楼市突然出现“波浪纹”效应!再等40天,3320万户家庭财富或“冻结”

在新闻学中，会存在所谓的“波浪纹”理论。

在平静的湖水里落石，水纹很快就会在周围产生共振波，扩散的范围和效果因水质和水面地形的影响而不同。

例如，你的朋友圈里有500人，收到你的消息，这500人是“水域”，每个人都会产生新的“石头”和“波纹”。

消息的传播，就这样一波接一波的“接力”，直至新的热点出现，旧的消息再难激起一丝涟漪。

楼市亦是如此。

大概从2015年开始，迄今走出了一波称得上完美的“水波纹”理论。

北京、上海、深圳、广州，是最初的四颗石子。

2015年，住房建设部、财政部和中央银行共同发布通知，对拥有一套住房、清算住房贷款的居民，公积金贷款的最低赔偿率下降到20%。从3月到2015年9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。

房地产金融放松“差距”，长期忍耐的大量资金涌出，自然流向需求最多、供给最少的一线城市。

随后的扩散，发生在2016年2月份。

中信建投宏观研究报告数据显示，当时热点城市受控紧缩控制上升幅度减小，非热点城市政策放宽和热点城市需求溢出开始迅速恢复:二三线城市房价上涨，截止2016年9月，分别比上年增长14.9%

剧情还没有结束，真正把这这波上涨推入高峰的，是2016-2017年。

2016年是公认的“地王年”，全国总价格地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”区划，南京以19席获胜，苏州以14席、合肥以11席、杭州以10席为人所知。

过后是三四线楼市的表演时间。

在临时小屋货币化的促进下，拆卸业者们带着大量的现金“大楼清扫”，小城市的房价涨船高。

据中泰宏统计，截至2015年3月，房价上涨幅度最大的城市不是一线大城市，而是中山市，涨幅达到76%，继而东莞也在70%以上，昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%，南京、海口、武汉等二线城市房价上涨

其实，这这波由一二线向三四线扩散的涨幅，远远比我们想象的要大。

上文统计的50%或70%的房价涨势，是基于全国商品新房的平均售价。

然而，这个价格其实是不可比的，因为新房越盖越远。

举个例子，10年前在上海卖的新居都在内圈里，但现在几乎都在外圈里，当时的燕郊、昆山和中山、惠州并没有像现在这么热

比较价格显示，几乎所有二线城市房价上涨幅度都在3倍以上，换算成人化上涨幅度超过15%。

正所谓横有多长，竖有多高。房价回落时，也会遵循“水纹效应”。

值得庆幸的是，我们正在经历这个过程。

第一财经曾在8月中旬报道，今年6-7月份，二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

日前，统计局发布了最新的70个城市的房价指数，其中有一个亮点:二手房价格下跌的城市数量已经达到35个，这是54个月来房价首次出现逆转，超过上涨城市。青岛、安庆和郑州等13个城市的房价已经回到一年前。

短短几个月时间，房价回落的城市，从20个变成35个，显然，这只是开始。

真正的考验，是40天过后的2020年。

明年，几乎是业内公认的“转折年”。

安住不动产研究院分院院长张波氏说，从2020年开始，全国商社的规模，销售面积和销售规模都进入缓慢的下行路径。

经济学家李迅雷的见解更加激进，记得前几天，在2017年的博尔论坛上发生了房地产的拐点和2020年左右，发表了争论的话。如今，我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平，不可能！对于买房的贷款投资者来说，平仓意味着锁定损失。世界上没有平坦的理由，因为它不符合资产的特征。

照这两位的说法，再等40天，明年的市场，既没有小涨，也不容易走平，只会有所回落。

按我的理解，是房地产行业的“天花板”，必然会在明年触及。

在房改后的第一个10年，1998年-2009年，我国住房开发投资额从2081.6亿元增长到44319.5亿元，增长了20倍。

接下来的10年，从2010年到2018年(今年的数据还没有出来)，新建了9374万所住宅，比前10年多了36%。到目前，基本实现了户均住房套数超过1套，人均住房建筑面积近40平方米。

