高层不值得

2012年，台州一刚刚交付使用才十个月的高层住宅，竟发现楼歪了！

台州“楼歪歪”

经检测，这是因桩基承载力不足突现沉降，楼体向西倾斜，地下室一根框架柱被压碎约二十厘米。随即，该栋楼及周边住户被紧急疏散。拆除工作开始进行，孰料“危楼”还没拆完，同小区的另一栋楼也被发现严重开裂。

几乎同时，广州和太原也分别出现了“楼歪歪”！就在前天，深圳罗湖区南湖街道渔邨社区和平新居一栋7层单身公寓楼发生了严重的沉降倾斜。而这仅仅是诸多新建危楼的冰山一角。

罗湖区楼宇倒塌

在中国特色工程质量下，房屋建造中的“豆腐渣”、“筋（钢筋）瘦瘦”、“浆（水泥砂浆）假假”、“板（楼板）薄薄”、“墙壳壳”……在各地都时有所闻。

如果说需要拆楼重建的歪楼现象还算少数，那房屋渗漏、结构和饰面层裂缝、墙地面空鼓起砂、回填土下沉、外墙保温板及饰面层脱落等现象则是住宅工程常见的质量问题。

相比低层住宅楼，高层住宅更加考验建筑质量。实际上，上述建筑问题也多集中于高层住宅楼。

在利益驱使下，很多开发商出于对成本的考虑，会在施工材料方面进行克扣，这也是导致住宅小区质量堪忧的主要原因之一，尤其是一些三四十层的高层楼，最容易出现质量问题。

8月5日，北京畅颐园小区3号住宅楼南侧发生局部外墙保温层脱落。

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购买高层住宅是主流趋势

质量问题仅仅是一个层面，并不影响高层住宅成为房地产市场上的主流销售类型。随着城市的发展，房子的容积率也一路飙升，高层密集小区层出不穷。

现在建造的新房，动辄20层起步

因为高层住宅容积率高，可以平摊成本，售价上就可以做得更低，有点批发销售的意思。对于刚需自住一族来说，买房是一种绝对的需求，高层住宅楼符合大部分人的购房需求。且高层住宅通风采光好，视野佳，且空气好，噪音污染少，在广大年轻人中颇受欢迎。

对于开发商而言，买地建房的主要目的就是盈利，利益最大化的办法就是建造高层楼，用增加住户来提升自己的收益。高层住宅正中下怀。

不过，高层住宅成为主流的最根本原因，还在于我国独特的土地政策。相比土地资源紧张的一二线城市，如今四五线城市，甚至是许多小县城的新城区，修建的大多也是30-40层的高塔、高板楼，原因就在于对新增城市建设用地极其严格的控制。

一个常住人口30多万的市府所在地，从2015到2020年的整整6年时间里，总共（注意不是每年）只能新增1.37平方公里城乡建设用地（包括农村宅基地），其中能允许新增的城镇住宅用地只相当于一个700米*700米的正方形。

于是，哪怕是人口不多的边陲小城，想新建住宅大多也只能通过拆旧建新、提高容积率来实现，对于极其有限的新增用地，也必须尽可能地集约使用。

一方面是土地政策让住宅只能向垂直方向发展，另一方面就是各地新建城区普遍采用大街区制，这让高楼层大体量小区成为主流。尽管高层建筑能够在有限的土地面积内能建设更多的居住空间，但它实际上还潜藏着不少相对复杂的问题。

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高层住宅折旧率更高

在房地产行业有这样一种说法，高层房可能会成为几十年后的“贫民窟”。有人说，二十年以后，所有高层住宅都将成为烫手的山芋。很多内行人买房，首先排除的，就是高层楼。

建于1961年的香港重庆大厦，最初是一座高档建筑

且不说不少高层住宅质量问题存疑，业主普遍缺乏公共空间管理意识也会加速小区的折旧。

我们知道房子的土地使用年限是在70年，但是大部分的住房基本住个二三十年就已经算足够了。因管理不当，十年之内就迅速衰败的小区也并非少数。

上海世贸滨江花园今貌

有人计算过不同公共设施的折旧周期：

在北方地区，草坪2-3年不更换基本会成片枯死，南方不换就是成片杂草，相对还能凑活。花草树木如果得不到定期补种，几年后基本只剩下大型乔木和万年青。

游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁、楼顶防水，5年左右或坏或旧，10年不维护就成为传统意义上“老房子”年久失修的模样，哪怕此时仅过去房屋寿命的20%。

