城乡结合部的梅林，住宅低至4万公寓却高至9万怎么回事？-深圳楼讯

来到深圳相信很多人都知道“梅林”：四条路围起的圈子，是福田区居住人口最密集的片区之一。拥有近30万人口，其中租房住的白领、蓝领一族几近过半。

早在2016年，梅林-彩田片区就已纳入全市重点开发建设区域，成为深圳区域转型 + 产业转型的重要承载区。而地铁的开通、旧改的蔓延以及商业中心的入伙更让梅林充满了生机，这个曾经发展缓慢的“福田CBD的后花园”将迎来新一轮的高速发展。

“后花园”的区位优势让梅林承接了很多福田中心区的外溢需求，加上有不少笋盘，因此一直是热门成交片区。

锋哥的深圳第一站就是梅林，因此也有浓浓的梅林情结。作为过来人，今天就手把手教你看遍梅林吧！

福田后花园好在哪儿？

锋哥一直都在说，福田有三个片区可以称之为“洼地”--梅林、保税和八卦岭。八卦岭潜力在旧改、保税在概念，梅林则是目前三个洼地中配套最齐全的片区。

梅林位于福田中心的北面，东边挨着银湖路口，西边挨着南山桃源街道，辖区面积为23平方公里，由11个社区组成。

先看概念，福田区在支持梅林发展上力度很大。在福田区“十三五”规划中，三条产业规划带中的北部梅林片区也是深圳中轴提升战略的重要支点，梅林片区是深圳新经济必不可少的增长点。

过去梅林交通混乱，一直被诟病，现在的梅林已经有双地铁加持，出行加分。

目前，地铁4、9号线贯穿整个梅林片区。其中4号线北端龙华清湖直通南端福田口岸，贯通深圳南北向。9号线则从罗湖文锦到南山深圳湾，贯通整个深圳东西向。

9号线呈东西走向，东至罗湖文锦，西抵南山红树湾，将南山、福田、罗湖三大主城区串联起来。9号线在梅林片区内分别设有上梅林站、孖岭站、梅村站、下梅林站和梅景站，共计5个站点，极大缓解了片区内的出行压力。

除地铁外，梅林片区临近北环大道深圳主干道，通往各区便捷。其次，福龙路及彩田新彩隧道直通龙华、龙岗片区，四通八达的道路缓解了梅林片区内的出行压力。

过去梅林区商业规模不大且并不是特别热门，去年已有两个大型商业综合体入驻梅林。

特别是上梅林的卓悦汇，建面达10万平方米，业态包括购物、餐饮、娱乐等。在福田区来说，卓悦汇定位较为高端，丰富了梅林片区居民的休闲娱乐生活。据了解，卓悦汇目前人流量较为密集，商业氛围不错。另一个大型商场佐阾，为建面5万平的4层商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐等业态。

教育方面，梅林片区小学较多，上梅林有实验小学、梅华小学、梅丽小学，下梅林则有梅林小学、梅园小学、梅山小学。而中学则只有翰林中学、梅林中学、梅山中学，学位较紧张。

值得注意的是，根据福田区教育发展“十三五”规划，梅林片区将新建梅香学校，办学规模为54班九年一贯制学校。该校紧挨着梅林一村，因自带名校属性，目前已受到不少家长关注。

梅林新盘搜罗

实探皇庭国际公馆进度

皇庭国际公馆（皇庭壹公馆）位于梅林片区梅华路与梅丽路交会处西侧，南出北环大道，与城市主干道新洲路交汇。该项目于2010年列入更新单元计划并获批更新单元专项规划，2016年确认项目实施主体，由深圳市皇庭房地产开发有限公司负责开发建设。项目预计2020年底竣工。

皇庭国际公馆地块，建设用地面积12099.97平方米，容积率为6.28。计容总建筑面积76030平方米，其中商业15000平米，商务公寓37230平米，住宅23800平米。

项目规划停车位要求500个(含社会公共停车位75个)，配置75个可充电停车位，配建不少于8个残疾人专用停车位。

锋哥了解到，皇庭国际公馆今年4月动工，粗略猜测近一年会有入市动作，建议关注。值得注意的是，项目中有部分回迁住宅，商务公寓占比比住宅大，加上回迁部分，预计后期的住宅会相对较少。

价格高达9万的地铁公寓成色几何？

嘉鑫·辉煌时代位于深圳市福田区地铁4/9号线上梅林站C出口，项目周边聚集了全城超200万平商业服务，除了自带约 1 万平商业，一路之隔就是 10 万平的大型购物中心—卓悦汇。

辉煌时代大厦是由深圳市嘉鑫辉煌房地产有限公司和深圳市上梅林实业股份有限公司共同开发建设。项目位于位于中康北路西侧、广康路东侧，毗邻地铁4号线/9号线上梅林地铁站B出口。用地性质为商业用地，占地面积约0.7万㎡，建筑面积约10.7万㎡。5梯20户，共482户，车位600个。其中商务公寓户型为46-69㎡，3.2米层高。

锋哥一直强调，公寓最重要的是看地段和户型。总的来说这个项目地段没问题，周边的商业能满足日常休闲购物的需求。片区生态、文体资源也很丰富，包括中康公园、梅林公园、梅林山公园、莲花山公园、北大医院、福田中医院、深圳图书馆、音乐厅、会展中心、中心书城。

目前项目正销售中，从价格上看，高达9万㎡的公寓性价比着实不高！项目附近的的小户型住宅，例如深华公寓，凯丰综合楼均价也不过4万出头。