调控正在进行时，楼市到底变没变？

进入2019年，不少人都在说，深圳楼市“小阳春”来了。

的确，随着粤港澳大湾区规划落地、各大银行首套利率下降等利好刺激，深圳楼市的确出现了回暖。

而且，全国陆续出现不少城市“放松限购、放开限售、取消限价”的新闻，仿佛放开调控已是大势所趋。

但深圳并不在放开调控之列。相反，在2016年开启的这一轮加强楼市调控周期里，深圳的限购、限贷政策从未放松，反而有规范化、常态化的趋势。

“五限”是什么？这是指楼市调控手段中的限购、限价、限贷、限售和限商政策。

从2016年的“深八条”开始，深圳就执行了限购、限价、限贷、限商的措施，但直到去年“7.31”新政后，深圳才增加了限售措施，正式开启了“五限”时代。

所以，深圳“五限”的时间并不是太长，目前也没有任何政策松动的迹象。

深圳现有主要限购政策，是延续2016年10月发布的“深八条”，包括限制深户单身人士购买一套住房，非深户社保“3改5”等措施。

深圳限购政策一览：

值得注意的是，在2018年以前还可以通过注册企业法人的方式来“破限购”，但2018年7月31日后，深圳已经禁止企业法人购房，因此这条路径也被彻底堵死。

2017年初，深圳市规土委发布“限价令”，要求预售商品房和公寓的申报均价不得明显高于周边同类、同户型在售项目的销售均价。

限价令对深圳带来的直接影响就是新房二手价格倒挂，新房比二手房更便宜。2018年6月底，华润城润府三期开盘，南山中心仅7.8万元/平方米起的单价，引起市场轰动。因此开盘3天就有6776人登记摇号，抢741套房源。

深圳现行限贷政策也是来源“深八条”的规定，将二套房最低首付成数拉高至7成，大大增加了二套房的购房成本。

2018年的7.31新政，规定离婚2年内买房的，参考婚内家庭住房情况执行贷款比例，更是堵上了离婚买房来降低首付成本的缺口，打击“假离婚”买房行为。

深圳2018年前一直未执行限制出售住宅的政策，但在7.31新政中，首次增加了“限售”的规定。

新政规定，深圳市普通住房取证之日起3年内不得转让，商务公寓5年内不得转让。

此项规定虽然是为了打击投资炒房，但同时也降低了商品房的流通性，因此对2018年下半年楼市的交易量也造成了比较大的影响。

在2017年整体调控商办类产品的浪潮中，深圳也曾发文规定商办用房不得设计为公寓。

而“7.31”新政中，主要是对商务公寓的建设和买卖做了更多限制：新供应土地上的商务公寓一律只租不售，现有商务公寓增加了5年内禁售的规定。

梳理深圳的楼市调控手段，可以发现大部分举措还是为了控制投机炒房行为，对刚需类人群、首套房置业的影响较小。

粤港澳大湾区规划落地后，大湾区内的城市关系变得更加紧密，不少购房者也将置业计划放大到整个湾区。

那么，在大湾区购房有什么限制条件呢？

我们整理了粤港澳大湾区11个城市的购房政策，从下图可以看出，深圳几乎是大湾区内各类调控政策最严格的一个城市。

经过10年密集的政策调控，房地产市场步入理性发展轨道。

中国社会科学院财经战略研究院3月28日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，142个样本城市中，房价环比上涨的城市94个，占样本数的66.2%，比上月增加39个。环比下跌的城市为48个，占样本数的33.8%。

各城市在新一年的开局“一城一策”如何落实，市场有何变化，我们一起来一探究竟：

北京：317新政两年后，新购房时代悄然来临

上海：沉寂近3年，上海楼市终于迎来阳春三月

深圳：深圳的限购、限贷政策从未放松

大连：限购后一年，成交量减少，均价却在上涨

武汉：十年调控，武汉经历了什么？

青岛：青岛限购，仍是买房首道坎儿

苏州：楼市未放松，越来越多人转向二手房市场

同时，重点城市二手住房成交量仍出现季节性回落。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华指出，2019年初局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成份。

未来的政策及市场还将如何相互影响，我们拭目以待。