小商品城—续租价格符合预期，业绩确定，估值合理

申银万国发布投资研究报告，评级: 增持。

小商品城公布国际商贸城一、二、三区市场续租方案：公司商贸城一区五年期商位的使用权已于 2012 年9 月30日到期，二区、三区五年期商位使用权也将于 12 月 31 日到期。公司现推出这三个市场的续租方案，新方案将采用差异化系数定价方法，商位租金=租赁确定的基准价×楼层系数×位置系数×商位面积。方案分为两部分：(1)计划内招租区域，国际商贸城一区租期为 2012年 10 月1 日至 2015 年9月 30 日，租金基准价为 2588 元/㎡·年，1-3F 楼层系数分别为 1.2、1.0、0.8，位置系数分别为1.3、1.2、1.1、1.0；国际商贸城二区租期为 2013 年1 月 1 日至2015 年12 月 31 日， 租金基准价为 1985 元/㎡·年，1-3F 楼层系数与位置系数均与一区相同；国际商贸城三区的租期和基准价和二区相同，1-3F 楼层系数与一区相同，但是位置系数分别为 1.1 和1.0。（2）招投标招租区域，仍然根据竞价和审核商户资质来进行，价格未最终确定。无论是计划内招租区域还是招投标招租区域，单个商位的最终租金价格都需将本次方案调整前后的租金进行对比，再择高而定。

商贸城一到三区均可实现不同幅度的提租：根据我们的简单测算，三个市场的计划内招租部分，一区新基准租金 2588 元/㎡·年，三档楼层系数的均值为1，四档位置系数的均值为 1.15，测算得到新的租金均值约为 2976 元；二区新基准租金 1985 元/㎡·年，三档楼层系数四档位置系数和一区相同，测算得到新的租金均值约为 2283 元；三区新基准租金 1985 元/㎡·年，三档楼层系数与一、二区相同，两档位置系数的均值为 1.05，测算得到新的租金均值为2084 元。而在本次续租前三个市场计划内区域的租金均价分别为 1600 元/㎡·年、1585 元/㎡·年和 1685 元/㎡·年，本次续租的提租幅度分别达到了86%，44%和24%。

招投标招租区域方面提租的不确定因素较多：该部分的租金价格需要对商户的经营情况、风险承受能力、现有的报价区间等作进一步的审核后才能确定。

提租幅度符合预期，维持盈利预测和增持的投资评级 ：按照我们对新租金的假设，三个市场 2012 年共可实现营业收入 10.11 亿元，新增租金收入 2.61亿元，相当于整体租金提价 34%，提升幅度基本符合我们之前的预期。但是当前的租金情况只是我们根据现有公开信息做出的简单测算，实际价格水平层次较多，推算较为复杂，需要公司进一步披露的实施细则才能做出具体预测。因此我们维持之前对公司的盈利预测，预计 2012 到 2014 年 EPS 为 0.3 元、0.43 元和0.56 元， 以当前 6.26 元的股价， 分别对应 21 倍、 14 倍和 11 倍 PE，估值较为合理，同时公司储备市场的开发，以及与阿里巴巴合作电子商务平台的后续整合事项亦有可能成为股价的催化剂，因此我们依旧维持增持的投资评级。