如果说地价连破新高、一次是偶然、两次是巧合，那么，连续的强势土拍，足以说明，土地市场又热起来了。

尽管很难判断，这股热浪会持续多久。但以当前火热态势看，连续刺激下，大家对地价的关注点，也开始转变成“还要涨多高”？

毫无疑问，地价的高低，对市场的影响和触动最直接。在其它变量飘忽不定的情况下，购房者通过对土地市场的观测，相对地，能掌握到一些房价趋势。

有句话说：永远不要与趋势为敌。

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昨天，中海地产以“成交总价款9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”将纺织城80亩商住用地收入囊中，土地单价1211万元/亩，楼面价7263元/㎡，溢价率达到80.66%。

这次土拍，我们能看出什么趋势和信号？

壹

土拍亮点：

1、成交地块楼面单价7263元/㎡，刷新了区域地价。纺织城房价洼地继续被填平。

2、中海地产首次入城东。

3、不管加不加义务教育设施代建费的2.44亿元，实际地价已经创下新高。也就是说，“地越卖越贵”的逻辑，至今仍未被打破。

追溯到2018年11月，中粮地产就已溢价32.43%摘得灞河新区78亩商品住宅开发用地，土地单价627.67万元/亩，楼面单价4024元/㎡。

同年的12月25日，西安建工31250万元竞得灞河新区37.478亩商住用地，土地单价833.82万元/亩，楼面单价2274元/㎡。

同日，金泰地产一举摘得灞河新区4宗共计264.365亩商住用地，平均土地单价632.27万元/亩，平均楼面单价3928元/㎡。

本次拍卖的80.482亩商住地土地单价1211万元/亩，楼面单价7263元/㎡，刷新了区域地价，也创下了区域新高。

再整体看一下纺织城板块的房价态势。

目前区域商品住宅高层市场价格在10000-12000元/平米之间，主要有中国铁建青秀城（2019年7月公示精装高层均价10701元/㎡）、合能·铂悦府（2018年10月公示精装高层均价10514元/㎡）、宫园学府（2019年5月公示毛坯高层均价12056元/㎡）、万象湾（2019年6月13日公示精装高层均价12659.79元/㎡）等。

贰

纺织城片区其实是城市重点改造区域，基于历史原因，整体环境形象欠佳，但地铁规划、高铁输出、房企进驻，让这一板块趁势崛起。

比如，密集的地铁规划，潜力可见，不仅各路房企蜂拥而至，地价也是突飞猛进。不少人期待，纺织城能成为区域发展的强劲引擎。

于是，一级市场火热无比，醇熟土地资源日渐短缺。越是“缺地”，老城区就越受关注，越是“稀缺”，醇熟区域就越受关注。它受市场的追捧程度，能很大程度上，体现房企对板块价值的预期。

在这种情况之下，中海地产能入驻纺织城核心地段，摘取灞河新区纺四路以南，纺西街以西优质土地，随着新项目的到来，或会让西安楼市重新认知这块土地。

而后呈现的产品属性，又是一道坎，要看中海地产对这块地如何突破，怎样发力了，如果能顺利推进，对板块发展也是一大助力。

叁

地价在逐步提高确实已经成为不争的事实。土地市场带来的暴击，或许还将继续。那对于房价会有多大的影响呢？

其一，单纯从成本的角度看，约占房价三分之一的土地成本越高，对价格的影响是显而易见的，最终会在房价上有一定的体现。

土地供应结构发生变化，商品住宅用地占比缩减，而城改、棚改项目获将成重点补充。土拍新规影响楼面价上涨，而房价一般情况下为楼面价的2.5-3.5倍，最终导致房价在成本维度继续升高。

但简单地说地价推动房价上涨，也不客观。在坚持调控不放松、当前政策保持稳定的态势下，高地价更是难以传导到高房价上来。2019西安房价走势还将会受到产品定位、购买力增量、房企实力、金融态势、货币增发等层面的影响。

一边是购买力的衰弱，一边是继续频出的高地价，对于购房者来说，纠结恐慌的心理，仍在延续。