城势·深莞惠|浪潮中思考 探究楼市发展之道

编者按：大湾区、京津冀、长三角……在新一轮周期浪潮中，每一家企业都是参与者、思考者。凤凰网房产深莞惠【城势】栏目，将从深耕大湾区的头部房企、重点建设区域、典型楼盘评析三个维度，展现房地产“同城市前行”的力量，探究深莞惠城势发展，激活地产参与者的思考。

今年，随着2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地，加上8月18日深圳建设先行示范区意见发布，对于楼市而言迎来双重利好。

在此期间，各大房企奔波在深圳、东莞、惠州等大湾区热点城市上演“抢地”戏码；前海自贸区、东莞滨海湾新区、松山湖等片区重大规划也相继发布；备受市场关注的“网红盘”同样发挥“虹吸效应”，吸金能力强劲……

这一幕幕看似楼市在“向好”发展，然而市场正在发生一些“微妙”变化……

对于大湾区房企而言，追求长期稳定性正变得越来越确定，毕竟容易的事情已经被干得差不多了，只能做难的事。

新时期，唯有不断在产品力研究创新，最终才能赢得客户芳心。市场正快速回归到资本和产品竞争时代。

那些以债养债、过于追求销售额及排名的企业只会越做越难，就像上坡滚雪球一样，总有一天滚不动；今后市场主角只有两类企业：一类是产品力很强的企业，一类是具备很高资本运营力的企业。前者比较优雅，后者可能通吃。

对于我们而言，或许需要了解的是，大湾区楼市投资的天花板，在未来可能会超出每个人的想象。

房企掘金大湾区

粤港澳大湾区是国家级的政策城市群。毫无疑问，在这样的大背景下，重点布局大湾区的企业长期内将会更加受益。

数据显示，2019年三季度，外来房企首次进驻江门、佛山、珠海三城居多。其中，龙光地产、上海鸿升集团、粤海置地控股、合生创展、中粮地产集团、融信集团、金地集团、华侨城及华以泰地产集团这9家外来房企通过公开市场摘地方式首进江门；上坤、德信、蓝城等超10家外来房企通过招拍挂、收并购、合作开发等方式首入佛山；湖北清能、金茂首进珠海。

2019年7月1日，融信以总价66485万元摘得江门外海69亩商住地块，折合楼面价4800元/㎡。此次是融信首次以单独拿地的形式落子江门，今年5月，弘阳地产宣布与融信、大发集团共同开发礼乐45.35亩地，项目名为礼悦雅筑。

2019年11月14日，总部位于上海的宝龙地产以总价20.5亿元竞得珠海高新区港湾大道北、金峰北路东侧地块，将打造成为高新区首个大型商业综合体，这也是宝龙地产入驻粤港澳大湾区的首个项目。

除了外来房企首次入驻大湾区以外，本土品牌房企大湾区城市布局也在不断“加仓”。

据统计，2019年三季度，保利公开市场商住地拿地金额超150亿，占据拿地金额榜首。三季度保利于佛山、广州、肇庆、江门、东莞五城积极补充土地储备，重仓佛山，佛山商住地拿地规划建面超80万㎡，成交总额超100亿。

恒大荣登粤港澳9市三季度拿地企业土地成交总额亚军。其中，恒大继续加码广州、珠海、佛山三地，斥资57.3亿连拿南沙万顷沙两宗商住地；首次在禅城公开市场拿地，完成佛山五区全布局。

根据最新披露的销售数据，今年1-11月，中国奥园销售额达到1012.7亿元，同比增长速37%，成功跻身中国房企“千亿元俱乐部”。在亮眼的业绩表现背后，是奥园多年来在紧跟国家战略和政策对粤港澳大湾区的布局深耕。

截至2019年6月30日，中国奥园土地储备总建筑面积达4012万㎡，总货值约4255亿元，其中，位于粤港澳大湾区的土地储备占比近3成。另外，中国奥园拥有大量的城市更新项目，潜在的可售货值达到2197亿元，超过7成位于大湾区城市。

