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千辛万苦攒足了首付，家里值钱的都搬上了闲鱼，好不容易上了车买了新房，房证（不动产证）下不来可真是愁死全家了，虽然咱也不是为了倒腾房子，可是没有证在手——真不是滋味！所以，下不了房证到底是什么原因造成的？小编总结了几种比较主要的原因，供大家参考和避雷。

（回迁房不同于商品房，不在此文讨论之列）

第一，烂尾

爆雷指数：★★★★★

烂尾堪称所有购房者的噩梦，因为不仅是没有房证的问题，压根连房子实物也没有了！烂尾，顾名思义就是开发商资金链断链，房子没盖完就彻底跑路了，当然不可能有房证了。这种情况一般多发生在规模体量较小的开发商上。

出现商品房烂尾的制度根源是香港李嘉诚的商品房预售制。我们国家1994年出台的《房地产管理法》提出“商品房预售制度”，商品房预售制逐渐成为中国新房交易的主要模式，客观地说，在商品房制度建立初期，房地产预售制为解决住房供应短缺贡献了重要力量，但随着这些年市场变化和基本面的变动，在融资渠道收紧、融资成本上升、去杠杆降负债的大背景下，小型房地产商的资金实力接受了严厉的考验，一旦崩溃产生的后果也很明显，直接损害的是广大普通购房者的利益。

从长远看，当中国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，只是目前来讲，取消预售还需要些时间。

避雷方式：

在可能的情况下，尽量选择现房交易。当然，如果做不到现房交易，期房购买要尽量选择正规的大开发商，比如目前能够排入销售额居前列的开发商有恒大、碧桂园、万科、保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福、富力等。如果真的不幸中招发生烂尾的情况，其实也没啥好办法，看看能不能找到开发公司有关人员或者相近的人，想办法把前期交的钱拿回来是上策，再次只能尽早走法律途径。

第二，开发商欠缴出让金

爆雷指数：★★☆☆☆

出让金除了保证金直接抵扣外，缴纳方式分两种，一种是一次性缴清，另一种是在约定时期内分期缴清。

一般在出让合同里会列明时限和金额，如果出让金没有按期缴清，会影响地上建筑物的确权问题，过去欠缴出让金时有发生，不过现在比较少了，因为现在很多要求一次性缴清以绝后患，毕竟买的没有卖的精。

国家有相关实时监管平台，出让金是直接入国库的，没有缴清的话会一直追债，要知道，欠缴出让金要对地方政f追责。所以这种追债可比民间高利贷追债要高端得多（虽然赖账也高端多了），只要不是跑路烂尾，只要房子卖的顺利可以回款，或者有其他项目银行授信，最终都能结清。

此外，也有特殊情况，就是出让金欠缴即使最后还上，滞纳金也是一笔不小的数目，如果开发商滞纳金欠缴，也可能会存在下证障碍。

第三，开发商违建

爆雷指数：★★★☆☆

违建的种类分很多种，超红线建设、超容积率、改变土地用途等。比较常见的是容积率问题。一般来说，住宅用地出让的时候会明确容积率范围，出于各种利益原因，开发商有时候会超建，竣工验收的时候就会受到规划部门处罚，需要缴纳罚款，并根据自然资源主管部门重新测算补交出让金。如果开发商不能及时交钱补齐相关手续，因为涉及国有资产流失，将导致无法顺利通过验收。

除了容积率问题，还有不按照规划设计条件或者出让合同来建设的问题，比如压占道路红线、绿化率，高层挡光，小区配建、商业配比等问题，这些或者因为协商处理不成，或者资金未到位的问题（甚至纯粹可能是内部工程问题，并非主观违约），都是影响最后竣工验收的因素之一。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条的规定，办理国有土地上房屋首次登记需提交房屋已经竣工的材料，也就是说没有竣工验收，就没办法下证。

这种违建的情况并不少见，虽然责任完全在于开发商，但背锅的是普通购房者。而且很多项目久拖未决，和烂尾的区别在于大部分情况下房子已经具备入住条件了，基本不影响居住、出租，而且也有私下合同交易的情况，只是价格就呵呵呵了——所有的增值空间都成为梦幻泡影，如露亦如电。

避雷方式：

对于普通的购房者来说，违建是很难的捕捉的信息，因为肉眼不可见，除了选准正规大开发商，也就只能依靠自己多听、多问、多看、多种的“四多”原则来判断了，务必不要轻信售房人员的承诺，也不要盲目贪图低价。

第四，历史遗留原因

爆雷指数：★★★★☆

这类原因很复杂，也很敏感。

举个简单的例子，某区出让住宅用地，开发商拿地后早早开始建设，但相关部门后期又想调整规划，用地规划一改再改，导致这片“住宅”用地成为名副其实的“空中楼阁”，唯独出让金倒是进了国库不能退的，毕竟地确实已经卖出去了，房子也盖上了。

这种情况过去并不罕见，也是很多“历史遗留问题”产生但无法解决的原因。因为新官不理旧官账是历来传统，一旦理了，新产生的成本从何而出呢，其他成本不说，毕竟土地出让金是动辄上亿的大额资金，无论在市场上还是金融机构内，单纯因为时间而产生的直接经济成本就是极其庞大和可观的。

另一头，时间一长，开发商内部大概也是经历了好几番人事变动，上任和上上任和上上上任的事情谁又说的清呢，当时是否存在不能举证的口头协议呢？各自在商场和政场几番沉浮之后，开发商和新官面面相觑，两不相让，为的都是各自的利益，但是这老百姓的证？

唔，对不起，你还记得这事呐？

避雷方式：

品牌！品牌！品牌！虽然大开发商并不见得在这种事情上占多大优势，但是客观地说，大开发商对于品牌的信誉维护愿意付出的成本更高，这是不争的事实。关键时候斡旋的方式和资本也是小开发商不能望其项背的。你不必全然知道其中的交易和手段，重要的是拿到证不是么？

写在最后：

人性的弱点就是这样复杂，看不见的东西怎么都不相信，最后选择真正相信的却又还是看不见的东西。前者比如物理界的、原子和质子；医学界的神经系统、免疫系统；经济学界的市场规律。后者比如商业界中的“电磁场”、“纳米”、人体里的“叶绿素”、房地产市场“经济规律”。

购房者真正购买的远不仅仅是一个钢筋躯壳，而承载了太多强加的外界意志。正如地下网络（暗网）数量往往是正常网站的数百倍甚至更多，而普通人知之甚少，也无能为力。

一座普通的商品房，从土地出让到可以领不动产证，一定经过了很多波涛暗流的洗刷，将很多细密的沟壑、磕绊、瑕疵统统冲洗干净，才是大家手里一叠叠红灿灿的不动产证。

上蜡！打光！闪亮！藏在枕头底下，嗯，祝今夜做个好梦！