关于“城市更新”，你需要知道的都在这儿！

城镇化，自改革开放以来，是我国持续发生的影响社会文化、居民生活方式的历史巨变。经过过去30多年的快速发展，目前国内一、二线城市的城镇化进程已进入了新的阶段。随着新增城市建设用地供给的逐年下滑，有限的土地资源现状，以及城市的可持续发展的需要，以老旧城区、老旧社区环境改造和土地资源再利用为核心的“城市更新”（Urban Renewal, 或Urban Regeneration, Urban Redevelopment）方式，未来将成为我国一些资源紧张的中心城市主要的发展方式。

“城市更新”的起源与内涵

“城市更新”的概念，最早起源于19世纪随着工业和科技革命而完成快速城镇化的欧洲，时至今日，这一概念已经有了新的内涵。不同于以往的城镇化建设，“城市更新”是一个将城市空间与人口格局重新定位和优化的过程，通过优化城市空间以适应现代化社会生活需求，提高城市的承载力，优化城市功能，提升居民生活质量，进一步提高经济和社会效益。“城市更新”理念下的大都市，从长历史角度来看，将是拥有与未来社会、科技、环境发展变化相适应的、可动态调节的多维度有机生态。

我国主流观点对“城市更新”的理解，偏重于盘活城市存量物业，通过激活存量物业，释放市场活力、带动经济发展，以满足社会发展至目前阶段对城市的需求。由于城市规模的膨胀、人口的迅速扩张、产业格局的剧烈变动以及区域建筑群设计年限的逼近，我国一线城市在“城市更新”这一领域的拓展现已进入加速阶段，其中北京2017年六个中心城区拆违面积超过2100万平方米，广州、深圳、上海等城市亦相继出台与修订城市更新相关法规。

“城市更新”有哪三种模式？

由于“城市更新”的主体是存量市场，以及部分不良资产，这两者相较于增量市场，所面对的问题更加复杂。城市更新的复杂之处不仅在于可利用的土地资源更加有限，成本更加高昂，更在于如何平衡各参与方利益，及项目与城市远期发展方向的匹配。深度参与城市更新，根据改造程度的不同，大致可分为三类，即全面重建，部分改造与综合整治。

全面重建是旧城改造的主要模式，改造主体主要体现为旧工业区、旧住宅区、城中村等，需根据城市的新规划进行重新建设。在这一过程中，土地所有权、使用权主体可能发生变更，土地用途可能发生变化。此类业务，在前期策划定位阶段，需具备较强的片区统筹开发能力，并且能够深度参与到后期的设计、开发、运营等流程中。

部分改造是指在符合产业布局规划条件下，满足产业转型升级要求，进行部分重建。部分重建中土地使用权主体不改变，也可保留建筑物原主体结构，但改变部分或全部建筑物使用功能。这类更新模式主要运用于产业升级地块，改造后能够使得效益低下的产业地块重新焕发出活力，建筑物与周边的环境更加协调，与内部的使用需求更为匹配。

综合整治是指在基本不涉及房屋拆建项目，通过整治改善、保护、活化，完善基础设施等来完成更新。综合整治包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等。这类更新多由行政机构主导，作为主体负责制定方案并组织实施。

什么是城市的“横向更新”？

城市作为一个整体，除每一分区的独立改造和功能提升外，还需要对城市内部各功能分区的内部价值有正确认识，统筹各区之间的功能配合，做到“横向更新”。我国城市现状多由以下几种分区：

第一类是城市中心区。该区域是承载着城市功能与活动的主要部分，拥有核心区位与交通枢纽优势。由于拆迁成本较高，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但也要注意改造区域内的功能调节，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，分阶段分地域逐步改造，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，挖掘商业及后期住宅利润。

第二类是历史文化区。作为城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。应采用修旧如旧模式，尽可能保留历史风貌的同事，提升商业潜力。

其他类型还包括混合居住区、城市边缘区等条件相对复杂，功能多样化的大量区域，需要根据市场需求和规划进行整体改造。

第三类比较大的区域类型为工业聚集区。尤其在一线城市，经过数十年的经济发展后，产业结构持续升级，第三产业占比早已超过60%，金融业、互联网等已成主导产业，早先建成的各类存量物业，有相当一部分体量与城市产业结构不相匹配，政府在控制增量的同时更应该去思考非住宅物业资源的有效盘活。特别是北上深等一线城市，目前仍保留了大量工业用地，存量工业用地的占比远远高于国外城市，这显然不符合大城市未来的产业结构需要，无论是由政府主导还是由土地拥有者主导，盘活现有存量工业用地均可缓解供地紧张问题。因此对于工业用地的改造，目前主要为改变其使用用途，以产业升级为导向进行城市更新。

“城市更新”的高要求

“城市更新”作为一个系统工程，在项目的各阶段都有着更高的要求。尤其是前期策划定位阶段，不仅需要对规划政策有前瞻性和明确的解读，对所处市场和所需业态的分析更加透彻，和对融资资金的使用与匹配更加高效。更重要的是，要改变以前旧城改造的粗暴观念，不能一味简单粗暴的拆迁与新造，而是在新旧之间找到平衡。这种平衡性地营造，不仅可以让城市居民在心理上更容易接受城市更新的概念，更能在过程中解决与修正城市在过去发展中产生的问题，使城市在新的发展中更好地满足居民各方面需求，并适应新的产业在城市中长期和谐共存。

（注：本文由首佳顾问工程管理事业部北京工程管理部总经理 程仁英原创发表，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）