深圳这次卖7宗地，天要塌了吗？

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

最近我一直在重刷美剧：绝命毒师。为追衍生剧大电影做准备，真的很刺激。

由此，错过了很多楼市劲爆新闻。比如深业中城、9月份国家统计局房价、深圳标定地价、房贷按揭改变、前海住宅用地拍卖爽约等等。

但整体来看，昨天深圳宣布一口气放售7宗居住用地，最为激荡人心。风向标意义最明显。

简单来说，深圳以割肉让利的方式，切实从源头上实践了房住不炒的精神，但最高限价也清晰告诉了市场，天塌不了！

1、7宗地，全部限价了

不出意外，深圳11月底又要开启土地盛宴模式了。这次一共是7宗地，分别是坪山、龙华、光明和大鹏。有人才住房，也有商品住房。

核心共性亮点是：都标定了未来新房上市销售的价格！最高限价封顶了。

龙华和坪山的商品住房用地，分别限价每平米7.1万和限价每平米4.7万。这两项，市场反响最大。

坪山地块限价限价3万、3.5万和3.8万。市场波澜较小。大鹏人才房，限价2.35万更是极少评议。

目前市场最直观的判断是以下几点：

a、光明区今年正在销售的几个项目，已经稳稳站上了单价每平米5万以上，市场传言即将销售的龙光玖龙台二期甚至可能在单价5.8万左右。你今天拍卖地，约两年后限价只能卖4.7万。今天光明的新房还怎么卖？

b、光明区这几年土地拍卖极为火热。去年的华润和金融街，楼面地价大约是2.4万、2.5万。今年6月，中海地产和中国电建，楼面地价大约是4万、4.3万。你今天再拍卖一块地，房价限定只能卖到4.7万。那中海地产和中国电建怎么办？

c、龙华商品住房拍卖地限房价7.1万，那龙华上塘周边的二手房、此前的拍卖地怎么办？

总结来看，大致声音就是这样：地王要哭啦！楼市要变天啦。被套了，站岗了，一大批刚刚买房的朋友已经哭晕在厕所。

2、实践房住不炒，初心不变

事实真的是要天塌了吗？

我们的谨慎理解是：先要看看这次土地拍卖的大背景。

第一个大背景，最近全国各地，包括上海南京三亚杭州等城市在内，纷纷上演了所谓“限购松绑”的大戏。很多人猜测，正如经济学家向松祚所言，经济困难的程度可能超过了预期。因此稍微放松一下勒在房地产市场上的绳子，似乎越来越成为现实。由于一线城市的上海，也名列其中，因此大家对深圳跟进的可能也有所期待。

第二个大背景，国家统计局刚刚发布了9月份的全国70城房价走势数据。具体数据我们就参考深圳官方不公布楼市均价一样吧，不再详细罗列了。有兴趣的朋友可以自行百度查阅。我们只谈一个数据，9月份深圳房价，不管是一手房还是二手房，都涨了。而且涨幅还在70城里比较靠前。

