东西两线刚需、豪宅火力全开，离牛市还有多远？

11月份的深圳楼市，仿佛回到了楼市的牛市运行轨迹中，一周之内日光两个楼盘。

即使是连东线的特发天鹅湖畔，当天成交552套，恒裕珑城去化八成；而西线前海的招商领玺，4.5个小时售罄；光明龙光玖龙台705套住宅，线上三十分钟抢光；前海的颐湾府，当天销售近九成，仅余190平的大户型单位。

二手房方面，深圳11月挂牌均价为62639元每平米，比2018年11月上涨了2.58%，成交量更是在豪宅税标准改变后，得到井喷：

深圳中原研究中心数据显示，11月11日深圳发布“豪宅”新标以来，深圳二手房市场量价涨势凶猛。

1、“豪宅线”调整第一周（11日-17日），深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%；

2、调整第二周（18日-24日），二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.0%。

NO1

供销两旺，豪宅与刚需齐飞

最近的深圳楼市，豪宅表现的过于抢眼。

从深业中城的冻结140亿，当天售罄开始。陆续迎来了宝中榕江云玺10+开盘劲销八成以上；然后是龙华金茂府10+入市，当天销售8.8成；再后是前海招商领玺入市，再次10+的价格当天售罄；最后是深业颐湾府，当天销售近九成。

与豪宅表现同样抢眼的则是刚需产品：本周登场的光明玖龙台、特发天鹅湖畔、恒裕珑城都属于刚需产品，一个30分钟内售罄，一个销售552套，一个去化八成。

这都是压抑了三年的需求，在近期开始逐步得以释放。一种是投资性需求，一种是自住性需求。

投资性需求一般偏向于限价豪宅，与周边二手房比较有价格倒挂现象。另外就是市场对香蜜湖、深圳湾、宝中、前海几大核心板块价值的高度认同感，投资性需求还有一种情况就是没有房票的资金，近期选择置业无需房票的公寓产品，比如下半年成交火爆的中洲滨江商务中心，当天成交800套公寓，仁恒梦公园上月成交1000多套、世茂深港国际中心，11月开盘当天成交400多套公寓。

另外一种是刚需型自住需求。这种需求的方向更多倾向于光明、沙井、观澜、龙岗中心区、平湖，他们的特点就是房价偏低，新房供应相对选择较多。比如光明年底就有龙光玖龙台、绿地新都会、勤诚达正大城多优质项目登场。

NO2

涨幅较大，成为上涨预警城市

近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组，发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》。报告对这些城市做了一般上涨预警：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市。

自从11.11日深圳豪宅认定标准变化后，存量房的成交量稳步上升，交投一下子活跃了很多。甚至出现了很多小区业主抱团涨价的现象，即使这样，也没有阻挡看好市场的资金进场的意愿。

据贝壳研究院数据显示：当前深圳二手房挂牌价为62639元每平米，比2018年11月上涨了2.58%，而2019年10月，二手房价格跌了0.1%。

这说明豪宅认定标准的变化，带动了二手房的成交意愿，打破了过去三年的交投不活跃的僵局。此时深圳一枝独秀的市场表现，被社科院预警为2020年一般性上涨预警城市，自然在情理之中。

众所周知，宏观调控的更多措施只能限制新房市场，对于存量房市场，我们调控的手段有限，更多可能是货币贷款以及贷款利率政策的变化的调控。在深圳市场早已进入存量房市场的今日，当下的很多调控手段恐怕作用甚微。

近期二手房交易量的猛增，很多卖家出现了提高出售价格的现象，真正优惠的豪宅税，买家难以得到完全的实惠，不过剩下的税，降低了住房的首付款，从而带动了成交量与成交价格的量价齐升现象。

NO3

二手房坚挺，必然导致新房市场的牛市

二手房的量价齐升，必然导致一二手房价格继续倒挂，二手房客户必然被逼向新房市场，投资性需求也会持续被激发出来。

这一轮牛市就是限价令出台后，一二手房价格严重倒挂后，出现了较大的套利空间，比如深业中城、华润城4期、招商双玺，新房价格低于二手房几万元每平。买房出现了打新股的效应，买到即赚到，少则几百万，多则上千万，这样的市场，如何能降温？

在全国二手房市场逐步降温的同时，深圳则出现这种现象，说明深圳市场投资性资金比较庞大，稍微风吹草动，就能引起资本的流动。同时，三年的横盘期，确实太多资金在等待利好的到来，以及形势的明朗化，在8.18政策利好之后，豪宅税认定标准的变化之后，深圳对港澳同胞放开限购等政策，对深圳而言太多的利好集于一身。

趋同性的看好资金，在上周展开了一次抢房行动，导致我们仿佛有了再回牛市的错觉。不过在整体房住不炒的大背景下，房产大象建议降低投资杠杆，量力而行。

在整体看好深圳市场的同时，看好的区域投资潜力选择顺序是：前海、宝中、光明、沙井、西丽、龙华。当然以上是纯投资顺序，还得结合个人不同的需求，比如上班、自住等情况。

深圳离牛市还有多远？其实深圳一直都在牛市中，一个三万套年供应量的市场，对应的是2200万人口，380多家上市公司，2.4万亿GDP当量，想不处于牛市中都难。也许调控能管住新房的备案价，可一个早已进入存量房时代的深圳市场，效果甚微。