深圳第一拍”亲历者口述，他们是如何看待深圳房地产的？" inline="0">

2019年9月10日，以“中国房地产的前世今生”为主题的《侨城一号名家谈》在深圳举办。

原房管局局长、第一拍拍卖者廖永鉴、原深房总经理、第一拍揭牌人骆锦星，深圳商业联合会会长庄礼祥，世联董事长、深商汇董陈劲松，《中国地产40年》主编姚育宾，华董汇联席理事长(常务)、侨城一号缔造者徐宁宁等作为此次论坛主持及嘉宾，分享了中国房地产发展的起源故事、峥嵘岁月以及现在房地产与深圳的关系。

以下为整理的圆桌论坛核心内容：

华董汇联席理事长(常务)、侨城一号缔造者 徐宁宁

徐宁宁

深圳当年的第一拍虽然非常短，只有17分钟，但它对深圳的土地改革、城市开发建设和保障房系统的建立都有非常大的贡献，意义深远。为了今天的论坛，我筹备了半年的时间，今天非常荣幸邀请到几位嘉宾来现场，希望他们的经历能给我们带来宝贵的经验，也让我们一起学习他们敢干、敢闯、敢为天下先的特区精神。

原房管局局长、第一拍拍卖者 廖永鉴

廖永鉴

第一拍的现场，是在1987年，下午3点开始，地点在深圳会堂，是当时深圳市开会最大的地方，在拍卖会之前，我们做过了很多充分的工作，市政府，办公厅也积极配合。我们希望能动员起来，让参与者坐满现场。但开始前，3点才开始的拍卖会，早在一点钟已经有不少人到会，最后开始的时候会堂座无虚席，走廊都站满了，二楼的会场部分也不得不开放。

我们一直很担心活动是否能成功，但到现场一看，信心更足了，内心得到极大的鼓舞。我跟同事在会议拍卖前，我们在后台进行演习排练，练习怎么说，怎么谈，怎么确定谁举了牌，而且是第一个。当时报名参加的大概有40家，大家相互之间不熟悉，如果现场喊错了，对企业是不公道的一个事情，所以我们在后面做准备工作，我们得现场确认谁第一个举牌，安排工作人员在会场各个地方配合。

一开始，举牌现象如雨后春笋，尤其是底价200万说出来，每人一口加5万，会场的牌子举的满满的。现场的同事配合我们观察确定，比如我们说第几号205万，30号210万，还有没有，31号215万，一开始非常的快。在这期间，大家非常踊跃和积极，拍卖过程进展得非常顺利。

当价格达到400万的时候，现场的情况就改变了，举牌的显得有点稀落，速度变缓。其实大家举牌的时候都要算账，每个拍卖者，包括骆总，得有两个人陪着他，不停地按两个计算器，计算成本，现场的每一个参与者都很认真。

到400万就剩下3家了。一家是骆总代表的深圳房地产公司，一家是深华房地产公司，还有一个工商银行房地产公司。

400万后，为了控制总成本，每一次的加价降了，降到2万3万，最后喊到525万后，我和其他人其实非常紧张，因为我们的目的不是价格，而是土地使用的制度。过去所有的土地都是无偿的，去农民征地只是底价，我们投入的建设一点都回报不了，不仅如此，它对政府的财政负担很大。

还有一个紧张的原因是，在拍卖中，大家在举牌，我们又不能停下，我们喊525万第一次，没动静，第二次，有几个犹豫，第三次喊出来，我们就525万成交，拍卖完成了。

525万的价格我们觉得与原来预定的价格超出很多，之前我们设想能到400万就是很不错的成绩。在当时来讲，为了做好土地拍卖，我们去香港学习过他们的拍卖，我们专门也请教过这方面的专家去了解规章制度。同时为了让这次拍卖更有把握，我们在拍卖前的一个礼拜，香港有一次拍卖活动，我们两个人去观摩，学会了很多。香港那边也积极配合我们，包括当时的特首也特别支持。我们回来后，就把工作安排的比较成熟。这都是我们所做的努力。

后面我和徐总谈，当时我们和市长都住在招待所，没有办公室，后来市委才建设起来，大部分人来深圳都是做工。在艰苦的条件下，来深圳要创一条辛苦，大家要吃的苦，耐得劳，敢于冒险，不要条条框框，要符合特区建设基本的要求。在我们期间，我们来深圳特区后81年，正式办理调动手续，来深圳没地方住，我们的书记一样，在深圳的几十年经历中，我参与了很多工作。基建办成立后，我一直待在那，到89年才出来。

对深圳的发展，我觉得大家都在说深圳现在得到两个礼包，一个是粤港澳大湾区，一个是作为示范先行区的事情，我觉得这个不是送礼的问题，而是给深圳更大的责任和任务。希望我们在座的每一位都能艰苦奋斗，敢闯敢干，敢做，要有愿意做孺子牛的精神，让深圳真真正正能完成我们国家的任务。让深圳成为一个标杆城市，让深圳在世界上成为一个标杆，我希望看到这种现象，有生之年看到深圳有更大的发展。