你懂的。当前形势下，高房价依然是过街老鼠，房住不炒一城一策才是主流。9月份深圳房价太冒尖了，这个很不好，与大势不合。

由此，如果深圳方面有意通过今次土地拍卖，给市场表达一种决心，那也是完全可以理解的。

我们只能说，深圳这座城市，真的是太有实力、太有潜力啦。我们对楼市进行小周期、微循环的调控，自由度和把控能力，都远远超越了其它城市。

别的城市，一抓就死。购买力没了，土地拍卖收益也没了。因此，波动起伏非常大。因此，你会频繁看见调控政策“半夜鸡叫、凌晨撤版”的情况。

但深圳就是打不死的小强。调控3年多了，国家统计局数据说，你还在涨！还有几千个有钱人在排队，等着天神护佑中签呢。

在这种背景下，通过土地市场，给楼市浇点水、降降温，可以理解，也很有必要。

3、天塌了吗？不要如此天真吧！

很多朋友说，这次土地拍卖，就是一次风向大转变。大把人要哭了。

我们的理解是：不要过于解读哦。草木皆兵的事情少谈少做。

第一个问题：作为大多数老百姓一生之中难得一两次的大宗资产交易，你买房子，最关键是买一座城市。请问，深圳这座城市因为这次土地拍卖而变天了吗？

我相信你一定还是看好粤港澳大湾区和先行示范区，“双区驱动”模式下的深圳下一个40年。如果你对深圳都不抱希望，那还有哪座城市能安放你的理想？

第二个问题：如果这次拍卖地是按下楼市暂停键，那我们是否可以稍微等等，抄底捡个便宜，少奋斗二十年？

答案很简单：天下没有白吃的午餐。

仅仅以龙华上塘地块限价每平米7.1万为例来说，目前上塘附近二手房大约是6.8万，红山附近大约是7.1万。

明面上看，龙华上塘的这块地，似乎限定了区域未来两年的上涨空间。但我们也可以另外两个角度看问题：

a、你打开链家的二手房数据看看吧。上塘片区可售二手房并不多啊。大约157套而已。相对于需求，那就是杯水车薪啊。未来上塘地块拍卖，单价7.1万，大概率就是华润城三期和深业中城，你能把自己一生的幸福，押注在一次不可捉摸的中签上？

b、上塘地块单价最高限价7.1万。在限定最高价的同时，我们更愿意理解为，整个区域的房价有了7.1万这个中枢位置，涨固然不易，但要跌，似乎更难了。

至于很多朋友说，前面的几个龙华拍卖地项目，要哭啦！我的理解是：吃瓜群众想太多啦。很多人有个陋习很不好：见不得别人好，见人落难还幸灾乐祸。

我们在深圳地产圈玩了近20年啦。我们看过N多次吃瓜群众为开发商高价拿地而担忧的事情，事实证明，杞人忧天的吃瓜群众最后都很尴尬，还以此作为投资法则的人，更是落的辛酸泪一把！

这次拍卖地，就仅仅是一次买卖而已。滚滚长江东逝水，你几时见过扭头就往西！买深圳房子，博的是城市大势。

4、还是要谨慎，有些房子真不能买了

一定又会有朋友喷了：顽固多头，看什么都是好的。

那我们还真要告诉你：深圳城市向上，是大势。深圳房住不炒，也是大势。在这种情况下，有些房子还真的就不能乱买了。

综合近期所有大事件，我们的理解是：

今时今势，内外形势确实不容乐观。房地产一城一策的调控，会更加明显。有一些人要打强心剂了。但深圳，一定还是会坚持探索房地产长效机制。深圳楼市，当前的一切核心就是“稳”字。我们预判，在未来的三五年内，核心豪宅还会涨，新兴城区继续补涨，但大部分区域要长期横盘了。

具体什么区域什么产品什么楼盘的选择，我们在楼兔子小密圈里聊。有兴趣的朋友，可以看文后的提示。

有一点必须特别提醒：炒概念！尤其是三五年内很难有实际居住功能的纯炒概念盘，千万别买了！沿着地铁线买房，这是你最稳妥的选择。

这次拍卖地，我的理解是，深圳再次宣言实践房住不炒，探索房地产长效机制。

那么，在这种情况下，指望炒房，尤其是投资概念炒作的房子，三五年内暴富，这几乎是天方夜谈了！花落一地不归来，炒房爆富的事情，不要再奢望了。当然，有明显限价红利的特殊案例除外。

在这种情况下，我们买房子一定会要回归到房子的居住功能本性上来。最好还是当顺毛驴，依着房住不炒的大势走。深圳未来十年的大方向是湾区融合，抓手就是地铁高铁城轨，沿着轨道买房子，保证自己能住，接盘侠愿意住，这种房子才是你选择的方向。

不要质疑说，已经买了两三年了，为啥还没涨？

放心吧！交通强国战略，深圳也名列其中呢。地铁修多快，深圳好房子就会增值多快。