请记住，再错过这里，你可能就与深圳无缘了

上周，深圳四盘热销，千万级楼盘大卖，“深圳速度”书写楼市大观：

天健天骄，开盘卖了410套，揽金50多个亿，2000万大户型全部卖完；

中洲湾，半小时卖了800多套，有土豪一个人买了十几套；

勤诚达正大城，一晚上卖了287套，去化九成；

华盛珑悦，一晚上卖了180多套，认筹200出头，解筹率90%。

简单合算了一下，四盘揽金足有百亿之多。很显然，今年以来深圳利好不断的加持之下，彻底激发了各路资金布局深圳楼市的热情。

但有一点需要注意的是，深圳楼市“新房出一套，卖一套”的背后，实际上也反映出了深圳新房市场十分稀缺的问题。

因此淘房志认为，一方面，置业深圳一定要抓住当下，快点上车，否则深圳再与你无缘；另一方面，深圳购买力外溢是必然的趋势。

核心观点如下

1）大湾区规划纲要中香港是金融龙头，深圳是科技龙头，广州是政治中心，但随着”先行示范区“的超级大礼包到来，国家战略支持下，现在深圳已经变成绝对龙头，下一个目标要超越上海，并且要和纽约做对标；

2）深圳的城市地位和量级得到极大提升，楼市也将因为城市竞争力的叠加，得到大家的高度看好。所以接下来，布局深圳房子的投资者、竞争者将来自全世界；

3）但很核心的一点就是，大家紧盯着的南山、福田等西部核心板块，其实饱和度已经很高了，除了高成本，更重要的是已经没有多少选择了，因而购买力外溢到其他板块是必然趋势；

4）而东部中心的龙岗区，正在逐渐成长为深圳发展增长“第三极”，现在价值还是处于被低估的状态，妥妥的投资洼地，大家可重点关注。

壹

从中长线看

龙岗GDP一定是有机会超越南山的

从深圳目前的发展来看，已经形成了以南山、前海、宝安为主的深圳经济特区核心地带的“第一极”，以福田、罗湖区为代表的“第二极”。

而东部中心的龙岗区，正在逐渐成长为深圳发展增长的“第三极”。

很核心的一点就是，从中长线来看，龙岗GDP一定是有机会超越南山的。

——图源：龙岗发布

1、龙岗GDP已经稳坐“第二把交椅”。2018年龙岗GDP4287.86亿元，今年上半年GDP2094.86亿元，都是仅次于南山，但是从增速来看，龙岗是完胜南山的；

2、从地理版图来看，龙岗土地空间要比南山大不少，这就意味着龙岗拥有更大的产业空间，可操刀的空间更大；

3、众所周知，龙岗拥有华为、比亚迪、兆驰、柔宇等一大批明星企业，而且随着坂雪岗科技城扩容方案的通过，以华为为龙头将形成产业集聚效应，规上企业增加值有望继续提升。

4、此外，近两年龙岗大力发展新兴产业，加大力度培育具有发展潜力的企业，走创新驱动发展道路，全力打造深圳东部创新高地，后备力量不可小觑。

17年6月龙岗就专门出台《龙岗区中坚企业培育计划实施办法》，对核心竞争力突出的企业进行政策扶持，每年每家企业最高可获奖励达2亿元。

在大手笔之下，龙岗区近几年来有一批新企业正在不断崛起，例如中欧未来城、华侨城国际低碳示范城等，一年内投入破750亿；中美中心等一大批国内外企业也纷纷被引进，高新企业比重显著上升。