原深房总经理、第一拍揭牌人 骆锦星

骆锦星

中国房地产的今生怎么来的，我觉得它是邓小平同志提出的，深圳要杀出一条血路，后面在深圳市领导统领下，通过一批又一批的人闯出来的。

我是深圳第一批建设者，市成立以后开动员大会，我们一共32个人，我当时是公交办办公室副主任，来当这个深圳市房管局副局长，就是主管房地产，是非常困难的。

当时副市长对我讲，一定要在一年内，把250套建起来。钱从哪里来？你找计委，计委主任问我要做啥，要500万，深圳当时的总收益才三千万。最多给50万。我又去找书记，他问我怎么办，我说能不能向香港借。把深圳的土地变成黄金。后面在一系列的努力下，这件事情还是办成了。

后面罗湖这块的房地产开始做，而且发展很快，香港人很感动，因为他们很惊讶回内地看到高楼大厦，我们三年一共建立了57栋，20多层的大楼，所以深圳的影响力就更大了。

我觉得从房地产的发展来讲，现在是最好的时代，深圳这座城市需要更多的标杆出来，帮助深圳高质量发展。

世联董事长、深商汇董 陈劲松

陈劲松

我一直都认为土地商品化是房地产发展的动力。

刚徐总问我关于房价的看法，虽然很难回答，但我还是想说一说，中国从87年，一千多，涨到现在十万块，我们全世界独一家吗？当然不是。我们比较世界级大湾区核心城市，比如东京，它起步的房价才五百多，直到70到80年开始疯长，90年涨到什么程度，60多万，只花了20多年的时间，翻了一百倍。后来东京泡沫，90年开始跌，跌倒现在它还是深圳的三倍。

有人说深圳将要打造先行示范区，夸张点说深圳是宇宙示范中心，深圳比日本有竞争力，不仅面积大，还拥有整个大湾区的便利条件，高新科技等等。所以我觉得深圳的房价暂时不存在泡沫的说法，尤其是在目前的这种定位下，深圳房价还会高。

全国房价怎么走？我们从真正进入改革开放到现在，中国房地产已经发展了四十年，你知道中国全部的新房面积能装多少人？它远超出我们的想象，能装百分之六十的人。所以现在的情况是房子盖多了，而且有些地方不该盖，它作为县级市，盖多了就跌，这是正常现象，不能赖市场。

所以总的来说，全国房价不好说，它根本的原因是结构性失衡。包括现在写字楼行情不好，北京上海都不太好，为啥呢，因为我们用各种条条框框把写字楼限制死了。

深圳缺幼儿园缺教育，但在日本核心区，东京核心区，从每层楼的霓虹灯可以看出，它的幼儿园就在十五六层，餐厅在二十多多层，上面是宾馆，下面是迷你餐。这跟东京写字楼的调控有关，而我们控制多，管制方面不够合理，消防也是难题。

我觉得深圳要真正成为全国的先行示范区，还是得靠年轻人，让城市与他们有关联，这才会有希望。

在这里我大胆提几点建议：

一是深圳作为一个创新之都，我们需要在制度上突破框框。而且这个应该是血液一样，流淌在深圳房地产行业中。像今天分享的前辈就做的很好，我们需要传承和发扬。二是，我感觉中国房地产只要是建筑追随功能，物业赋能产业，就会有希望。第三我们要不念过往，一路向前。目前整个大湾区产业，深圳和香港的关系，我们能不能解决一点香港问题。比如解决香港青年的问题，香港一帮苦青年，谁给他们未来，深圳给行不行？

我的分享就到这，再次感谢邀请，谢谢两位前辈。

《中国地产40年》主编 姚育宾

姚育宾

我来说点心里的感受，中国地产发展史记，它其实也是中国的奋斗史记。1978年，我们中国GDP在全世界倒数第四，甚至连阿富汗都不如，以至于有很多非洲国家比我们有钱。现在中国成为了第二大经济体。同时中国房地产，也在不停地创新，就像我们现在谈到的中国第一拍，可以算做了一个标杆创新的举动。

回过头来看，40年前，中国的人均住房面积和现在差距巨大，这40年的蜕变里有国家改革开放的红利，更离不开房地产人的奋斗。

我一直有个想法，就是收集这段中国房地产的发展历史。就如一句名言所说，你能看到多远的过去，你就能看到多远的未来。我想为我们的行业做一个记录。这就是我们当年的初衷。

说到今天的主题，中国的前世和今生，在每一个人心中都有不同的答案，其实中国几千年的历史演变，是结合了土地的所有制和所有权去推进的。普天之下莫非王土，所有权的转让，一直到了1952年，中国完成了土改，1956年完成了三大改造，1987年以中国第一拍为标志，象征了中国的土地所有权可以转让，开启了一个土地新使用模式。

现在拍卖的价格也越来越高，未来不能只依靠拍卖，需要城市更新。回到深圳，不管是影响力还是经验，都领先全国，现在城市更新办法，已经出台很多，房地产并经过十年的发展历程，深圳有779个项目，取得了巨大成就。

我们侨城一号也是深圳的代表作之一，它为深圳城市更新做了一个探索。虽然深圳也碰到了瓶颈，比如土地资源匮乏，但高效的利用会成为一个方向。我们在纪录片有看到，整个华侨城板块，规划有40年了，有一个很大的感受，就是高端的综合业态，比较稀缺，需要这样的作品填补空缺。

深圳会朝这个方向发展，包括北京和上海都如此。在2019年，城市更新将是一个很火爆的话题，政府除了很多政策，旧改，怎么改变旧厂房改变效率外，对城市更新的探索还在不断进行中，针对性的政策也在不断出台，我们可以预测到，在接下来城市更新会是一个很重要的发展领域。