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深圳楼市涨跌，他们吵了起来" inline="0">

刚刚，计小岚误入9位大咖群聊，每一位都是深圳地产行业响当当的名字，大型楼市问诊现场，堪称年度大场面。

明年市场怎么走？还会涨吗？政策会否松动？哪些版块潜力巨大？能不能给刚需指条明路？关于这些问题，每位大咖都给出了专业又诚恳的回答。

字数有点长，但全文无废话，建议收藏。

以下排名按姓氏，不分先后。

1个词总结2019深圳楼市

详细解读

◎深职院房地产研究所所长 邓志旺博士

尽管今年有大湾区、先行示范区意见等一些利好出台，但总体来看，房地产市场还是比较平静的，尤其是二手房市场，虽然“双11”豪宅线调整政策，但总体来说，达到了调控的目的。

◎美联物业深莞惠区董事总经理 江少杰

今年楼市先是处于一个稳重有降的态势，8月份开始有所好转，到11月份，双11后楼市走高特别明显。

◎广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

深圳先行示范，不能光顾自己1997平方公里那一亩三分地，最重大的使命，是要带动周围小兄弟们过上好日子，“一马当先”带动“万马奔腾”，以一域服务全局。

深汕新区房地产市场解冻，信号很明确——鼓励买房，分享区域长期红利，但不鼓励短炒。也就是以长期红利做担保，让地产给区域开发融资。

深圳发展好了，外围才会好；深圳越好，外围就越好。

◎Q房网大深圳区董事总经理 林家乐

“房住不炒”的深圳，因为大湾区规划的发布，以及建设“社会主义先行示范区”的利好，加上豪宅税调整等一些短期利好行为，2019年有2、3个月份出现成交量的增加，价格也有小幅上升。规划加上减税利好让购买者对深圳更有信心，也会加快置业者的购买决心。2019年截至11月的成交量无论是新房还是二手房都已经超过2018一整年，价格也有上升。

◎易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿

2019年全年出现了几个利好窗口期。从年初“218”粤港澳大湾区发展规划纲要出台，到年中“818”支持深圳建设特色社会主义先行示范区，到年底“双11”豪宅标准调整，再到最近取消商务公寓“只租不售”，利好不断。

◎中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

深圳今年有2大缺口，一方面是多年的市场化结果，导致整个市场普通住房、保障住房短缺，“十三五”深圳要实现40万套保障性住房目标，所以今年大力“补缺”。

第二个方面，今年经济下滑，造成较大的经济缺口，需要用房地产去做填补，于是形成了两大补缺的格局。

6月24日、11月22日，两次大规模的土拍，在深圳是非常少见的；11月5日，深圳史无前例一次性拿出30平方公里产业用地向全球招商，都着眼于通过土地及产业来拉升经济。

还有近期一些列政策，比如11月11日豪宅线调整、取消去年“深四条”对商务公寓“只租不售”限制，这都是“补缺”的表现，力度非常大。

◎贝壳深圳研究院院长 肖小平

分化有两个层面的意思：

1、市场分化。

大家喜欢讲，西部在涨，东部在跌，其实不是这么简单的，在不同片区，不同楼盘，都出现了分化。

我们观察到，哪怕是一些网红的明星楼盘，不同户型的价格涨跌也是分化的，可能A户型在涨，B户型在跌。

哪怕是这次双11豪宅线的调整，市场也并没有形成一致性看法，虽然刺激了市场，但是也有很多投资客，把它当作一次出货的机会。

2、心态分化。

今年业内谈的最多的是，小白进场，资深投资客退场。很多前几年进场的资深投资客，趁着几波大行情在退场。但也有一些没有买过房的，或者觉得自己在上一波没有赚到钱的，反倒在加速进场，特别是“双11”之后。

不同人群的心态分化是很明显的，一波人觉得没钱赚要走了，另一波人觉得这是大涨的前夜，冲进去。

再往深处看，无论是外部环境还是楼市政策，现在的信息都是复杂又混乱的，所以在这个前提下，你想要什么样的答案都能够找到证据。

我们谈论房价时，从两个相反的起点，都能推导出同样的结论。说经济好，大家认为房价会涨，因为收入会涨。说经济不好，大家认为资金没有更好的去处，有更多资金进入楼市，房价还是会涨。

