLINK、HOTWIND、SANFU、YISHION。

餐饮业态主要分布于负一楼和三楼，负一楼有一条特色餐饮小吃街——食壹号，有黑白电视、孺子牛杂、三两粉、陈家生煎等小吃。

三楼则是一些网红餐饮品牌，有海底捞、海伦司小酒馆、老佛爷炭火蛙锅、八合里海记等。

因为开放式街区形式，有些地方可以不受商场营业时间限制，三楼的KTV、酒吧、烤肉等又可以打造成夜场经济，夜晚吸引年轻人过来消费，营业时间可以延长至凌晨2点。

就笔者现场看到的情况，人流主要集中在小吃店、餐饮店里，表现最好的是海底捞，需要排队等候就餐。

但是，整体上看，和A区相比，B区人流还是相对要少不少，有一定差距。

A区

B区

造成这一结果的原因可能是B区开业时间较短，更多人还是习惯性地前往A区，B区还需要一定时间培育客户的消费习惯。

开放式街区，动线清晰片区竞争压力小

空间设计（20分）：17分

壹方天地的空间设计还是很具有特色的。

A区是mall+街区的形式，商场每一层都连通到户外街区。

而B区也是由目前亚洲最大的室内设计公司之一的杰恩设计打造，被设计成开放式街区购物中心。

整个建筑形态都是开放式的，有多个小中庭，顶部镂空，不管是采光还是通风都很好。

并且，A区和B区的负一楼和二楼是互通的，二楼互通的连廊打造成了一个集市，里面都是移动式店铺，不仅利用了空间，还起到了引流的作用，实现空间和资源共享。

从内部动线来看，还是比较好逛的，走一圈下来，不会感到疲惫，并且在路线交界处设置了扶梯，上下楼也比较方便。

而且IP形象随处可见，不仅可以作为点缀装饰，也是一个很好的宣传手段。

商圈竞争力（20分）：15分

根据独角mall不完全统计，目前距离壹方天地5公里内的购物中心就有10个，商业体量达到了57.6万㎡。

其中做得相对较好的购物中心，龙华九方购物中心算一个，对壹方天地的威胁不大。

龙华九方购物中心 来源：中华网

而近日天虹股份发布公告称将租赁广东省深圳市福田区中航城和龙华区中航天逸花园两个项目（即华强北九方购物中心和龙华九方购物中心），并于2020年1月1日正式租赁以上两个项目进行经营。

来源：天虹股份官网

这意味着龙华九方即将换主，换主的九方是否会迎来大变化，会不会对壹方天地产生影响，需要根据后续情况来看。

本来预计今年年底开业却没有消息的红山6979，据了解也是采用“独栋商业+开放式街区”的规划布局，并且引进了开心麻花剧场、CGV影院、盒马鲜生、华为、惑许酒吧等近200个品牌，开业之后可能会对壹方天地产生分流。

来源：红山六九七九商业中心微信

既有旧的商业分流，又有新的商业出来想分一杯羹，壹方天地未来的竞争只会更加激烈。

未来已来壹方天地能否打造成深圳北标杆商业？成为下一个壹方城？

总体得分（100分）：81分

商业地产是一个周期相当长的行业，要把眼光看得远一点，要看一个商业项目的纵深如何，就算有三五年的繁荣，那以后呢？还是要往前看一点。

就目前来看，虽然壹方天地A区和B区在业态上有所区分，A区定位亲子和家庭服务，B区定位年轻人，但各分区的功能价值并没有完全显现出来，开业一年的A区抢占先机反倒成了年轻人主要的休闲娱乐场所。

而B区想要吸引更多的年轻人过来显然还需要一点时间。

根据壹方商业内部人员透露，A区2020年会进行部分品牌调整，更加贴近家庭亲子客群，而新开业的B区目前处于培育期，还需要一定时间的观察，暂时不会做出调整。

这意味着各个区的功能在后期运营之中将会更加明显，而且据了解壹方天地全部开业之后也会整体运营。

这对运营能力的要求是极高的，但同样的，壹方天地也有着稳定的客群、清晰的定位以及像壹方城一样优秀的运营团队等优势。

而拥有一支优秀运营团队，壹方天地想要打造成深圳北标杆商业，还是可以好好期待的。

你对壹方天地有什么看法呢？

你认为壹方天地会超越壹方城吗？

欢迎留言评论~