电梯保养得当的话，使用20-30年没问题。但国内绝大部分小区的电梯都没得到足量保养，一般15年就基本没法再用、必须更换，这是第一笔大额支出。

周期再往上，就涉及公共管道/水池的维修和更换，乃至房屋本体结构的加固。

另外，就是需要根据人力成本逐年递增的劳动密集型服务开支：路面楼道定期清扫、公共设施定期清洁、垃圾定期清运、保安保持基本数量和战斗力、公共上下水设施/消防设施/公共管道定期检查等...这些都可换算成人力 * 相关行业的年平均工资。

小区如果缺乏养护，便会加剧折损。高层小区要想得以正常运转，就需要充足的公共经费进行维护，维护到位就是豪宅、维护不好就是贫民窟，这对业主的要求便是必须抛弃各扫门前雪的私观念，建立一套集体治理机制。

但高层住宅小区动辄上千户住户，所有权过于分散，容易导致公地悲剧。就像“三个和尚没水喝”，过多的业主更容易出现谁也不想管、谁也不负责的状况。

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高层住宅，在未来大概率会成为危楼

就算业主养护到位，房子也仍然会遇到老化的问题。随着高层住宅房龄的日渐变老，未来迟早有成为危楼的一天。但高层楼住户多，补偿款有限，这类房子的拆迁日期常常摇摇无期。

现在的拆迁，是拆掉了七层的楼房，盖成三十几层，自然很容易容易，但要把三十几层拆掉后盖成七层就不现实了，这明显是一笔赔本生意，且房子过剩的时候，也根本卖不起价钱。

这还没有考虑到房产税的问题。现在的日本，有些偏远地区的房子已经是免费送了，只要帮忙交房产税就可以。因为房子过剩，偏远地区的房子根本卖不出去，你还得交房产税，资产成了一种负担。

高层如果拆迁，一来是拆迁难度大，二来是拆迁土地利用率拆成低。每一户居民补偿多少钱？补偿的钱还够再买一套房子吗？没有利润开发商会拆吗？政府会拿出巨资来补贴拆迁高层住宅吗？

比如贵阳的大盘——花果园，建筑面积1830万平米，而容积率高达6.8，这个已经是超过很多写字楼的容积率了，更别说一般的住宅的容积率通常不到3。如果按照人均居住面积30平米的话，这个地方可以居住60万人，一个小区，就是一个城市。

被网友戏称为“炮楼”的贵阳花果盘

容积率这么高的小区，哪怕以后拆了重建也很难有利润，因为容积率很难做的更高，或者修建的更高端，卖更高的价格，要重建，就只能是集资建房了。

但这明显是想当然。一栋大楼那么多人，一户不同意事情就难以推进。现在很大小区连政府补贴给装电梯有时候都装不进去，何况是自己出钱拆迁。

因此，就连专家也完全不建议购买高楼，劝诫年轻人不要对"高楼住宅"这么执着了。

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未来该怎么办？

当然，也不乏管理得当，整体水平较高的高层住宅小区。在香港，30年房龄的小区也普遍比大陆10年的小区更新，但其背后是高昂的物业费和业主沉重的住房压力。

香港最低小时工资是北京非全日制最低小时工资的2.5倍，物业费则高达京沪的5-10倍。香港传统老小区物业费折合成建筑面积约15-30元每平米，新建小区约40-70元每平米，50平的港式普通住房一个月要交几百甚至两三千元物业费。

相比发达地区，我国的高层建筑兴起的年月还较短，但不能忽视其他地方高层建筑所存在的高层建筑拆迁问题。

从全球视野中看，高层建筑很有可能最后落下一个难以处理的局面。考虑到近年来的政策趋势，高层建筑业主需要为自己未来几十年房产的使用负起责任。

对于高层建筑，房产不仅是一种投资工具，还是一个需要不断投入的对象。但在短期之内，非理性的人不会明白这些道理。他们常常以一种不付钱的方式拖延，建筑的维护将无法跟上维护计划。

放在10年前，买高层可以说是一种时尚，所谓站得高就看得远，可现如今高层建筑已经逐渐变成了刚需楼盘的代名词。高层楼盘相对较大的居住密度，已经明显地将改善和刚需进行了割裂。

以美国为例， 中产阶级一般会选择在郊区购置独立屋，而非挤在市区老高层内。随着中国主要城市开发面积越来越大，交通建设全面覆盖，这一趋势很有可能在中国上演。