中国基金报 泰勒
这几天，深圳的富豪们又要准备钱抢房了，这一次瞄准的是香蜜湖豪宅深业中城。
为什么这一次这么受关注，主要有几点：
1、深圳的最核心地段之一，被称为香蜜湖的最后一张门票
2、备案价最低10.8万每平起！而周边二手房均价14万每平起！也就是说买到就是赚到。
3、继招商双玺后，深圳第二个认筹金额达500万的豪宅。
4、汇聚深圳顶级教育资源。
深圳豪宅开盘
推192套住宅
近日，深业中城发布销售公示，诚意金人民币5百万元。22日-26日诚意登记，28日摇取选房顺序号+选房顺序号公示，30日开盘！
本次推售户型有8种，分别为建面约：132㎡的3房、175㎡的3房、193㎡的3房、204㎡的4房、233㎡的4房；309㎡的4房（复式）、362㎡的6房（复式），396㎡的6房（复式）
深业中城是由深圳控股（00604.HK）开发，深圳控股是深圳国企深业集团的上市平台。资料显示，深业中城项目位于深圳福田区香蜜湖片区，土地面积约4万平方米，总建筑面积约36万平方米。项目分三期开发，一期为22层高的办公楼，二期为28至29层高的高档豪宅，三期为39至40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼。
再来看看价格，共有192套住宅房源，均价约13.1万/㎡。其中，含复式最高备案单价约为19.7万/㎡，最低备案单价约为10.8万/㎡。
单价最低为175平单位，最低10.8万/平起，总价区间含约1508.8万-7787.7万。
价格低于周边二手房
要知道，作为优质资源最集中的区域，香蜜湖是深圳房价最高的区域之一，即便是20年的老楼盘，单价也超过12万，目前香蜜湖片区二手房普遍都在10-18万之间。而这次深业中城备案价远低于周边同档次二手房价格。
下面是深业中城隔壁的东海花园二手房，周边二手房均价14万每平起！每平净挣3.2万元！100平方，一夜之间，挣了320万元！
交通方面，深业中城位于深圳福田区的中心位置，靠近集中了4条地铁线的枢纽站“车公庙站”，周边区域的城市干道系统发达。
有钱也未必抢得到
金钱和运气的较量
据网上的小道消息传言，前往项目了解的客户非常多，预计认筹数量将超过4000人，认筹比例超过20:1。
不过基金君觉得认筹数量将超过4000人过于夸张，如果属实，那么冻结的认筹金的总额将有200亿元！
在2018年的时候，深圳有过一次疯狂购房——招商双玺，当时也是热门豪宅，共推出167套房源，诚意金也是500万，有效认筹还是多达666个，开盘现场人山人海。
同样在2018年，华润城三期搅动全城，741套新房开售，6776组客户认筹，每9.1个人中只能有1个人中签。当时的诚意金是200万，一共冻结了创纪录的133亿元。
为什么这么火？
市场分析，除了价格比周边二手房便宜之外，还有几个特点。
1、占据香蜜湖正中心位置
2018年3月深圳规划海洋局发布了香蜜湖片区城市设计国际咨询公告。公告指出，未来要将香蜜湖片区打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。具体范围包括香蜜湖北、中、南三个片区，北至侨香路、南至滨河大道，西至香蜜湖路，东至香梅路、新洲路，面积约4.9平方公里。
2019年1月，深圳市政府工作报告又提出6大“城市新客厅”，香蜜湖位列其中，定位做了再一次升级。
而深业中城就位于规划中的香蜜湖中区。周边有海滨高尔夫、香蜜公园、在建中的福田群众文化中心、规划中的深圳国际交流中心和安托山艺术公园等。
2、汇聚深圳顶级教育资源
深圳有两个教育资源顶级区域——一个是百花片区，另一个就是香蜜湖片区。香蜜湖聚集了深圳市高级中学、深圳高级中学(集团)南校区、明德实验学校、荔园外国语小学、深圳外国语东海附属小学、东海实验小学等诸多公办名校。近两年深圳楼市低迷，而香蜜湖却凭借公办名校资源，房价涨幅领先全城。
香蜜湖历来是深圳房价最高的区域之一，目前香蜜湖片区二手房普遍都在10-18万之间。
3、作为福田中心区的老牌豪宅，深业中城的商业、文体、医疗配套也已经比较成熟，周边还有不错的景观资源，香蜜公园和香蜜湖都在片区范围内。
项目周边800米范围内有两大公园：香蜜公园和深圳儿童乐园。
豪宅长什么样？
项目分三期开发，一期是位于香蜜湖路东侧的办公楼，已打包整售给深国际，命名为深国际大厦。
二期为3栋住宅楼，即1号和即将推售的2号和3号楼，总建筑面积约7.8万平方米。
三期为1栋公寓/办公楼及1栋公寓楼，据销售介绍，福田区政府已就办公产品的整购在进行接洽，部分公寓产品则已取得预售证，目前在售的6A、6B公寓价格达11.2万元/平方米。
有人在深业中城楼顶拍摄了一张香蜜公园的照片。
深业中城本次主要推售的是建面132-233㎡大户型住宅。
从户型图来看，户型方面都比较方正，而且大部分户型南北通透，着重打造了北向望香蜜湖的景观面。
园林景观也是颇有格调，与周边环境相得益彰，将自然和谐地融入在一起，没能看见湖景的户型，也可以观赏园林景致，只能说豪宅项目就是不一样，至少在设计上更注重每一细节之处。
园林 现场实景图
电梯间 现场实景图
由售转租再由租转售
两年前，令人瞩目的深业中城豪宅项目由售转租。
一方面是由于租赁风的兴起。2017年，被称为“租售并举”元年。住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。各地政府大力推进租赁市场的培育的背景下，多家房企进军长租公寓领域。
因此，深业集团顺势而为，不断推出长租公寓。除深业中城外，深业旗下还有多个项目推出长租公寓只租不售，其中包括沙河金三角公寓、科技园39区、深业U中心A栋、深业世纪山谷，以及香港屯门项目。深业把原作销售用的物业转化成长租公寓，牺牲掉短平快的销售收益，来换取长期的物业增值以及漫长的资金回收周期。
另一方面是由于密集的房地产调控政策。有数据统计，2017年，全国各地有近110城超250次的政策调整，堪称史上“调控年”。一年间，从限购到限售再到限价，2017年楼市政策不断加码，全国掀起政策潮。2017年下半年，限价成为主流，多个城市明确发布限价政策，一二线城市房价同比涨幅持续回落。在此背景下，深圳控股表示为确保股东收益最大化，维护核心资产的长期价值，所以决定改变销售策略，对相关项目进行调整。
此次，深业中城再次“由租转售”是深圳控股针对市场情况再次调整销售策略，房地产融资持续收紧，房地产整体增速放缓，加快销售、回笼现金成为房企最主要的诉求。由于深圳正处于大力建设社会主义先行示范区的关键起步阶段，对人才、资金、技术、信息等发展要素的流动性要求提升，深业集团作为国企，此时回笼资金可以更好地参与深圳先行示范区建设，助力城市发展；另外，香蜜湖片区住宅供应稀缺，为缓解片区供求矛盾，决定让部分住宅产品入市。
曾传出200万喝茶费
由于这个项目太火，不少土豪抢房心切，各路谣言盛起，坊间甚至传出200万喝茶费。
10月9日，深业中城发布告客户书，绝不会以任何名义或方式向客户索要“拿房佣金费”、或“喝茶费”等。
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