现在是买临深地产最好的时机吗？

利益相关：地产从业人员。

在讲这个深圳成为社会主义先行示范区之前，有几个前提大家要知道的。

1.深圳没地。

2.深圳的土地出让金只占财政收入的11%左右。

3.深圳今年的净流入人口将近50w，全国第一。

4.深圳的楼价不会降低。政府要做的事情，不是降低楼价，而是让楼价稳定在正确的需求价值上。需求决定价格，这是经济市场最基本的共识。如果政府想让房价降低，直接像惠州一样，限价完事。但是政府不会这么做，也没必要这么做。你要明白一个道理，高房价，买单的是精英阶层，为高房价买单的不是你。你该买不起，还是买不起。深圳在8.18之后，势必会获得更多的政策扶持，吸引更多的高素质人才。“人”才是房价坚挺的基础。更何况是能产生更高产值的高素质的人才。深圳的房价已经横盘了三年了，连一点次贷危机的苗头都没有，已经买房的人已经不再将楼盘抛向市场，这样房价怎么降啊？

讲完这些，我们再看看一个现实：深圳2600w常住人口，只有30%左右的人有房子。很多人觉得，造成这样境地的原因是房价太贵了。错了。大家要明白一个事实：需求决定价格。深圳的限购政策，决定了大部分的投资性买房都是非常有限的。真正的房价虚高是怎样的？是房子的空置率高。这个空置率包括地产商卖不出去的房子，投资者买来投资的房子。你去看看深圳关内的房子的空置率水平如何？你能见到在关内有任何一栋房子有空置率的吗？这就是需求决定价格。翻译成白话就是，这些在关内有房子的人，是买得起这些房子的人。只是你不在买得起的那些人当中。所以你会觉得房价高。那买不起房子的人怎么办啊？每年新增那么多人口，他们在哪落地生根？当然是大力发展保障性住房。而保障性住房，多少是公租房，多少是经济适用房，还不好说。经济适用房和商品房哪个更像一个家，唯有住过保障性住房的人才能理解了。

回到我们刚开始说的前提，1.深圳没地，2.深圳不依赖土地财政。更不想依赖土地财政。翻译成白话就是我卖给你房地产商一年赚一块钱 第二年没有钱赚了 地卖给给高薪企业发展每一年收税9块钱。你应该知道政府想把地给谁。那实在是没有地啊怎么办？地从哪里来啊？这个话题，我们又要从深圳东进讲起。深圳将会投资1.4万亿在东部，这个体量，比福田、罗湖、南山的力度都要大。大家也看到了，这三个地方在政策的扶持下，房价达到了什么高度。判断一个地方是否有未来价值，首先要看这个地方想做什么产业，基建行不行。

“在东进1.4万亿中，深圳提出了东部创新产业带构想：未来五年，以国际大学园等创新要素聚集区为引擎，串联坂雪岗科技城、平湖跨境电商产业园、李朗电子商务集聚区、深港创新创业中心、聚龙国际科技创新城、国际生物谷，成为未来深圳产业发展的重要支撑。”

看到了吗？全部是高新产业。深圳不做重工业，不做低附加值的加工业。

再说我们的深圳成为社会主义先行示范区，“允许永久居住人在华创立企业”“让香港人在内地有居住”等。意思还不明确吗？内地在吸引香港的高素质的年轻人进来，并且要取代香港的金融中心、贸易中心的位置，罗湖和福田必将是这些产业转移的最佳选择。一些企业也会从福田和罗湖转移到东部。按官方的话说，将来“龙岗-坪山”会成为东部的中心。其实对于我个人的理解来说，坪山更有可能成为东部的中心。为什么？

1.靠近海岸线，港口是国际贸易的基础。

2.靠近大亚湾区，发展更好。龙岗附近的区域除了土地，什么都没有。

3.基建全都建到了这里。现在是惠州南站。三高速。以后还会有14、16号线，惠州地铁，城轨。能建的不能建的，我都给你建。

为什么要给惠州大湾区建设那么多基建呢？我说个有趣的事情，本来人口不足300w的城市，是不能建地铁的。惠州就只有240多万常住人口。导致14号线惠州段和惠州一号线被搁浅。惠州人不急，倒是深圳和中央急了。国务院下了个什么《关于经济特区周围城市建地铁的批示》名字叫什么我记不清了。反正意思就是，我给你想想办法，你一定要快点建地铁啊，不要再等到300w人了。为什么深圳这么想惠州建基建？这释放了什么信号？我们每天常说的深惠同城，到底为什么要深惠同城？

你要明白一个事实：惠州只有两样东西，一个是海岸线资源，一个是广阔的土地。地广决定了土地便宜。当然，前提是坪山没有发展得跟南山、福田、罗湖一样出色。基建还没有完全做好的情况。深圳那么急，其实就一个原因：

深圳不能再接受人才因为高房价而流失了。华为搬去松山湖就是一个很好的例子。现在临近深圳的城市，只有惠州能有这个条件给深圳的那些买不起房子的70%的人买得起房子。深圳希望惠州能留住这些在深圳的人。现在是大亚湾区，等坪山和大亚湾的基建交通做好了之后，再逐渐外溢到大亚湾以外的地区。简单的说就是等一部分人买了大亚湾地区的房子，等一部分人吃完螃蟹开始溢价了，后面买不起的人再买大亚湾区外的房子。反正惠州地大。只是离深圳更远一点。

回到1978年，深圳只是一片渔村。你买得起房子吗？你买得起。你敢买房子吗？我相信你不敢。因为深圳什么都没有。总设计师告诉你这是经济特区也没用。

回到2008年，深圳房价13000块钱，你买得起吗？买得起。你敢买吗？你不敢。因为深圳没有基建。政府告诉你要投一万亿做基建都没用。

现在2019年，惠州大亚湾区房价13000。你买得起吗？买得起。你敢买吗？不敢。因为这里基建没做好，坪山没发展起来，现在去深圳不方便。所有一切都是在开始阶段。即使深圳政府告诉你1.4万亿发展东部也没用。你不敢买，你害怕自己当冤大头，以后房价降了怎么办。

相信我，10年后的你就是现在的你。现在的你咒骂政府不作为，深圳房价高企，房子买不起。10年后你依然会咒骂深圳政府不作为，大亚湾的房子也买不起。10年前政府给你机会买深圳的房子你不买。10年后的今天，政府差点脑门上没写着：我没地了，也不想批地给你做商品房，你爱买房子就到惠州去买，现在你也买得起。基建你不用担心，我投个几千亿给你们修路，修地铁，修高铁，修城轨。只要你能留在深圳给我交税。房子的事情，不用担心。

你买还是不买，做吃肉的还是接盘的，取决于你自己。有一句话很实在：最先受到政策影响的，肯定是楼市和股市。资本是盲目的。8.18之后惠州的房地产市场火爆也说明了这一点。工作日的销量居然达到了周末的销量水平。对于投资者来说，大亚湾区的楼盘已经不是“观望”和“持有”的区别了。而是“先来后到”先来的有，后来的没有（资本进场必定会造成房子限购）。对于个人刚需购房者来说，现在你不买，以后要么你接受溢价或者是以后买更远的地方。