近期，一股冷空气悄然席卷超一线城市。
广州某新盘猛降1.2万/平，成交量持续低位；北京的二手房7月成交量同比下降15%；上海新房、二手房转涨为跌……
看着往日的热门城市都惨遭降价促销，许多购房者不禁要问，这房子到底还能不能买？别急，我们再来看另一组数据。
广州荔湾、天河等中心区7月成交环比增幅都在15%以上；北京年内网签38套破亿豪宅，近8年以来销售额第2次破百亿元；上海中心区别墅成交量逆势上涨……
相比旺季的皆大欢喜，淡季显然更考验房子的真正价值，而那些占据地段、产品优势的好房子，从来没有所谓的淡季。
其实这么多年来，买房的规则从未改变，从城市、地段到产品，经得起层层筛选的房子，才能扛得住玩心跳的市场波动。
城市 跟着人流去买房
关于房价，有一句老话叫“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，在选择城市这个大方向上，人口是最重要的参考数据。
近期，克尔瑞最新发布的2019年中国城市房地产市场投资前景龙虎榜，在TOP50中，名列前茅的无不是“抢人大市”。
(图源克尔瑞研究中心）
其中的关系很好理解，持续涌入的人口不仅能够带动GDP，促进城市发展，外来人口本身也是购房的主力军，一代代通过买房落户来融入这座城市。
据《广东省统计概要》显示，2018年，深圳常住人口达到1302.66万人，人口净增49.8万人，增幅跑赢北上广，成为全国首位。
（图源21财经）
不断涌入的人流带来的影响是，深圳2018年GDP增速超过北上广，总量超过香港，成为名副其实的超一线城市。
与人口同期增加的还有房价，从2014年至2018年，深圳总共增加了224.8万人，房价也是一路高歌。
（图源安居客）
而且，相比北上广，深圳人口增长最快，土地面积却最小。这意味着市场对房子的需求更大，但供应量却更少。
这样的供求关系下，也不难理解，为什么即使在最严厉的调控下，深圳房价依然能被旺盛而坚实的需求支撑在高位了。
地段 远看规划，近看配套
对购房者来说，一个片区的房价有没有水分，近点看眼前的配套值不值得，远点看定位规划还有没有上升的空间，综合来算，抗不抗跌一目了然。
具体怎么选？一句话，跟着人流选城市，跟着城市选片区。
整体来看，深圳向西发展的脚步愈发坚定。这一点，在最新的市场数据得到了印证：即使是7月这样的传统淡季，宝安的购房热度不减，独占全市三分之一的成交量，远超供应大区龙岗。
（图源深圳中原研究中心）
宝安的热度能够持续攀升，不仅是平均水平不输其他原关外区域，更因为其“集中力量办大事”的中心区，从定位规划到配套建设都向福田南山看齐，拔高了整个区的地位。
01 定位规划 西部中心+六大城市新客厅
宝安中心区能够抢到这么多资源，本身定位高是基本条件。
从官方口径来看，宝安中心区不仅是深圳17个重点发展区域之一，6大城市新客厅之一，还和前海组成了深圳的双中心之一，排位直接跳到了城市第一梯队。
（规划效果图 图源网络）
宝安中心区功能定位为“CBD+TBD”，与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是深圳西部的商务、商业、总部经济和文化体育中心，是前海地区协作配套功能延伸区和深圳新的经济与科技创新力量聚集区。
而且，在宝中+前海这对黄金组合中，前海冲在前方发展高端产业，而宝中则是提供配套功能和聚集成果，掌握着重要的后方。
（规划效果图 图源网络）
前海合作区何许人也？在今年2月发布的《粤港澳大湾区规划纲要》中，从国家层面确定了“城市新中心”地位的片区，国家发改委明确其享有计划单列市的行政定位（副省级），完全是特区中的特区。
而前海这样一个聚集高端产业、吸引大量海内外高净值人群的地方，却多次明确表示要专心做产业建设，不搞房地产。
这意味着，站在后方的宝安中心区，不仅享受本区的资源，还能吸收来自前海的人流和需求，未来将拥有坚实的市场基础。
02生活配套
高密度商业+文体+交通
往近了看，宝中房价能得到市场的认可，眼前就能享受的丰富配套是主要原因之一。
① 海陆空立体交通
宝中目前享受的地铁线路就有3条地铁线（1号线、5号线和11号线）和6个地铁站，在建的还有20号线和5号南延线，大家可以感受一下这个地铁线路的密度，轨道交通优势明显。
（地铁5号线规划图 图源网络）
除了常规的陆运和轨道交通，宝安还有深圳宝安机场、福永码头、大铲湾码头等，通达性和多样性也是没谁了。