同样，有些人想要看空，也可以找到很多看空的证据，比如经济增速没有过去那么快了、比如房住不炒基调没有变等等。

所以，怎么看市场，其实是看你自己本身的立场，你想要看到什么，就会看到什么。

◎深圳中原董事总经理 郑叔伦

纵观2019全国房地产市场，深圳可以说是全国焦点。上半年，深圳由于调控政策较为严厉，深圳出现快速下滑，但下半年深圳的政策利好和全国楼市持续收紧，导致深圳逆势上扬。

“双11”豪宅标准调整进一步点燃了深圳楼市的热情，城市发展的利好与楼市政策的利好叠加，让深圳楼市逆势上扬，一枝独秀。

除此之外，全国楼市的低迷，让楼市资金的选择少了，投资者更多的进入深圳无疑是一个更好的选择。

◎资深地产评论人、《华尔街见闻》专栏作者 朱罗纪

今年整体市场比2018年好，而且要好不少，创3年新高，原因有两个：一是深圳市场调整早，自2016年下半年就开始调整，需求积压几年需要释放；二是政策刺激在2019年表现力尤其明显，年初大湾区纲要、8月示范区、11月豪宅税，近期深汕楼市解冻、公寓等等，造就一个波浪，3次刺激的市场表现。

明年楼市行情如何？还会涨吗？

详细解读

◎深职院房地产研究所所长 邓志旺博士

第一，政策还是有逐步放松的迹象，包括公寓“只租不售”已经放松了；

第二，整个深圳市场供给量依然非常少，在供需矛盾强烈的情况下，我觉得市场会慢慢回暖。

如果政策层面有所松动的话，那么明年市场回暖的迹象将更多。新房自然不用多说，因为限价政策，可能会保持现在这个状态，更多是看二手房表现。

◎美联物业深莞惠区董事总经理 江少杰

最新出台的政府文件，目的其实就是希望能活跃市场供应。市场有一个很明确的信号，官方希望保持供应量的充足，成交量可以涨，但价格要稳定。

比如，除了新盘限价之外，近日前海桂湾限价宅地土拍，其实也是在引导市场，从而影响到购买者的心态，不会盲目居高。

◎Q房网大深圳区董事总经理 林家乐

从以往的经验看，一般年后的市场都会有一波比较明显的成交，即使在调控周期内，这样的规律仍然有效。加上最近深圳出台了一系列政策利好，像调整普通住房标准、公寓“只租不售”限制取消等等，对明年的市场信心的导向都是积极正向的，相信大家都同样地看好明年市场。

◎易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿

第一，明年的新房供应量依然有限，但需求摆在这里；

第二，楼市调控坚持了这么长时间，深圳的房价保持稳定，基本没有泡沫，很理性，明年的买房环境会越来越好。

◎中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

明年的市场会不会继续保持“补缺”的格局？这取决于2个方向，首先就是房地产问题，大力发展保障房和普通住房，这其实是深圳房地产基本面的问题，住房问题不解决，就没法落实社会主义先行示范区这样大的国家战略，所以必须要去填补。

第二个，从宏观经济上看，深圳经济今年出现比较大的下滑，短期看明年还会较低迷，所以我认为，明年为宏观政策经济的补缺，还是会继续。

至于明年会不会延续用今年这样的方式“爆”力补缺？我个人认为， 会更着眼于长远，相对稳健，比如不会一下子推30平方公里产业用地，或者再来几次史诗级土拍，但实质性力度会加大、会常态化。

◎贝壳深圳研究院院长 肖小平

今年楼市的繁荣，特别是深圳的繁荣，某种程度上，避险资金起到了非常重要的作用。无论这个避险资金是深圳本地的，还是外地涌入的。买什么都不如买房，这种观念已经深入人心，恐怕在明年还是会有一定的延续。

