诚意金20000元变成定金后，由于政策限购，还能要求返还吗

购房诚意金也称意向金，是双方有意向签约或预付款的性质，所以，购房者在正式签订商品房买卖合同之前提出退还诚意金的，开发商应全额无条件退还。

购房定金是指当事人双方为了保证债务的履行，依照《中华人民共和国担保法》约定购房者向开发商给付一定金额作为债权的担保。购房者不履行约定的债务的，无权要求返还定金；开发商不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2018年9月29日上午小谢去某开发商楼盘看房，交了20000元诚意金，在业务员推荐下，晚上又签订认购书，把诚意金变成定金，并且在认购书中特别约定无论任何原因，购房者均不得要求退还定金，但是，恰恰小谢第二天发现自己属于政府政策限购的对象，这种情况下还能要求返还定金吗？

2018年9月29日上午，小谢经房产代理公司业务员推介，与开发商签订了《宁德某楼盘VIP筹号纸》；当天中午，小谢向开发商支付了诚意金20000元。下午，小谢从中国人民银行征信中心查询到个人征信状况，个人信用报告显示信用不良，无法获得银行贷款。但房产代理公司业务员表示有能力解决贷款问题，促使小谢于当晚签订了认购书（低首付），认购宁德某楼盘12号楼301（D型）洋房。次日，小谢了解到，自己不仅因信用不良无法贷款，更因为小谢在宁德市中心城区已经拥有一套商品房，属于政策限购的对象，因此根本无法购买认购书中指定的商品房，且无法取得房产权属证书。故小谢要求开发商解除认购书、退还定金，但遭到了开发商的拒绝。

开发商认为，小谢未在认购约定的时间（2018年10月2日）到销售中心与开发商签署合同文件，根据认购书约定，因小谢任何原因导致合同文件未能在2018年10月2日签署的，开发商不予返还小谢已支付的定金，并有权不再另行通知小谢而将认购书约定的购物物业另行出售。

小谢遂起诉至法院，要求判令开发商返还定金20000元。法院经审理查明，宁建综（2018）34号文件第六条规定“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市中心城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房……在中心城区拥有1套及以上商品住房的本市各县（市）户籍居民家庭”。小谢的户籍地在宁德福安市，其家庭拥有一套商品房坐落于宁德市蕉城区西岭路116号灵秀山庄，而认购书认购的商品房建筑面积为121.65平方米，因此小谢属于政策限购对象。另外，2018年10月6日该商品房已由开发商另行出售给其他人。

至于认购书中约定因任何原因导致合同文件未能在2018年10月2日签署的，开发商不予返还小谢已支付的定金，并有权不再另行通知小谢而将认购书约定的购物物业另行出售；这是双方当事人的约定，当事人的约定不能违反法律规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

本案由于政策限购的原因，导致商品房买卖合同未能订立，且较短时间内开发商已将案涉商品房另行出售给其他人，认购书已失去了继续履行的基础，故法院判决开发商返还小谢定金20000元。宣判后，开发商没有提起上诉，案件已经生效了。

实践中，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，认购书是开发商提供的格式合同，开发商为了提请购房者注意，让购房者手写抄了一遍“因购房者任何原因导致合同文件未能在2018年10月2日签署的，开发商不予返还购房者已支付的定金，并有权不再另行通知购房者而将认购书约定的购物物业另行出售。”

开发商一直不愿意退还定金，认定购房者已经明确知道该后果了，依据的就是这个购房者亲手抄写的承诺。但是，这个约定加重了购房者责任、 排除对方主要权利，因此是无效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，开发商应当将收取的20000元定金返还给购房者。