深圳1套房可置换4.6套房的惠州，新房库存达近3年最高值

在“房住不炒”的基调下，深圳市场开始趋于持续冷静，惠州同样不似往日疯狂。

继深圳房价“横盘“30个月之后，这个曾最受深圳购房者喜爱的临深片区——惠州，其新房住宅库存量在今年上半年也达到了顶峰。

据乐有家数据研究中心统计，惠州今年上半年一手住宅库存达到近三年以来每半年的最高值，库存125543套，存量面积达1368万平方米，去化周期为14个月。

此外，上半年的惠州房价同样呈现量价齐跌的趋势。

今年上半年惠州一手住宅成交56444套，为近三年以来每半年成交的最低值，环比下降19.8%，同比下降28%，不仅成交量下滑，成交均价也同比降低，2019年上半年成交均价11219元/平米，同比下滑2.43%。

而在成交下滑的同时，上半年新房市场的供应也呈现回落态势。据统计，截至6月16日，上半年惠州全年新批预售607.41万平方米，同比下滑15.63%。

即使是广受深圳客欢迎的大亚湾片区，也同比下滑了近40%，半年成交了15990套，成交均价为13868元/平方米，均价环比上涨3.2%，惠城区成交10490套，也环比下降了12.8%。

不过尽管如此，在2019年上半年大湾区9城当中，惠州依然以一手住宅网签量成交5.6万套的成绩，排名第二。

深圳1套房可置换惠州4.6套房

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据中原地产统计数据，2019年，惠州全市预计新增供应面积2209万平方米，供应套数21.99万套，预计在三四季度迎来供应潮，也就是说下半年市场上的供应量将更大，惠州库存继续升高或是大概率事件。从目前的库存数据来看，大亚湾区、博罗县和惠阳区的住宅存量面积位居前三。

在过去的2018年里，惠州本地的购房客群占比仅为21%，惠州主力购房客群依然是深圳客，统计占比高达59%，是本地购房客的两倍之多。其中，惠东滨海、仲恺、惠湾更是深圳客的主力成交区域。

对比粤港澳大湾区其它城市中，惠州限售不限购，价格相对吸引人。以深惠每年一手住宅成交金额与套数计算，2018年，深圳新房套均大概在533万元/套，这个价格几乎可以在惠州置换4.6套房，其“亲民”的价格一度吸引了众多深圳购房者，甚至包括为数不少的投资客。

据统计，2015年之前，惠州房价还停留在5000元/平方米-6000元/平方米的均价水平，2015年下半年起，因供需失衡导致深圳楼市大涨，大量深圳客户外溢至临近的惠州和东莞，惠州房价也随之水涨船高，直至2017年攀至高位，与深圳新房均价的较大价格差，导致深圳坪山、坑梓、龙岗等区域的客流量大幅上升，惠州大亚湾和惠阳成为临深置业的首选区域。

被称之为深圳“后花园”的惠州，在深圳房价经过几轮暴涨之后，也开始逐渐成为部分刚需置业者和各地投资客的关注之地，也同时吸引了大量开发商以住宅、别墅、养老、文旅等形式布局。

据《每日经济新闻》报道，2015年，进驻惠州的百强房企仅有16家，三年不到的时间，整个数量变成了50家，楼市最火爆时，一度需要全款排队买房，在惠州楼市最为火爆的2016年，2017年两年时间里，其成交面积连续两年突破1500万平方米，2017年成交均价涨幅以54%位列“内地楼市50强城市”排行榜第一，2018年新建商品住宅库存位列全国前三。

像“80后”刚需购房者小罗（化名）这样，买房在惠州大亚湾，工作在坪山，却在深圳租房上下班，穿梭深惠两地的置业者也为数不少，小罗认为，对比深圳，目前惠州的房子价格大约在深圳的四分之一左右，深圳太贵了买不起，对我们这些刚需来说，惠州目前这个价格是可以接受的。“像我一些朋友，比如在坪山、坑梓、龙岗这些地方上班，那边的房价也在3万多元/平方米，毕竟还是有2倍的均价差，通勤时间也暂时能接受。

在深圳市房地产中介协会曾发起的一项网络调查中，有超过50%的深圳购房者表示会在临深片区买房，选择临深的主要原因，有55.45%是因为资金不足，15%是因为区域有投资潜力。而在惠州、东莞、中山三所临深城市中，购房者的购买首选则是惠州，其次为东莞、中山。

2019年3月，随着粤港澳大湾区战略出台，还提振了不少诸如东北、江西、湖南等外省客在惠州购房的信心，而惠州当前不限购、不限贷的优势也较为突出。目前，惠州楼市依旧以外省客回流，以投资购房为主。世联行惠湾片区负责人程笑曾对媒体表示，外省客的回流有两个作用，一方面让深圳客回归速度变快，另一方面倒逼部分本地刚需客出手，“深圳客现在在惠湾的去化比例里占4成以上，部分项目可能6成以上。”

一直以来，惠州作为临深购房门槛最低的地方，在东莞限购、中山部分限购的政策环境之下，惠州限卖，依旧难以抑制深圳人的买房热情，在深圳人“买买买”的驱动之下，惠州房价也水涨船高。

以最受深圳客欢迎的大亚湾片区为例，据大亚湾房管局数据显示，2014年，大亚湾新房均价为5650元/平方米，2015年，均价为6336元/平方米，2016年，均价为11161元/平方米，2017年为12871元/平方米，近四年时间，涨幅超过了100%。

二手房交易陷尴尬

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2017年4月9日，惠州出台“限售”新政，新购住宅（含二手房），取得产权证满3年后，才可转让。也就意味着，即日起在惠州买的新房，要5年后才可以出手。

