房价涨28%,你以为能赚100万?算完帐才知道,保本都难!
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2021-09-02 06:44
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看了西丽
京基御景峯
几套二手房的报价,面积从37.7㎡到90.3㎡不等,总价在405万到920万之间,单价在10万/㎡上下。有吃瓜群众算了笔账,说,业主能保本,就不错了。
深圳
" target="_blank">南山的房子,账也算不过来了吗?炒房暴富的神话破灭了吗?去年初,我们曾经和一位资深业内人士聊过。他认为,房价年涨幅不在15%甚至20%以上,炒房都是亏的。时隔一年,风云变幻。炒房客都快把房子炒糊了。在「2·8新政」的毒打下,深圳房价终于跌了。前两年买房的人,说是高位站岗也不夸张。两年过去,有人淘到金,有人断供(戳蓝字可阅读)了。我们算了笔账,告诉你他们都经历了什么。900万的房子2年持有成本102.5万我们以京基御景峯为例。(防杠声明:京基御景峯还在限售期,只是刚好有读者提到,我们以它为例,计算持有2年的成本。)2019年7月,京基御景峯首批住宅开盘,备案均价约8.06万/㎡,户型建面约111-155㎡。
按均价计算,一套111㎡的房子总价大约是895万。考虑到楼层、朝向等因素导致的价格差异,以及为了计算方便,我们取整,按900万计算,且为首次置业。如果不考虑出租收入等不确定因素,成本主要包括交易税费、月供利息、首付款机会成本。买入至今,持有2年,成本大约是多少?首先,契税。首套房,但面积超过90㎡,税率是1.5%。900万*1.5%=13.5万。其次,月供利息。900万的房子,首付3成270万,贷款7成630万。2019年的房贷利率大约是基准利率上浮10%,即5.39%。那么,贷款30年,按等额本息的方式还款,每月月供约3.5万,供楼2年的月供利息大约67万。▲来源:链家APP第三,首付款机会成本。如果没买房,首付款270万可以做些其他投资,比如理财、炒股。所以,账本里还要包括首付款的机会成本。最保守的,以年化4%的银行理财做参考,270万首付款2年的收益大约是22万
。[计算公式:首付款×(1+4%)^2]那么,持有京基御景峯这套111㎡房子2年的成本是:交易税费+月供利息+首付款机会成本=13.5万+67万+22万=102.5万。也就是说,这套房子至少要涨到1002.5万,才能覆盖掉成本,也就是保本。涨幅大约11%。税费吃掉大部分收益更何况,想卖房必须让利两年涨11%,好像不是很难?京基御景峯商品房还没过限售期,还没有二手房成交参考价。目前在中介平台在售的是回迁房,挂牌均价约10.3万/㎡。和2019年的开盘均价(8.06万/㎡)相比,涨幅大约28%。▲来源:贝壳找房按市场价计算,111㎡的房子总价约1143万。赚了一百多万?too young!只看市场价,赚了100万是没错,但是,这里还没考虑交易税费、中介佣金等杂七杂八的费用。在我们的设定中,京基御景峯这套房子满二不满五,且是家庭唯一住房,交易税费大约是59万。现在,“业主实
收”已经成为过去式。你以为到手的100万,貌似又要砍掉一半。▲来源:链家这还是建立在顺利成交的基础上。现在的行情,业主重金奖励中介求卖房,并不少见。我在朋友圈看到宝中一套号称“一降到底”的复式豪宅甩卖,价格回到2019年,而且业主悬赏30万。都这样了,中介从5月开始刷屏到现在,还没卖出去。想要出手,你又愿意掏多少赏金呢?过去两年,房价看似在涨,其实还只是纸上富贵,还有各种成本分分钟吃掉你的收益。如果买房投资,你们真的算清楚这笔账了吗?另外还有三点需要提醒:1、住宅限售3年,这意味着持有周期起步就是5年。现在的新盘,交房周期大多是两到三年。比如刚刚选完房的
云科府
,2023年底才交房。乐观一点,交房周期算2年。收房之后,240天内办理房产证,四舍五入就算0.5年吧。然后,自办理不动产登记之日起,限售3年。所以,买新房,名义限售3年,实际是5年。这期间,如果你是首套,可能还要一边供楼,一边租房,非常考验现金流。2、新房供应大增,相信未来打新还是主流。到2035年,深圳计划新增住房200万套,住房短缺的局面将得到缓解。另一方面,从目前的形势来看,二手房成交参考价政策,并没有放松的迹象。新房供应上去了,二手房首付成本依然高企。可以预见,新房成交占主导地位将会持续很长一段时间。二手业主想要快速卖房,让利是必然的。贝壳深圳研究院院长肖小平在微博分享了一个案例——如何才能在一个月卖掉房子?经纪人的建议是,“别的业主挂700多万,你挂650万吧。”业主回:“那我挂600万吧,这市场什么样我很清楚。”3、还要不要买房?自住随时可以上车。这一轮调控的目的,非常清晰,那就是优先照顾刚需家庭上车。同时我们也建议,务必量力而行。首付可以6个钱包一起凑,月供靠自己。不要对自己有不切实际的认知,合理评估未来收入,特别是在各种不确定性此起彼伏的今天。来源:深圳买房计划
房价涨2%
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