最近不少城市的房地产调控政策有小幅松动，所以明年的楼市就算起初表现不够理想，到时预计会释放一些政策利好，那么对市场也会有一定的支撑和刺激。

不过，如果经济大环境不景气，单纯靠政策松动来刺激楼市，无异于服用兴奋剂。用多了、用久了，难免会产生副作用或抗药性，这于楼市或经济的长期发展是不利的。

种种迹象显示，现在的房地产市场，不同区域冷热不均，所以之前是因城施策，那么以后不排除进一步细化到因区施策，就像广州细化到南沙。

◎深圳中原董事总经理 郑叔伦

相信政策将会维持基本面不变，小部分不违反“房住不炒”精神的制度，有机会慢慢放开。

深圳近年来经济发展迅速，且人口增长排在前列，所以房价也排在前面。深圳先行示范区的建设，意味着深圳城市定位、发展都更上一个台阶。

全国资金及人口往深圳走，是未来发展的大趋势，加上深圳新房新增供应有限，长期以来都是供不应求的局面。房地产市场有一句话，短期看政策、中期看供求、长期看人口，套用在深圳市场，中长期看好，短期内政策虽然全面放松不太现实，但是再加压的机会同样不大。

◎资深地产评论人、《华尔街见闻》专栏作者 朱罗纪

展望短期不容易，明年整体看，我相信至少会是一个温和向上的行情，整体环境会比2019年宽松。但是，要提醒的一点是，豪宅税取消之后引发的市场反响，应该说是超乎了各界预期，会让接下来政策继续放松面临很大压力。

深圳潜力版块，光明被5次点名

详细解读

◎深职院房地产研究所所长 邓志旺博士

宝安：一是跟前海紧密相连，第二，有大空港、国际会展中心规划。

光明：光明科学城是深圳政府非常重视的一个项目，也是深圳建设先行示范区里提到的重要项目，同时也是大湾区也涉及的项目，所以可能会发展较快。

具体到版块：第一是空港新城，第二个是光明科学城，我觉得这未来的空间会比较大。

◎美联物业深莞惠区董事总经理 江少杰

西部：发展空间更有想象力，也包括产业升级，现在有一定基础的，还是在西边，南山、宝安、大前海。

福田：最近红星美凯龙已经开拆，福田金融中心区，开始敲醒了钟。未来福田依然是深圳的核心地段，可以看到每每有福田新盘入市，比如深业中城，还是有很多购房者认可。所以我相信，福田金融中心区的发展会把福田特别是香蜜湖的楼市引领到新的高度。

◎广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

先行示范区文件中，定位带“中央”二字的只有福田和南山，中央活力商务区、中央智力区。

这两个区定位高，要向“全球”、“国际”、“枢纽”、“世界一流”等目标打造。先行示范，要带动外围区域发展，中心区定位就要高一些。

南山看好蛇口，国际化程度最高，2020年因为深港国际化、大湾区建设，很多规划要落地，受益很大。中央经济工作会议提出城市更新要加速，深圳商务公寓解除了“只租不售”，利好蛇口的一些工改项目。

福田看好香蜜湖，富豪最为看好的一个片区，政策利好弹性很大，未来将会成为富豪们聚居的成熟片区。

◎Q房网大深圳区董事总经理 林家乐

深圳的机会相信一直都存在，发展规划较好的是宝安和南山，居住配套较好的是福田。宝安片区因大空港、大会展的规范、加上前海自贸区的扩容，宝安的福永、沙井片区的潜力还是非常巨大的。

◎易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿

光明中心区：2020年中，地铁6号线一、二期将同步开通，光明正式迈入地铁时代。其次，光明今年出让的居住用地，明年将陆续上市，包括中海项目、电建项目等。光明科学城的规划利好也在不断兑现。