一句话总结，龙岗发展有强劲的经济实力作为基础，产业集聚效应+新兴产业崛起，使得龙岗的发展后劲足够给力。

事实上，近几年龙岗的变化巨大，居住环境宜人，很多配套设施趋于成熟，越来越多的置业者将目光投向龙岗。

贰

产业、地铁都来了

人口加速流入，龙岗到了价值爆发的前夜

产业方面，除了前面我们提到的，龙岗区将打造中国首个数字创意产业集聚示范区，成为粤港澳数字创意产业基地核心载体和数字经济与文化创意融合发展走廊。

特别值得注意的是，2016年国务院发布《“十三五”战略性新兴产业发展规划》，将数字创意产业列为10万亿级战略性新兴产业之一。

一句话总结，龙岗掌握了“核心科技”，发展猛！

——图源：龙岗发布

目前，龙岗区已形成数字硬件产业集群、数字印刷产业集群、创意设计产业集群、演艺娱乐产业集群、影视动漫产业集群五大产业集群；

拥有华为、兆驰、华侨城文化集团、中华商务、华夏动漫等一批龙头文化、科技企业和细分领域优秀企业；

有文化企业5000多家、文化创意产业园区27个、国家级文化产业示范基地2个、省级文化产业示范园区2个、市级文创园区10个。

除此之外，交通优势这几年龙岗表现也非常明显，目前已有的3号线可以轻松通达各区以外，还有正在建设的14号线与16号线预计2022年会陆续开通。

并且值得重点关注的是，地铁14号线是一条快线，是联系罗湖福田中心与东部龙岗副中心区、坪山副中心区轨道快线，支撑整个东部发展轴，覆盖东部地区南北向交通需求走廊。

当前，地铁沿线正在成为城市的黄金经济线，沿线物业都不同程度升值，龙岗自然也不会例外。

——数据来源：深圳统计局

而且，龙岗还有一件“硬核武器”，那就是近几年龙岗的人口流入速度始终稳居前三。

2018年，龙岗户籍人口增速11.4%，排名第三位；

2017年，龙岗区的户籍人口增速是最高的，增长20.8%；

2016年，龙岗户籍人口增速13.3%，在全深圳也仅次于龙华，排名第二位。而常住人口增速是4.5%，也超越了龙华；

再往前看2015年，龙岗的户籍人口增速12.3%，仅次于龙华排名深圳第二。

——数据来源：深圳统计局

同样一句话来总结，城市发展人口先行，龙岗人口爆发，意味着龙岗后续发展很可能迎来暴击。

但有一个问题：大量的科研企业该往哪走？大量的人才怎么置业？我们认为下一个经济风口就在龙岗大运新城！

叄

大运新城对标南山

但目前处于被低估状态，楼市补涨是板上钉钉

“西南山，东大运”，这句话很清晰地回答了大运新城的地位。

科技创新已经是南山的一块“金字招牌”，是南山发展的核心竞争力。

2017年入选榜单的中国独角兽企业共有164家，其中深圳14家上榜，南山独占13家。但西部土地匮乏，土地成本较高，高新产业已经开始往东部迁移。而龙岗大运新城创新经济的发展有目共睹。

大运新城作为东进战略的核心，未来将成为聚集400万平的产业重镇，整个片区高新产业园云集，统筹规划了387个重点项目，总投资约7032亿。

——图源：龙岗发布

目前也已聚集高等院校6所，创新产业园区36个，创客空间30个，创新平台121个，创新企业800多家，将有10000家创新企业入驻。

阿里、腾讯、京东在深圳东莞交界片区的产业抢占已经开始，2017年8月25日京东在原有20亿的投资基础上追加300亿规划“京东·都市人工智能产业新城”。

可以说，龙岗大运新城就是深圳创新科技以及未来产业、新兴产业发展的又一高地，直接对标南山！

但是与南山相比，目前板块仍然是处于被低估的状态。

很核心的一点就是，深圳湾总部基地周边的豪宅单价已经13万+了，最高的已经去到单价30万＋，前海周边的豪宅也是12万+了。而目前板块的均价不过5、6万，对比之下，妥妥的投资洼地。

再加上随着大量高新技术人才的涌入，大运新城的住房需求量势必会增加，从而楼市补涨是板上钉钉的。

当然，作为投资者，选对了区域还不够，还要选对项目。如何选择项目？

1）住宅的优先级高于公寓，天健天骄开盘揽金50亿就是最有力的证明；此外，公寓相对而言更挑地段和产品，稍有不慎就有可能会踩坑；

2）优先选择成熟片区内的项目，因为交通、商业、教育等配套已经很完善了，房子的流动性强，市场愿意买单；

3）优先选择实力房企打造的项目，因为产品品质过硬。

肆

中海云麓公馆，新中式作品

大运新城核心地带+2.0低容积率社区+全生命周期户型

综合上述，在淘房志看来，中海云麓公馆堪称板块内的首选。何以见得？

中海是一家死磕产品的品牌房企，产品以品质著称，看看香蜜湖一号、中海九號公馆、中海天钻这几个项目，大家心中应该有数了。

中海云麓公馆，沿袭了中海一贯的风格，T+H（高低配）布局、低容积率。

项目容积率是2.0，这是片区最低的容积率，这样可以完全兼顾私密性与舒适性，业主居住体验感更佳。

中海云麓公馆位于鹰咀山北侧山麓，所以在布局方面，项目充分借助了高地势的特点，高层建筑呈V型排布，让每家每户拥有超宽楼间距的同时，还可以享受225米永久无遮挡的视野，将景观资源尽收眼底。