而且，宝中位于粤港澳大湾区的中心区，还能享受珠港澳大桥、广深沿江高速、深中通道、深茂快铁等规划利好，未来交通优势将更集中。
② 高密度文体配套
宝中目前拥有的文体配套在整个深圳都是数一数二，完全不输福田南山中心区。
目前已落地的有宝安区体育中心、图书馆、青少年宫，在建的有宝安公共文化艺术中心（博物馆、艺术馆和美术馆）和宝安滨海文化公园。
（宝安图书馆实拍图 图源网络）
（可容纳4万观众的宝安体育中心 图源网络）
目前，最受关注的就是宝安滨海文化公园。
公开资料显示，其核心商业区和海滨广场总占地面积约168万平方米，分为三期开发。目前在建的一期就是被华侨城以45.8亿拿下，要重磅打造的升级版欢乐海岸。
（128米高的摩天轮效果图 图源网络）
③ 深圳最大购物中心
宝中的商业数量不算最多，但一个36万平的壹方城，用全深圳最全的业态覆盖了片区购物需求。
（图源网络）
据赢商网报道，2018年壹方城购物中心销售额达到40.6亿元，在深圳购物中心销售名列TOP2，客流量突破4000万人次，在中国购物中心客流规模指数榜单中名列深圳TOP1、全国TOP20。
除了壹方城，宝安中心区还有海雅缤纷城、天虹、沃尔玛和华润万家等商业配套满足其他购物需求，整体分布较为平均。
产品 宜居性+稀缺性
选对了城市和片区，一套好房子的最高评价就是“住的舒服”。
从最新的数据来看，能在传统淡季依然保持高热度的项目，无不是符合上述层层筛选的条件。而占据榜首的新锦安海纳公馆，正是位于热门的宝安中心区。
（图源深圳中院研究中心）
作为今年现象级的大盘，新锦安海纳公馆的成绩算是给市场做了个正确示范。我们可以以此为例，从地段、价格和产品三个方面来分析项目能够在淡季走红的原因。
① 地段-中心区的中心
新锦安海纳公馆位于宝安大道和甲岸路交汇处，总建面约35万平，包含18万平的住宅、4万平的办公和1万平的商业，共有8栋高层住宅和1栋写字楼。
长远来看，项目处于在宝中+前海这块新中心区域的中轴位置，前有前海的需求流入，后有宝中的配套承接，在享受片区的规划红利方面有一定优势。
眼前的规划来看，项目紧邻宝安大道，与深南大道连接，附近有三个地铁站，距离最近的1号线新安站只有600米左右，一个站就可以便捷换乘5号线和11号线，交通优势明显。
而且，宝安中心区目前住宅项目很少，对希望买入潜力片区的购房者来说，新锦安海纳公馆有一定的吸引力。
② 价格- 7.5万/平起买入宝中
早在6月初，新锦安海纳公馆就因为在6小时卖出740+套的开盘成绩刷过一次屏。
据了解，项目受到限价影响，最低单价7.5万/平起，低于此前市面上猜测的主流价格，而且主打小面积户型，总价仅560万起，还吸引了不少业内人士。
（开盘现场）
在规划和配套都直追深圳顶配豪宅区的宝安中心区，二手房价早已达到了10万+/平，周边楼龄10年以上的二手房动辄1、200平的大户型，门槛价都在千万级别。
（图源链家）
例如与项目一路之隔的西岸观邸，楼龄12年，二手挂牌均价却达到了10万+/平，而另一面的天御，在售房源均为160+平大户型，总价门槛高达1600万。
（图源链家）
而且，对于看好宝中发展潜力的购房者来说，目前的价格不仅与二手出现倒挂，在未来仍然还有较大的补涨空间，随着宝中潜力的发挥，低门槛上车的机会将越来越少。
③ 产品-市场较为稀缺的刚需豪宅
豪宅配套+刚需户型，是项目的另一大亮点。
新锦安海纳公馆主推的户型是89平的三房，门槛价是600多万，这个总价别说在深圳豪宅区，在普通区域也没有太多的选择空间。
而且，单从产品本身来说，该项目的户型设计也有可圈可点之处。
（图源深房网）
以89平户型为例，户型方正，实用率比市面上同面积段的产品高出不少。
因此，对于那些想要拥有一个良好的居住环境，却又没有太多预算的购房者，这个项目是为数不多的选择项。
结语
买房是一件大事，但并非难事。
如果从城市、地段到产品，每一层都严格按照最初的高标准来筛选，留到最后的选项一定不会让你失望。
而无数的失败经历正是因为在筛选的过程中，误以为某些表面的优势能够取代买房最重要的这几项要求，从而跌入大坑。
当无法判断优劣的时候，不妨在淡季去市场瞧一瞧，哪些在上涨的大势中浑水摸鱼，哪些才是有真正价值的好房子。看得越多，越明白自己想要什么。
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