香蜜湖本身就是传统的豪宅区，居住配套完善，学位优质。今年，香蜜湖旧改启动，规划建设国际金融街，打造城市客厅和国际交流中心，定位更高。

◎中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

深圳一路向西发展，有4个区域我比较看好：

一个是宝安沙井，围绕国际会展中心版块；

一个是宝中，前海扩容已上报国务院，腾讯企鹅科技岛规划利好；

光明这个片区的前景非常广阔，国家级科研基地光明科学城规划、中山大学光明校区明年首期将建成，光明中心片区一带值得期待；

南山西丽片区，特别是留仙洞总部基地，以及围绕大学城一带的版块，也值得期待。

◎贝壳深圳研究院院长 肖小平

现在全民看好光明。说看好，指的是它未来的升值空间，如果仅仅出于自住需求，就不需要讨论这个问题，选喜欢的就行。

光明最大的特点在于，区域发展充满想象空间，而且楼盘的楼龄都比较新，看起来颜值高。新生代买房，重视第一眼的感觉，也重视第六感，因此区域颜值和发展空间，都非常重要。光明在这两点上，得天独厚。

没有特别看好的小片区，因为综合品质好的盘，开发商也知道自己品质好，所以定价会比较高。有短板的楼盘，如果开发商现在定价低，它的短板在未来有机会补齐，也许更值得购买。买房投资，第一要素并不是“买好的”，而是“买得好”。

◎深圳中原董事总经理 郑叔伦

深圳从罗湖开始，一路往西发展，40年过去，福田、南山、甚至是宝安，已经发展相当成熟，房价已经不便宜，超过不少人的承担范围。

下个阶段的发展，只可以从南往北走，首先可以关注高铁沿线，从香港的西九龙站开始，再到福田、龙华、以及光明。龙华近年来发展有目共賭，相信光明的未来也不错。另外，还可以关注观澜，就是近年来提出的“深圳中轴”概念，加上地铁首次在观澜投入使用，将会对当地房地产市场有强力支持作用。

◎资深地产评论人、《华尔街见闻》专栏作者 朱罗纪

深圳与其它同类城市最突出的不同，有两点：创新驱动的产业结构特征更加鲜明、人地矛盾更加紧张。这就决定了，同样的基本面下，深圳的市场波动性更剧烈，上涨动能更强。

明年看好的区域，我们还是维持原来的判断——深圳湾、香蜜湖、前海豪宅沿线，光明等副中心区域，此外，明年“低价区”、临深可能会有机会。

对明年政策怎么看？

详细解读

◎深职院房地产研究所所长 邓志旺博士

我认为会延续今年下半年的政策，会有一定幅度的放松，但这个放松并不是鼓励炒房投机，更多的是鼓励整个房地产市场的规模、投资、增长，希望通过房地产带动经济的一些发展。

◎广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

刚刚结束的中央经济工作会议，在总结2018年工作成效时，有一个全新的表达，“必须从系统论出发优化经济治理方式，加强全局观念，在多重目标中寻求动态平衡”。实际上，这句话是对今年以来包括房地产在内的宏观调控手段和方式的一种肯定性评价。因此，对房地产政策的认识，必须要跳出量价和供需的架构。

这就不难理解，为何广州（包括南沙）、佛山、珠海、中山、惠州、深圳等熠熠生辉的大湾区城市，近期步调一致地调整了楼市政策，而深圳更是惊人般地连续发布利好楼市的举措：“双11”基本取消了豪宅税，“双12”公寓取消“只租不售”，还有深汕合作区解冻商品房市场。

从根本上讲，就是要让房子流转起来，促进供销两旺，并带动深圳一个又一个“史诗级”的土拍，助力深圳2025年完成“三大战略，127个事项”。不要担心会偏离“房住不炒”，深圳在房地产长效机制上已先人一步，“双限双竞”常态化了，卖地就是对接人才、对接实体经济。

◎Q房网大深圳区董事总经理 林家乐

深圳一定会严格执行房地产调控政策大的方针不变，房住不炒，以“稳”为主。

但是整体上的经济形势还是有一定的压力，深圳可能会根据自己的实际情况在新的一年有一些短期过渡的政策，比如在信贷或者限价等方面可能会有一些空间。深圳在新的一年开始实施大湾区、示范区的布局落实，面向的是全国甚至全世界，相信新的一年各项调控政策会更加科学合理化。

