房地产市场是否存在泡沫？

　　在城市化饱和基础上的房地产过度供给，必然导致出现泡沫，而且是不可逆的。有人说，目前中国房地产市场的波动和国外的房地产泡沫还有着本质的区别。

　　第一，中国城镇化还没有完成。2017年，我国城镇常住人口占到58.53%，但户籍人口城镇化率只有42.35%。这16个百分点，意味着2亿多人口还没有在城市定居，没有市民化，这就意味着还蕴藏着巨大的购房需求。同时，还有超过7000万的城市间流动人口，再加上预计可增长的新进城人口，市场潜力还很充足。

　　另一方面，中国住房质量和欧美有差异。我们的住房寿命一般是40年，但国外很多都在80年以上。这就意味着房产周期将会缩小一半，同时也说明房产开发在质量改造上还有很长一段路要走。

　　第二，城市消费结构在不断改善，户籍人口还有很大的改善型需求。城市化发展到一定阶段，特别是市民实现中高收入后，人均两套房应该是刚需。城里一套小住房，郊区一套大房子，在国外都是这样。

　　第三，综合考虑货币、金融、投资渠道等问题，广大城市人口和进城人口依然有购房保值增值的预期。

　　第四，新一代进城农民工的心理预期在变化。上世纪八九十年代农民工在城里挣钱是回到村里盖房，现在80后的农民工不是要回家盖房，而是要在县城、镇里买房，解决教育和医疗保障等问题。这部分人口会使未来住房格局发生很大变化。

　　总体来说，我们要正确认识中国住房发展还有巨大潜力，只是出现了暂时性的供给波动。