横岗两大地铁盘终极PK，究竟谁才是刚需之王？

前 言

最近，深圳楼市很热闹。

先是位于宇宙中心的华盛珑悦前天半夜突击开盘，又是昨天“香蜜湖豪宅”天建天骄半天去化达七成。

尽管我们足够客观的指出天骄的不足，但一放盘，有钱人们趋之若鹜地追捧还是有点超乎意料。

深圳的购买力再一次让人叹服，毕竟，中心区已经很久没有供应量了。

而城市的另一边，又是另一番景象。

网传，位于横岗近日开盘的地铁锦上花园还迟迟没有动静，朋友圈一片安宁，于是，深楼市团队走访了横岗六约。

看看这姗姗来迟的“公主”究竟为何没了动静？这两年来六约总是被拿来比较的锦上花园和麟恒中心，谁才是真正的刚需之王？

走进六约

从宝安出发，乘地铁11号线转乘3号线，耗时1.2小时横跨鹏城，终于抵达了横岗。

一路上，我看到了很多严丝合缝的农民房，大部分已经搬空待拆，还有一些已经推到留下一地建筑垃圾。

龙岗大道沿线，70%的物业将会被城市更新所覆盖。未来十年，横岗的主题都是城市更新。

目前，已经有星河、地铁、卓越、信义等开发商参与到横岗的旧改运作中。未来在这里将会有大量的新房供应，未来物业的升值可以预见。

但是现在，下了六约地铁站，只能依稀的看到几栋新楼。振业城、怡和山庄、中海大山地和我们今天的两位主角撑起了横岗的居住需求。

整个六约的城市界面可以用一个词来形容：驴粪蛋蛋——表面光。

靠近龙岗大道的两侧，绿植茂盛、马路宽阔、干净整洁，但是往里走不到100米，农民房灰头土脸的扎堆展现。

让我惊喜的是，此次调研的两个大盘竟然间隔如此之近，让我们此行省去了中间的不少波折。

尤其是锦上花园，直接和地铁3号线无缝接驳，不愧是深圳地铁的亲儿子。

麟恒中心广场也在我们下地铁后步行一分钟内看到了原貌。称二位为名副其实的地铁盘，一点都不为过。

具体两个楼盘情况如何，我们接下从几个方面全面对比一下。

两大盘对比

从产品上来看

据了解，此次准备开盘的锦上花园3期已经开房样板间，预计推出71-111㎡的2-4房，共518套房源。中介介绍，只需要5万即可认筹。也有传言说开盘折扣至少99折，目前吹风价4.3万（毛坯）。

从外观可以看出，锦上花园朝南一字排开，背靠梧桐山、面望振业别墅丛，基本上中高层永久无遮挡，采光、通风效果很好。但是由于地铁自下穿过，难免有噪音嘈杂。

在3期，也有很多人看房之后吐槽得房率太低，户型设计奇葩。因为一些原因，我们没能走进售楼部，但锦上花园2期确实有因为承诺赠送面不兑现引发业主维权的前科。所以在参观样板间时一定要问清楚。

我们在锦上花园的楼下综合体发现满地都是玻璃渣和推倒的大铁架。临街铁皮上写了“还我血汗钱”的讨薪字样。看来，这里不久前曾爆发过集体维权，不知和推迟开盘有没有关系。

麟恒中心广场前不久开盘的项目也是第三期，目前一二期和楼下商业综合体已经开业，居住氛围相对来说更加纯熟。

目前，麟恒中心广场在售的是1600套90-156平米的三、四、五房，价格4.5万（毛坯）。截止到我们进售楼处，已经剩下了不足300套，且楼层40楼以上和4楼以下的偏僻楼层，去化很好。

