更多旧改、棚改、城市更新资讯可关注【深刻解读城市更新】公众号

征收拆迁是一项政策性极强的工作，关系到社会利益的重新分配，关系到广大群众的切身利益。如不妥善处理和解决，必将影响正常的生活秩序和社会稳定，也会成为制约经济发展的瓶颈。但是拆迁征地又是城市化进程中首当其冲的第一步，so，如何解决征收拆迁难题，是能否成功城市更新尤为关键的一步。

当前征收拆迁遇到的瓶颈

拆迁补偿不一致的问题比较突出，假设城区有两个相邻的地块要拆迁安置，如果在时间上相差个几年的话，拆迁补偿金额就会相差很大；即使同一时间，同一城区，但是因为土地属性不一样的话，补偿标准也不一样的，这样群众的意见就会很大，造成拆迁工作难做。群众的思想工作不好做，对国家的标准理解不有所偏差。

1.补偿政策不公平、不科学、不统一、不透明

2.一些被拆迁群众对国家标准理解有所偏差甚至断章取义

3.少数人对补偿满意不满足

4.少数人的蛊惑煽动

除了依法办事，保证补偿标准，和正规走程序之外，还要保障被征收人的合法利益

1、趋利避害的应对

2、不得低于国家标准：国有土地上合法房屋就近1:1，集体土地上房屋合理居住水平

3、适当设置奖励

4、协议从优，强制从严

5、改变对公共利益的理解

6、开工没有回头箭，依法强制作保障

7、巧妙运用附条件合同，捆绑奖励，邻居推动，举报推动，舆论推动，感化推动

制定科学的补偿安置方案

补偿安置方案的技巧：

1、严格控制物权补偿国家标准，尽量增加奖励

2、补偿安置应当引导群众向善

3、惠民政策并非国有资产流失，但不得违法

4、国有土地上合法房屋就近1:1安置，集体土地上住宅房屋补偿适用中纪委8号文

5、合法房屋的判断一是有证，二是尊重历史及符合约定俗成

6、纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋，参照国有中纪委8号文及最高法解释

7、未纳入城市规划区的集体土地上的合法房屋

按照：重置价+区片地价+补贴 =买得起合理居住水平的房屋

8、城中村改造的四种模式利弊分析

（1）按人头，在人头界定上难度大

（2）按房屋面积，极易导致抢建

（3）按户安置，导致恶意分户

（4）按宅基地兼顾合法房屋面积，较为科学

9、突出合法宅基地的价值，超面积宅基地运用好阶梯递减规则

10、区分合法房屋的补偿及违法建筑的补助

11、住改商的补偿

12、严格界定户，避免恶意分户

13、捆绑奖励

14、合法宅基地的补偿

15、青苗附属物的补偿

16、征收企业的补偿

17、沿街住兼营的补偿

18、租赁房屋的拆迁

19、人口界定坚持四原则：

钉子户处理技巧、分析钉子户心理

钉子户如何处理：主动漫天要价狮子大开口；被动没信任感，自我保护

主动漫天要价：抓住其弱点、针对性攻关、欲擒故纵、借助外部力量（村委、政府部门、已签约群体、家族、社会媒体、其他）

被动自我保护：充分解释、公开、公平、利益平衡，适当倾斜。借助已签约周边人、亲戚、家人现身说法。

当然，上述的都是比较标准性的建议，实际行动中对于开发商来说，问题被更加的细分，可能村集体不喜欢你，或者是人的情感问题都可以阻碍着拆迁。开发商进也不是，退也不是，左右为难。

其实做拆迁工作，搞清楚目标，再对症下药，能够大大的提高拆迁的成功率。当然你也可以使用绝招，绝招就是下方这张图。

怎么样，简单粗暴，被拆迁方赏心悦目吧。这虽说是最为直接的办法，但有些旧村在意的不是这一方面的话，那这样人民币也无计可施了。

其实我们要明白村委处就是我们拆迁行动真正的目标。我们得处理好双方的关系，他是拿下项目关键。

提前布局

虽然开发商在确认实施主体之前不能参与基础数据调查和实施方案编制。但也是上有政策，下有对策。

我们要抢先知道哪里要做旧改，就必须熟悉旧改的流程，在确认实施主体之前所编制的片区从策划方案时就是了解该村是否要做旧改的关键了。

片区策划方案的发起者就是各大镇级街道办，在结合该村的土地、人口、发展规划等一系列讨论之后，他们会确定哪条村可以进行改造，然后就会给这个村的村委打电话，叫村委组织居民是否要进行旧改。所以如果有镇级街道办的关系，就能抢占先机提前安排了。

做好与村委的关系

摸清村领导人品、为人情况，懂得为人，也就有操作空间了对吧，毕竟谁都不会跟钱过不去的嘛（你懂得）台下帐。

对于开发商对村里的介绍也不要花里胡哨，越接地气越实在。深入基层，人情世故少不了，多点真诚，少点套路。甚至可以代村集体运营或协助引进商业或其他，让村民对你的印象更为深刻。

信任备书

有信任备书的人与村委联系，成功率会大大提高

我是开发商，利益对冲，哪有这样的人啊？

那找谁呢？那就是前期服务公司，记住，需要是当地的人，一般当地人的人脉资源比较广泛，这样的人才会显得更具亲和力。只要村委配合，不闹事，不搞事，政府就会同意。

信任为主，价钱为辅，共同推进。

宣传到位、把握动向

宣传口号，宣传渠道，横幅，这些基本操作，目的都是为了能够显眼并且能及时的通告到各个村民，让村民了解自己，了解开发商的规模

主动组织聚会或者说明答疑会，让各个村民的疑问能都第一时间解答到位，时刻清楚村民的心理动向。提供娱乐设施，麻将扑克摊出来干，服务到位。

投其所好，制造紧迫感

制定签约奖励体系，先签先选。已签怂恿未签。

“擒贼先擒王”大业主，大户人家，集体物业先针对处理。能带动节奏

特殊情况，特殊处理，有部分村民需要的比较特殊，以共赢的心态去帮他们解决，达到平衡点。

签约能快就快，今天凌晨的事，就不要等到天亮

借助危房名义，先行拆除部分已签约房产，形成一定压力。

借助政府与舆论压力，查违，消防安全，环保力量等打消拖延搞违建想法，借助政府清退政策，让业主尽快签约，不然项目清退大伙都没好处。

感谢阅读，欢迎指正，谢谢转发哦

解决当下融资创新，工改项目，税务筹划，湾区拿地等问题

另外【城市更新最新政策解读、经济测算、税务筹划与投融资创新】8月16日将在【广州】举办

峰会详情关注【深刻解读城市更新】公众号