必读！房产税税率及记税方法！（含有实例）

一、房产税税率

房地产税选用比例税率，有两档要求征收率，另有当特惠征收率：

【梳理】个人出租住房，应交纳的税收及相匹配征收率、增值税率给出（未考虑到城建税及教育附加费、地区文化教育额外，免税合同印花税和城区土地税）：

2018年12月31此前，个人出租住房，月租金小于3万余元的，增值税免税。自2019年1月1日起，个人出租住房，月租金未超出10万余元的，增值税免税。

二、应纳税所得额的测算

1、从价计税

（1）对依照房地产原值记税的房地产，不管财务会计上怎样结转，房地产原值均应包括房价，包含为获得土地使用权证付款的合同款、开发设计农田产生的成本等。宗地容积率小于0.5的，按房地产总建筑面积的2倍测算农田总面积并上述明确记入房地产原值的房价。

即：记入房地产原值的房价所相匹配的农田总面积不超出房地产总建筑面积的2倍。

（2）单独的地底房屋建筑在开展10%～30%的扣减前先对房地产的原值开展明确：

1.地底房屋建筑为工业生产主要用途的，以房子现价的50%～60%做为应纳税额房地产原值；

2.地底房屋建筑为商业服务以及他主要用途的，以房子现价的70%～80%做为应纳税额房地产原值。

【重中之重1】土里房地产依照3个流程测算房地产税：

1是明确记税余值：必须用房地产原值扣减要求占比的耗损来明确记税余值；

2是测算年税额：用明确的记税余值乘税额计算公式房地产税年税额（此步测算时还要融合税收优惠政策要求）；

3是测算本期应纳税所得额：依照房地产税的缴税责任产生時间对应纳税所得额开展明确（由年税额换算成应执行缴税期内的应纳税所得额）。

【重中之重2】地底房屋建筑分成两类——与土里房子相接的地底房屋建筑和单独的地底房屋建筑，有不一样的缴税标准：

与土里房子相接的地底房屋建筑，要将地上地下视作1个总体，依照土里房子房屋建筑的要求分3个流程测算房地产税；

独立的地底房屋建筑在从价记税时段4个流程测算房地产税：

1是明确应纳税额原值：依照工业生产主要用途或商业行为以及他主要用途对房地产现价符合规定占比开展应纳税额原值确定；

2是明确记税余值：用调节好的地底房屋建筑应纳税额原值扣减要求占比的耗损测算明确记税余值；

3是测算年税额：用明确的记税余值乘税额计算公式房地产税年税额（此步测算时还要融合税收优惠政策要求）；

4是测算本期应纳税所得额：依照房地产税的缴税责任产生時间对应纳税所得额开展明确（由年税额换算成应执行缴税期内的应纳税所得额）。

【例】2018年4月，某公司将其与写字楼相接的地下车库和另一个单独的地底房屋建筑改成地底装配车间，地下停车场原值100万余元，单独地底房屋建筑现价200万余元，该公司所属省财政局和税局明确的地底房屋建筑的房地产现价换算占比为60%，房地产原值扣减占比为30%。该公司左右多处地底房屋建筑2018年4月至12月应交纳房地产税是多少万余元？

【参考答案】与土里房子相接的地底房屋建筑，要将地上地下视作1个总体，依照土里房子房屋建筑的要求记税；单独的地底房屋建筑做为工业生产主要用途的，必须用房子现价的必须占比换算为应纳税额房地产原值，再扣减耗损使用价值记税。2018年4月至12月应交纳房地产税=（100 200×60%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.39（万余元）。

2、从租计税房地产税记税关系式：