相比锦上花园的一字排布式社区，麟恒中心广场L型围合式社区多出了一个花园绿地，同样高层无遮挡望对面的梧桐山。非常宜居。

从户型来看，此次推出的都是以刚改、改善的大户型为主。90平的三房南北通透、采光通风效果较好。

虽然没有进到样板间，但是从底商能看出该开发商产品品质应该不怎么样，运营了不到5年，商场已经伤痕累累，到处贴胶抹灰。

总体来看，地铁集团和麟恒置业，还是地铁的品质更优保证。因为两者我都没有走进售楼处，所以无法鉴别品质好坏。姑且不做分数点评。

从地段上来看

两者都属于横岗六约片区，算是深圳城市的边缘地带。既不挨着龙岗中心城、大运，又离罗湖老中心不近，但是好在一条地铁线打通了横岗的经络。

3号线的开通，大大缩短了横岗和区中心、市中心的距离。龙中和大运个别新楼已经超过7万，相比之下，横岗4万出头，还是很得刚需青睐。

我们探讨的两个楼盘都属于六约站覆盖的正宗地铁盘，出门坐3站到罗湖清水河站，2020年开通的14号线坐5站到福田岗厦北站，横岗的未来，长期看好。

锦上花园在六约片区地段更胜一筹，直接有一条风雨连廊从地铁站无缝接驳到锦上花园的商业综合体锦荟广场上，得分5颗星；

而麟恒中心广场还得步行600米，约5分钟，得分4.5颗星。

从商业配套上来看

两者都是分三四期开发的大盘，有自己自带的商业综合体，且体量都不小。但是由于两地实在太近了，基本上所有配套都能共享，商场品牌也大都互补，未来可能并不存在激烈的竞争。

麟恒中心广场自带8万平米商业和休闲区，是六约片区内数一数二的综合体商场，覆盖人群比较广。目前已经开业运营了一段时间，有麦当劳、海底捞、沃尔玛、屈臣氏、苏里书店等品牌入驻。

我们去的时候是工作日上午，天气炎热，发现有很多附近居民带着小朋友在商场里纳凉，人气还是可以的，得分5颗星。

锦上花园自带的锦荟park体量稍微比麟恒中心的小一点，5.2万平米，门外广场空地处摆了供顾客打卡观光的卡通造型，锦荟定位为主题商场。

目前有迪卡侬、华润万家、盒马生鲜等品牌入驻，去到盒马超市发现人很多，一定程度上弥补了当地中高档生鲜超市的不足。

但是走了一圈，发现开业的商家实在寥寥无几，招商情况也不容乐观。二三楼全部空租，有些还是施工。未来想要运营成隔壁麟恒中心的样子恐怕还要不少时间。

而且锦荟park设在马路边丁字路口，一出商场就是大马路，泥头车横行，有一定的危险因素。综合比较，得分3颗星。

从教育、休闲配套上来看

两者学校片区高度重合，对接六约小学、振业小学、梧桐学校、横岗中学等，在龙岗和全深圳都是比较一般的学校。住在这一片学位资源是有，但都不是什么重点名校。两者均得3颗星。

生态休闲方面，横岗还规划了总长度达66公里的绿廊系统，走绿道、跑步、登山，居住环境一流。

锦上花园项目后方就是大生体育公园，能够提供居民运动场所。背靠梧桐山，未来将会修建一条登山绿道，打造为生态休闲公园；麟恒中心广场附近有梧桐公园、六约公园等10园，近1500公顷的绿地资源。

两者资源共享，在六约居住氛围和环境都值得一提，均可得4.5颗星。

值不值得买？

从前面几项对比项算下来，地铁锦上花园累计获得15.5颗星，麟恒中心广场累计16.5颗星。但是没有产品判断空谈配套，也不足以评判两者的好坏。

二手房市场的价格更加真实的反应该楼盘的真实实力。目前，地铁锦上花园1、2期的二手房挂盘价在4.2万左右；而麟恒中心广场的售价在4.5万。

两者有近3000元的价差，足以说明正地铁盘也不一定决定了价值的提升，还有很多综合的考虑因素。

放眼六约片区，二手房价格以振业城和中海大山地的4.6万和5万领跑横岗，近几年随着横岗新盘的不断入市，一定楼龄的二手房上涨空间也在进一步的萎缩，六约房价近3年横盘也比较明显。

毕竟，这不是一个中心级的片区。

如果是对学位没啥要求的自住刚需客，我的建议是地铁旁的锦上花园，尽量选择内侧远离地铁的户型，未来几年商业的开业，生活会更加便利；如果是投资，我不建议考虑六约。

这样的价格，在深圳还有很多的选择。