商品房的房价竟是如此构成的，别再被人忽悠了

众所周知，在我们国家长期以来居高不下永远都是房价，一般都在上百万到几百万的价格，好的地角的房价甚至能够达到上千万的惊人高价。

那什么是商品房的房价呢？

商品房的房价其实说白了就是你购买商品房时所应支付的所有价款和费用。

那它又是如何构成，为什么会有如此高的价格呢？且听我慢慢道来。

首先，我们都知道，商品房是由商品房开发商开发的。他开发的目的是为了赚钱，也就是赚取高额的利润。但他的开发也是要花钱的，也就是他所支出的成本和费用。

那么开发商要支出那些成本和费用呢？

第一，土地成本

它包括：

（1）征地费、拆迁补偿费或土地转让费：根据土地不同来源向原土地所有者支付的地价。

（2）征地拆迁或转让过程中向国家政府有关部门支付的有关税款，如耕地占用税等。

（3）向政府支付的地价款（土地出让金）。

（4）基础设施建设费：即建设用地红线内及政府要求开发商承担的红线外一定范围内自来水、雨污水、煤气，热力、供电、电信等管线工程以及道路绿化、环卫、照明设施等工程的费用。

第二，建安工程费及相关的税费

第三，装修费：即开发商对商品房按预订标准进行装修所支付的费用。

第四，开发商支付的交易税费，包括：

房地产转让（包括商品房销售）支付的增值税，城市城市维护建设税，教育费附加，土地增值税，印花税房屋买卖手续费，房屋销售费用（代理费、广告宣传费、管理费、销售人员提成奖励费用等）。

第五，利息：向金融机构贷款所产生的必须支付的利息。

以上这五部分为开发商要支出那些成本和费用。

如果开发商直接将商品房销售给消费者（买单套房者）的话，正常的房价应该是由上述各项成本、费用和利润之和构成，即开发商的报价包括了上述各项内容，开发商是不应该在这个房价之外收取任何一种的费用的。

但是这样出来的房价都会很低，开发商是挣不到多少钱的。

那开发商们会将商品房直接销售给消费者吗？

当然不会了，开发商们又不是傻子，他们当然不会直接将商品房卖给消费者的，他们会将商他开发出来的成批的商品房，比如说是一座楼盘或者是一个小区的商品房，转卖给出价最高的第一级商品房销售商，再由各级商品房销售商层层加价后最后再销售给消费者（买单套房者）。

在此期间，商品房开发商和商品房销售商之间通常都是有合作协议和交易协议的。

开发商通过这些协议，在与销售商交易时就可以在原来的房价的基础上再多获得20%到40%的利润。

第一级商品房销售商在获得了这成批的商品房之后，会在他们所花费的所有成本的基础上，多加20%到40%的隐形成本（在不知不觉中花费了的费用成本，和一些消费者认为不必要但销售商认为必要的费用成本），再加上他们自己估计出来所能得到的最大利润，就得到这一批商品房的总价。

而这个房屋总价就是他手中所拥有的所有的房屋的价格加起来的总和了。

那这个房屋总价又是如何构成的呢？

一般说来，他们在得到房屋总价之后，除以房屋的总套数，就得到了一套商品房的平均价。

然后，商品房销售商会将这个房屋平均价当成他所有房屋中最差房屋的最低净价。

然后，再在这一基础上增加20%到40%的价款，得到一个最差房屋的最低销售价，也就是他们口中宣传单上的最低价。

在实际中，这套最差房屋是没有任何一个人会去购买的。

于是，这个最差房屋的最低价就成了他们赚取消费者眼球的噱头。

而他们手中的其余房屋则会按照楼层、采光、取暖等一系列标准在最低价的基础上再分别增加1%到N%不等的房屋价款，这样加起来所得到的商品房价款，就是第一级商品房销售商的房价。

那这个第一级商品房销售商的房价就是我们所看到的房价吗？

那可不一定，因为有时商品房销售商不是只有一级，而是可能有好多级，也就是说倒一次手就是一级。如果这套商品房已经倒过N次，那就是N级，所以说，你可能看到的是第一级房价，也可能看到的是层层加价后的第N级的房价。

如此说，大家对房价的构成都清楚了吧。

所以，要想买房的朋友们，你们在买房的时候可要注意了，千万不要再听那些销售人员的一面之词了。

而是要先深入了解一下这房子的开发商和销售商都是谁，资质如何，这房子的品质和价格如何，在同类房屋中的性价比高低如何。

等你将这些都搞清楚了再买，这样你才不会再被人给忽悠了，才能买到你心仪的房子，你们说对吧？

好了，商品房的房价构成就先跟大家分享到这里，谢谢大家能够阅读我的文章。