凤凰网房产获悉，在根植粤港澳大湾区“大本营”的基础上，中国奥园覆盖华南、华东、中西部核心区与环渤海区域四大经济核心区，进一步深化全国化布局。

除了本土房企加紧布局大湾区外，在规划利好下，越来越多的外来房企也前来“分羹”。

据凤凰网房产不完全统计，自2016年以来，泰禾、阳光城、金茂、金科、禹洲、龙湖、融创、福晟、远洋、新城、世茂等多家外来房企争相涌入粤港澳大湾区的“战场”。

譬如，在天津起家的融创中国2016年1月首进佛山，从此开始了粤港澳大湾区的深耕布局。截至目前，融创中国已进入深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海等大湾区多个城市，落地50余个项目。其中在广州、江门、佛山拥有最多的土地储备，而在广深区域总部所在地深圳仅拥有22.34万平方米权益土地储备。

总部位于北京的龙湖集团，2014年首次进驻广州，2017年又入驻深圳、香港、珠海，2018年龙湖继续加速布局珠海，先后以6.4亿元、13.18亿元拿下航空城及金湾区项目，两项目总建面达33.55万平方米；2018年8月龙湖又首次进入了东莞市场，至此龙湖已完成了对大湾区内热点城市的基本布局。今年11月，龙湖集团与正势控股集团在广州签订战略合作协议，将围绕大湾区核心城市开展城市更新业务，这也标志着龙湖集团进一步加大在大湾区城市更新的布局。

湾区突围之道

一个庞大的湾区，涉及到庞大经济体系、各行各业的全面发展和提升，首先受益的行业少不了房地产。

经过40年改革开放的高速扩张之后，广州、深圳为代表的大湾区城市，城市建设和房地产开发已经达到了一定的高度，如何在这样的基础上更进一步，并匹配粤港澳大湾区的发展需求，成为大湾区发展的推动力？

这是每一家有志于在大湾区深耕发展的房地产企业，都需要思考的问题。

经历了粗放到精细开发，如今，传统的房地产开发已经不能满足大湾区发展需求，随着越来越多的房企进驻大湾区，开始在城市更新、长租公寓、产业小镇等方面寻求更多的机遇。

今年戴德梁行发布的《粤港澳大湾区城市更新进化论》报告数据显示，2018年大湾区十大城市完成改造的土地面积共计5.4万亩，同比上升32%，城市更新项目遍地开花，旧改进入“爆发年”。未来，城市更新将全面承载大湾区的融合发展，随着政策体系的不断进化，市场热度将稳步上升。

同时，在粤港澳大湾区政策红利、科技创新等大背景的推动下，产业地产正成为房企转型一大“突围之道”。

自2016年3月，碧桂园正式提出“科技小镇”概念，算是产业地产第一个“吃螃蟹”的房企。

碧桂园潼湖科技小镇

碧桂园潼湖科技小镇是碧桂园集团进军产业地产的开篇之作，由潼湖创新小镇和潼湖科学城组成，总规划面积达8平方公里。2017年5月全面动工建设，2018年9月一期正式开园，27家国内外高新技术企业和创新平台入驻园区。

据凤凰网房产了解，2018年，碧桂园深圳机器人产业园、顺德新能源汽车小镇相继开园。

同样以住宅开发见长的星河控股集团，向“城市运营商”转型成立了专业产业地产投资运营集团公司——星河产业集团。星河产业将自身定位为产业地产投资运营服务商，规划有产融联盟新城、特色小镇、双创社区、中心系商务综合体4条产品线。星河认为，产业地产是一种投资，有短期的租金，也有长期的资产增值，是持有经营的模式。

事实上，产业地产对于大多数房企来说，是“陌生”的，没有产业基因，再加上其快周转、以物业销售为核心的发展模式，使其一度被市场质疑借产业园、科技小镇等项目的名义，获取低成本的大宗土地做地产开发。

虽说湾区风光无限好，房企在布局时亦存在难点。如何去破解这种依赖是房企在这个慢周转、高投入行业应该去思考和改变的问题。

凤凰网房产认为，政策落地是会带来很多机会，但粤港澳地区的土地制度不太一样，开发商在布局时需要加强沟通。此外，由于市场预期好，土地价格自然高昂，房企要注意获取成本，不能盲目地去落子，要考虑资金问题和后续的潜在风险。

一言以蔽之，只有回归市场本质才能穿越经济发展周期走到最后，这个行业需要回归初心坚守，需要在乱流中把握最本质的逻辑。