◎中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

明年我认为调控政策基本面不会变，比如限购限贷不会动，深圳市场资金量太大，供需矛盾也很突出，一旦放开，反弹的力度将非常大，为了避免出现这种情况，基本面一定要守住。

但这并不意味着楼市压制不动，也可能根据明年的行情、经济的需要，做适当的政策放松，比如交易税，有可能适度调整。

◎贝壳深圳研究院院长 肖小平

种种迹象显示，现在的房地产市场，不同区域冷热不均，所以之前是因城施策，那么以后不排除进一步细化到因区施策，就像广州细化到南沙。

◎深圳中原董事总经理 郑叔伦

相信政策将会维持基本面不变，小部分不违反“房住不炒”精神的制度，有机会慢慢放开。

中美贸易谈判首阶段取得协议，相信将会带来短期相对稳定的局面，但是为了迎接第二阶段的谈判，刺激国内经济力度将会加大，从而对房地产市场带来松挷机会，当然前提是不违反房住不炒的国策。 信贷环境相信会更为宽松，税费也有可能减免。

◎资深地产评论人、《华尔街见闻》专栏作者 朱罗纪

政策会适度放松，关于放松程度的描述行内还有分歧，但宽周期是确定的。实际贷款利率、存款准备金率会下调，减税降负会进一步推行，调控政策会边缘放松（五限令不会取消但会松动）。

具体到深圳，如上所述，政府大的方向是“房住不炒”、“二次房改”，这一点不要有任何幻想，当市场起来之后，政策随之就会反周期操作。

刚需买房怎么选？

详细解读

◎深职院房地产研究所所长 邓志旺博士

目前看，大空港、光明科学城的单价相对比较低，总价也还在承受范围之内，从发展的眼光来看，这两个片区配套、各方面都跟进得会比较快。

◎美联物业深莞惠区董事总经理 江少杰

我相信供应量会比之前会相对充足一点，刚需购房者可以花点时间，沿着地铁线找理想的物业，地铁沿线物业的保值能力一直高于同片区远离地铁的物业。可以预见，未来深圳道路将会越来越拥挤，轨道交通绝对是解决这一问题的利器。

◎广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

2020年，“一城一策”全面落地，地方要负起调控的主体责任，房价涨幅必须可控。因此，过去炒房，稳赚不赔，未来再去炒房，看似也能赚钱，但只是账面收益。再交易时，扣除交易成本，很可能赚不到钱，或炒房不如理财。

想赚钱，只能长期持有，选对房子，分享城市成长的长期红利。

未来，LPR还会下降，推迟买房是划算的。不过，房价温和上涨，会抵消省下来的月供。所以，如果未来5年内不卖的话，该买就买。

另外，建议买房贷款时，与银行商定利率LPR“一年一调”。近期，央行行长说，“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。存量房贷利率转换方案出来以后，转为LPR利率，可以分享利率不断降低的红利。

◎易居企业集团深圳公司副总经理 潘传灿

尖岗山明年有很多项目要入市，包括越秀地块、泰禾院子、恒丰尖岗山壹号等。西乡两头都很火，中间也不可能冷下去，虽然现在居住环境还有待提升，但位置摆在这里。

硬指标方面，刚需可考虑地铁、学位，改善关注社区、配套、品质等要素。

◎贝壳深圳研究院院长 肖小平

综合品质好的盘，开发商也知道自己品质好，所以定价会比较高。有短板的楼盘，如果开发商现在定价低，它的短板在未来有机会补齐，也许更值得购买。买房投资，第一要素并不是“买好的”，而是“买得好”。

◎深圳中原董事总经理 郑叔伦

在限价的政策下，一二手房价倒挂，买新房还是比较好的选择。另外，房价肯定是离开市中心越远越便宜，跟着地铁沿线走，坐多几个站，房价可以省不少，用距离换房价，算下来还是比较划算。

对于改善型购房者，深圳豪宅与普宅价差，相比像香港这些发达城市，还是偏小，换句话说，深圳豪宅价格还是相对落后。优质住房，长期來看，还是稀缺及珍贵，所以可以趁机会换房。