业内分析，新政对于惠湾二手房打击颇重，从而导致了一些原本准备买二手房的刚需逐渐转向了一手房，此外，惠州轨道交通尚未完善，导致双城生活的实施成本过高，耗费精力太大，最终形成了惠湾区域“空城”的局面，二手房源转卖的情况也随处可见。

陆晓（化名）2012年在大亚湾以4000元/平方米价格买入了一套建筑面积100平方米的毛坯房，总价为40万元，当年还赶上了2015年的上涨，“当时很多房子涨价2000元-3000元/平方米，觉得自己还挺幸运，不过到了2017年，想把房子顺手出手的他却没有这么幸运了，市场价格挂盘几乎无人问津，而生活配套的匮乏又让他无法自住，加之每日往返惠深两地，时间成本实在太高。陆晓如今打算以低于市场价10万元的价格挂盘，却一直还未寻觅到合适的买家。

不过也有业主表示，是否难出手还得看个盘，李真（化名）今年就顺利出手了一套位于大亚湾的二手房。“放盘一周卖掉了，2016年买的，原价5000元/平方米，卖出去是11000元/平方米实收的，3月中旬跟买家签合同，6月中旬到拿全款，花了不到4个月。”

不过，就离大亚湾整体情况来看，目前仍是新房占据主导地位，整体入住率依旧偏低，二手房交易较淡。只有部分超级大盘以及高入住率的少量二手房交易活跃，如龙光城、德洲城等。

一位大亚湾的资深中介表示，过去来惠州炒房的，普通投机客比较多。另外，在过去几年，许多深圳人来买房，主要也是由于深圳限购限贷有名额限制，本身在深圳有房，另外在这里买一套用于改善养老的，这种购房者也占一部分比例。2017年限售之后，外省客户也多了起来。不过，他认为，惠州二手房的销售确实偏淡，尤其是来这里买房的人大部分人还是深圳人，他们不急着住，根本没必要买二手房。

除了投资的深圳客，还有一部分业主认为二手房难买的原因则是几乎无人推盘。

业主王鑫（化名）就是个例子，他一套位于大亚湾的房子，在中介那挂盘已有一个月，依旧无人问津，他提到，几乎没有中介帮我费劲推房子，他们大部分时间依然在卖新房。

在一手房高额佣金的驱使下，中介推销的动力十足。一位从业人员表示，大亚湾的一手楼盘给出4-5个点的佣金也比较正常，总价在150万元的房子，开发商给到的佣金大约有6万元左右，业务员也可拿到约3万多元。

不过也有中介给出了另外的看法，目前惠州二手房的手续比较繁琐，由于惠州当地银行评估价格上不去，首付现在基本上也要4成以上，部分银行甚至不受理二手房按揭贷款，而新房手续相对简单很多，且带过去的佣金也比较高，所以目前为止，大部分中介依旧愿意卖新房。加之，新房目前供应也较为充足，外地来惠的投资客也都愿意选择新房。

临深投资购房仍需谨慎

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2010年，深圳与惠州临深片区的高速公路“惠深沿海高速”通车，2013年12月，厦深高铁正式通车。深惠两城虽有高铁往来，但日常通勤方面，主要还是依赖轨道交通。目前，连接深圳的地铁14号线惠州段（惠州临深的惠阳和大亚湾区域）却暂时停留在规划当中。

2019年4月，深圳发展与改革副主任郭跃华在做客深圳电台民心桥栏目时透露，深圳地铁五期是否能延伸到惠州尚未定音。惠州由于市区常驻人口规模不足300万，尚不具备申报建设地铁条件。不过，郭跃华亦称，下一步，深圳市将在五期建设规划编制工作中就轨道14号线惠州段项目必要性和可行性进行深入研究，并积极与惠州市相关单位沟通协调，推动轨道14号线惠州段尽快报批。

除轨道交通建设之外，惠州的教育、医疗等公共配套设施也成了许多刚需甚至投资购房者置业时重点考虑的部分。

在淡水定居多年的购房者王晓（化名）正准备卖掉手头一套位于惠阳的房子，他认为，近两年深圳客扎堆惠州楼市，空置的二手房大部分是毛坯房，目前惠州配套还不是很完善，就业机会也不多，人口少，未来供应量增大，不一定消化得了。

不过，从统计资料显示，从深圳的人口规模、增长看，临深置业的需求仍然存在。预计未来深圳市需在深莞惠边境地区平衡人口约 150万-200 万左右，未来分流到惠州的深圳人，将达到总数的10%左右。对此，大亚湾房地产协会副会长陈江洪也曾对媒体表示，在粤港澳大湾区的概念下，深圳周边城市限购的影响下，惠湾成为深圳刚需的泄洪口，市场需求还是很大的。

“惠州在2017年-2018年供应了大量土地，都达到了1500万平方米以上的成交量，导致目前整个库存较多，去化周期拉长，此外，惠州作为整个珠三角供应量最大的城市，客群主要是面向深圳的买房者，从这个角度来看，深圳每年只有3,000,000平方米的新房交易量太小了，所以必须拿惠州放在深圳的市场看待。从这个角度来看，惠州是有投资希望的，但是惠州的公共配套能不能上来，取决于生活一体化过程中，政府的决心和具体公共设施的落地。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

资深媒体人徐枫认为，惠州作为临深片区，目前新房的主要消化主力依赖深圳人，因为支付能力高、对片区的了解局限在远景规划上，投资客更反复多做了解，谨慎决定。

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文 | 中国房地产报深圳 思琳（原创稿件，转载请注明）

审读：马琳、戴士潮