谁敢说自己没房子？

无论家在乡下还是在镇上，大家都有房子，不过谁都想去都市。

不过，对于某些行业来说，从2020年到第三年的第十年，扩张速度必然会下降。

孙宏斌先生前几天发表演讲，说开发商这几年一直在夺取增加量，增加量多，大家的日子过得很轻松。从现在起，就是存量了，就这15万亿存量，围绕着15万亿上下波动，这个时候就难做了。

李迅雷这段话的最后几句，尤其值得注意。

即使房价保持不变，对于贷款投机者来说，结果赔钱进监狱决不是玩笑。

一方面，是房产投机赚差价时代彻底结束。

任何投机品赚钱的前提条件，是低买高卖。

房地产的情况下，从卖价中减去买价，减去交易税，减去折旧、内部装修、修理等保有成本，收入就是利润部分。

以前的房地产市场规则非常简单。虽然契税、物业管理费和装修费要花很多钱，但数百万房地产在两年内可以翻番。这笔钱根本算不了什么。

不过，从今年开始，能涨到年涨幅20%以上的城市，非常少了。

去年西安只有一个，今年洛阳、苏州、临沂、呼和浩特也勉强算了算。

然而，在数百个城市中，今年只有这些城市“采取了主动”。在2017年购买北京、上海和深圳的高位住房，在2018年购买第三条和第四条高位住房而不损失20%是件好事。

另一方面，意味着3320万户家庭财富或将“凝固”。

胡润今天发布了一份财富报告，截至2018年8月，我国中产家庭数量已达3320万户，其中新中产1000万户以上。

就省市而言，北京仍是拥有600万资产的“富裕家庭”数量最多的地区，达到70.4万个。广东第二，为67.9万户，上海第三，达到60.2万户。

很明显，京沪广深聚齐了。

根据胡润的统计，房地产和股权资产是按家庭规模3人计算的。四大城市排名第一的原因是当时房地产的市场价值。

毫不夸张的说，这3320万户家庭财富的增涨，应该感谢房地产行业。

经过20年的快速增长，我国房地产市场价值已经接近300万亿元。超过60%的居民财富与房地产有关。据沈万一等产业统计，23个产业中有12个直接受到房地产的影响。

举个例子，2015年1月北京平均房价为34724元/平米，上海平均房价为29286元/平米。

2016年9月，北京平均房价为52104元/平方米，上海平均房价为46154元/平方米，涨幅分别达到50%和57%。

如果你在2015年初在北京买一套100平方米的公寓，到2016年9月，在不到两年的时间里，它将升值174万元。如果你在上海买下这套公寓，它将升值169万元。

这钱赚的真轻松自在。

然而，从2020年开始，这样的财富增长神话，这种财富增长方式，可能要划上句号了。

当然，执着于房地产投资的专家们，凭借过去20年的经验继续“复权”，证明背负住房贷款拥有房屋是唯一的道路。

可是，人不能只活在回忆之中，房地产也是一样。

未来房价还会不会涨？

当然，结构性机会不是人人都能把握的。一年之内，跳跃是四五次，普通人谁能承受？

300多个地市，几千个县城，当然会有涨跌起伏，一二线、新一线，依然有人趋之若鹜。

但是，短期内没有价格差距的市场，因为没有套期保值的空间，所以即使知道5年内会上涨10%，连住房贷款的利率都无法弥补，这有什么意义呢

在我看来，未来只属于一种人:那些无论价格多少都买得起房子的人，那些深深热爱这座根深蒂固的城市的人，以及那些赔钱的人都无关紧要。

对他们来说，房子只是居住的载体和工具，而非捆绑人生的牢笼。

消息来源|夜瑜之风

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