先说个最近看到的案例。

王先生即将移民，准备把深圳的一套房子卖掉。

去年8月初在签订房屋买卖合同时，王先生就跟中介和买方说过，自己要在11月初去温哥华蹲两个月的“移民监”，因此买卖手续务必要在10月31日之前完成。

正常来说，8月签的合同，10月31日前完成过户流程，时间绰绰有余。但由于买方出现资金问题，房款始终无法筹齐，这一下就拖到了10月末。但按照合同规定，房款是网签当天支付，因此对方也不算违约。

这期间，中介一直在向王先生传达“买方资金筹备中，等筹齐就网签”的信号，就这样拖着，等到了10月31日也没办成。

直到王先生即将启程时，中介才通知他“下周办理网签”，可下周王先生已经身在国外了，网签肯定办不了。对方就已王先生违约为由起诉到了法院，要求取消交易以及赔付双倍定金。

无奈之下，王先生求助了律师。在分析案情之后，律师怀疑这是买家和中介做的“局”，故意拖延到王先生出国时才办理网签，造成房主不配合的事实。

好在，律师在收集了双方沟通的记录，并与买房人沟通之后做出应诉，最终法院判定双方互不构成违约责任，合同解除，退还定金。

明明是对方违约，最终却被反咬一口，王先生也够倒霉的。好在结果差强人意，至少没赔钱。

通过这个案例，我们总结一下对方可能存在或已经违约时，应对时的注意事项。

一、如何有效地保留沟通证据

常见的证据主要是通话录音、短信，但是保留这些记录时需要一些技巧。

首先，可以偷录。

当我们和中介、交易方谈判时，在对方不知情的情况下录音，是不违法的，能当证据使用。如果偷摸录音的事情与你无关，或涉及对方隐私，才算违法偷录。

其次，录音里一定要有对方本人的参与。

录音证据里可以没有中介，但一定要有买房者或卖房者本人。因为非本人说的话都可以不算数，不能算作买卖双方本人的真实意愿

比如，中介说买房人资金有点问题，正在筹款，或者说房东资质有点问题，过户要等等——这些都不构成对方违约的事实证据。只有在办理房屋核验、网签、过户、贷款这类需要中介参与的活动，以及相应的短信，才具有法律证明的效用。

最后，要引导对方把事实说出来。

录音的内容也有“讲究”，最好要谈判对方本人把你想要的内容说出来，这就需要您在话语上有一些引导。因为只有录音的内容是对方亲口表述的，才能作为法庭认可的证据。

比如买房者一直没付款，您可以询问对方是否资金有困难？是否处置其他资产时不顺利？如果房东总是拖着不过户，您可以问问是不是爱人不同意过户？或者是房本上的其他人不同意？

类似这种站在对方角度的问话，更容易得到真实的回答。

当然，我们也可以选择微信或短信，编辑好详细的内容发给对方，告知并让其确认。

比如把约定办理网签的日期、最后期限告知对方，最后加一句“如果您逾期无法办理，产生的法律后果由您个人承担，请知悉”。

二、遇到疑难问题不妨咨询律师

房屋买卖往往涉及较大金额，对方以及中介在巨大利益的驱使下，有时候也会出现一些意想不到的状况。

如果感到情况不对头，出于保险起见，建议及时咨询律师，必要时可以尽快起诉，保护自己的利益不被损害。

但是，有的朋友宁可相信中介也不愿求助律师，认为另外花钱不划算。

我们知道，中介扮演的是促成交易的角色，服务的是买卖双方。手心手背都是肉，从实际情况来看，中介很难完全站在您的角度为您争取利益，甚至可能会抓住您的过错，联合对方坑您一笔。

所以，个人建议，如果真的遇到一些难以解决的问题，不妨先找律师咨询，看看买卖合同有没有瑕疵，直到问题的实质以及您在纠纷中所处的位置。这样才能有的放矢。

如果真的需要诉诸法律才能解决问题，那也别拖着。很多朋友心地善良，不愿意把关系闹僵，结果由着对方一拖再拖，就像文章开头的案例，拖到可乘之机时，对方就不会再跟你客气。

而且对于买家来说，及时起诉还可以起到暂时“冻结”房屋的作用，卖方就无法再卖给别人或者抵押，如果是学区房甚至还可以冻结学籍，进一步起到约束作用。

所以，在法治社会中，息事宁人的“佛系”态度，不适用于解决房屋买卖的问题。

面对自身合法合理权益受到侵害时，该强硬就强硬，该起诉就起诉，如果对方服软，我们还可以撤销起诉，履行合约，皆大欢喜。