——中海云麓公馆实景图

中海云麓公馆采用的是新中式建筑风格，精髓在于“归家有序”。

拾阶而上，先经过一道迎门，然后进入易安门，层层台阶，寓意着步步高升。

整体上，项目的排布特点是：一院两门五园十三巷、三重门第、三重三进崇高规制的入户礼序。

园林方面，项目沿袭岭南园林因地制宜的造园特色，兼容北方园林的大气规整，结合现代人居对运动健身、邻里会友等空间需求，用不同的自然元素和中式造景元素点缀其中，实现“移步换景”，“步步有景”。

——中海云麓公馆园林实景图

下面我们再聊聊项目地段、配套、户型方面的具体情况。

地段：大运新城核心地带+多条轨道交通

中海云麓公馆位于龙岗大运新城核心地带，鹰嘴山北侧山麓，居半山之上，光辉大道和城邦大道交汇处。

项目出门直走即可上快速，接驳高速路约30分钟即可到达罗湖CBD，深圳北站龙华中心；约40分钟可达福田CBD，约50分钟可达南山前海CBD。

同时，未来片区内轨道路网也将全面覆盖：

深圳地铁16号线，距离项目不到1公里，预计2022年将建成；深圳地铁10号线坂田线（东延线）距离项目不到800米，预计将在2022年全面落实规划；深圳地铁21号线：距离项目2公里，预计2022年将建成，直通前海。

此外还有深惠城际快线（前海-龙岗-惠州）、东莞轨道预留通道（通达深莞）直接连接深圳各大中心区，将直接带动项目价值快速增长！

配套：科技产业+国际学院住区+三大商业环绕

产业方面，项目3公里范围内汇集了两座天安数码城及益田硅谷新城，且由清华牵头的启迪协信科技园距离项目也仅仅3.5公里，4公里左右还有大运软件小镇等等

教育方面，项目距离国家重点建设，汇聚国内外一流大学的国际学院区车程仅5分钟。未来深圳99%的大学会在这里落地，预计到2020年国际大学城各高校建设全面完成并投入使用。

——图源：深圳房地产数据网

项目正对面是市政规划的九年一贯制学校，距离项目仅500米还有东北师范大学附属小学；此外还将建设深圳仅有两所的世界顶级九大公学之一的哈罗公学。

商业方面，项目一路之隔就是益田假日天地；3公里内另享有四大龙岗高端商业MALL（万科广场、天虹百货、岁宝百货、COCOparck）；五星级酒店中海凯骊酒店距离项目车程仅8分钟。

产品：全生命周期户型+141项人性化精装细节

1、零剪力墙全生命周期户型

很关键一点就是，这样的户型功能性非常强大。你可以根据家庭结构需求来改变户型，无论是二人世界、三口之家、三代同堂，或者面对全新的二胎时代，都可以对居住空间进行随意转换。

目前主推105平3房2厅2卫户型，三开间朝南，动静分区，厅出阳台，空间基本无浪费。

——项目样板间实景图

户型改造方面，你可以根据家庭需要，把次卧的墙打掉，就可以将竖厅变成一个L型的豪华横厅，打造为可开可合的、全家人使用的兴趣活动场所。

2、141项人性化精装细节

项目通过全屋化四重收纳系统、全屋141项人性化细节、以及采用的豪宅级一线品牌，足足的五星级拎包入住的家居体验。

——项目样板间实景图

目前，项目在售为高层住宅建筑面积85㎡-105㎡的三房产品，售价约在3.2-3.5万元/㎡，户型格局及尺度在大运片区内具有很大的优势。

更惊喜的是，项目位于大运新城板块，但具体位置是在临深凤岗板块，所以不受深圳限购政策的限制，可以轻松做房东。

据了解现场加推了保留的楼王单位，质素较高。积极顺应深圳“先行示范区”发展之需，还推出《先行致胜，圳好有你》“人才先行计划”，品质房源，重磅让利，三重豪礼相送，为深圳人才提供品质住所。

机会难得，不容错过。