实探！老城东纯新盘首开信息流出，样板间马上公开！

在南京首批集中供地的土拍中，城东共有5幅地块，其中，光华路金科项目大多是步步领先！

7月份，金科项目第一个出了规划，汤山、汇通路、仙林等地块规划随后才相继出炉；9月份，也是金科项目最快公开了城市展厅；如今，在其他项目售楼处还未公开之际，又是金科玖樾印象率先开放了售楼处！

这速度，杠杠的！

在如今售楼处也是花样百出的潮流下，金科玖樾印象又是如何的呢？近日，笔者前往实地探查了一番，为大家带来丰富的实拍图以及更多的详情信息！

01

售楼处实景谍照！首付比例或5成起

笔者在友谊河路南站下车，对面就是玖樾印象的城市展厅，虽然售楼处已开放，但城市展厅也还在，还有部分工作人员在内。

沿着友谊河路往南走一百多米，就到了玖樾印象售楼处，就在路口那边，非常好找。

门口有物业安保人员值班，如要参观，还是需要预约一下的。入口就是一幅美景，阳光从中空的上方洒落在大理石板上，光影斑驳。几株树木更是呈现出一种向阳而生的状态，虽然没有茂盛的树叶，但张扬的枝干反而有种肆意之感。

沿着蜿蜒曲折的回廊，入眼便是如今售楼处的流行设计——水景，不管是从风水上还是从美观上，水景都是一大利器！

通过一系列设计，售楼处整体看上去层次感丰富，极富现代化风格，却又不死板，特别是那个曲线设计，让售楼处更多了几分艺术美感。

入内便能看到这个项目的品牌介绍，此项目由金科、联发、弘阳共同开发，由位列中国房地产上市公司A股10强的金科操盘，品牌实力很强，有“洋房之父”之称。

弘阳地产则是南京的老牌房企，本地开发的项目不少，负责物业部分；而联发，则是厦门建发集团旗下核心行业集团，负责建筑以及资金。

由于是工作日，再加上项目本身的门槛不低，笔者去的时候售楼处并没有多少人。

玖樾印象规划打造8栋8~11层低密洋房，共计418套房源，户型建面约130~143㎡，容积率仅为1.8，在这片区域属于非常难得的了，车位配比1:1.3，绿化率≥30%。

项目采用人车分流设计，社区配备大型近4000㎡的中央公园，内设阅读、共享办公、儿童乐园、滨水等功能空间，花园洋房采用一梯两户设计，电梯刷卡到户，充分保证居住私密性。

据了解，项目样板间预计将于本月底或下月初公开，预计四季度首开，具体时间待定，首开楼栋1、2、5、6、7#，首付比例未定，大概5成起！放风价5万2-5万6/㎡，含精装以及升级包（具体以销许为准）！

根据置业顾问介绍，1、2、3、4、5楼是建面约130㎡的三房户型，6、7、8楼是建面约143㎡的四房户型。

目前样板间尚未开放，只有户型模型摆在售楼处，据置业顾问透露，样板间预计将于本月底或下月初公开！

建面约130㎡户型

建面约130㎡户型为三房两厅两卫设计，有入户玄关，客餐厨LDK设计，南向双阳台采光观景效果上佳；配有飘窗，双卫生间，空间疏朗。该户型负一层面积约94㎡，根据模型效果，似乎设有多个采光井。

建面约143㎡户型

建面约143㎡户型做到了四开间朝南，南向双阳台面宽达7.5米，未来封闭交付。主卧套房，大飘窗、全明卫生间，是标准的改善类户型。

该户型负一层面积约111㎡，需要注意的是负一层实际交付为毛坯，而非精装。

02

区域配套基本成熟，附近多地块待出让

从项目沙盘上就能看到，玖樾印象一街之隔就是南师附中秦淮科技高中以及南京郑和外国语学校（石杨路小学部）。

另外，笔者在售楼处旁边还看到了南京江南明珠幼儿园，是附近小区万达江南明珠配建的幼儿园。

教育资源颇为丰富，而交通资源方面，自驾与公交相当成熟，唯有轨道交通比较匮乏，这也是老城东新盘的通病了。

区位图

玖樾印象一侧就是石杨路，可以直达不远处的绕城高速以及承天大道，自驾非常便捷；上文笔者也说了，下了公交站直行一百多米就到了玖樾印象，也就是说公交站台距离项目也很近，且此站有多个公交路线，同样很方便。

不过目前虽然没有距离较近的地铁，但规划中8号线与13号线的交汇站点——胜利村站，与项目非常接近；而13号线与10号线的交汇站点——七桥瓮公园站（规划）也相距不远。

此外，项目距离七桥瓮生态湿地公园和秦淮河也很近，居民闲暇时候走走有益于身心健康。

至于其他一些生活配套，显而易见，发展已久、生活气息浓厚的老城东并不缺这些。

值得一提的是，在项目介绍过程中，置业顾问也提到了附近有部分规划的住宅用地，其中一幅地块就是前几天第三批集中供应土拍名单上的G123地块。

G123地块为秦淮区石杨路以南、郑和外校小学部以西地块。东至现状，南至现状，西至规划道路，北至石杨路。

地块航拍图，图源见水印

规划用地性质为Rac单身职工公寓用地、R21住宅用地，出让面积62602.33㎡，综合容积率1.69，建筑高度≤24米。

起拍楼面价15123元/㎡，最高楼面价17297元/㎡，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过44900元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求三级及以上，最低配建租赁房面积为5000㎡。

毛坯限价与玖樾印象一样，然而楼面价却低了近2万元/㎡！

拿下这块地，开发商就赚大了？非也，这么低的价格自有其原因。

我们来看看此地块的出让要求：

（1）A分区为居住社区中心和租赁住房用地，不得配建酒店式公寓。其中配建的租赁住房，由竞得人建成后自持。

（2）规划条件中明确的居住社区中心必备功能（除菜市场以外），由竞得人出资并建设，建成后无偿移交秦淮区人民政府，出让价款总额不做调整。菜市场不得分割销售、不得分割转让。除上述居住社区中心必备功能外，剩余部分可建设商业服务设施、办公。

（3）B分区规划居住用地应按每百户不少于30平方米的标准配套建设社区居家养老服务用房，建成后无偿无条件移交区人民政府，产权归区人民政府所有。

（4）该地块出让后，可应竞得人要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

与玖樾印象这个纯住宅项目不同，G123地块分为住宅以及单身职工公寓用地，单身职工公寓用地即为A分区，根据上述条件，A分区只能依靠住宅租赁、商业办公销售等进行盈利，回笼资金慢，而B分区的社区居家养老服务用房也要投入不少资金。

除了地块本身的出让要求比较严苛之外，另一方面，也或许是受年底偿债压力大，房企拿地意愿降低，以及第二批次土拍降温的影响，南京可能相应地下调了出让价格~