前段时间我去实探了河西南的星八客，其中升龙天汇、佳兆业城市广场等次新房成交价已过7万/平！至少550万才能上车....
引得后台有不少网友和我吐槽河西南真“难”，但是你知道吗？其实总价100多万也可以在河西南安家！
一、地铁小区，房
龄新，体量小，但居住环境还有待改善
最近2号线螺塘站附近的清泽园和清润园已全部入市，据说户型小、总价低，小区环境也不错，为此我特意去小区实探了
一番，环境确实不错，下面一起来看看~
清泽园&清润园
小区地址：江苏省南京市建邺区高庙路
板块：
河西南
总栋数：清泽园、清润园各4栋
建筑类别：高层
开发商：南京建和房地产开
发有限公司
物业：中瑞物业
房龄：2016年交付
学区：清润小学+莲花实验学校
小区位置及配套
清润园和清泽园是隔壁邻居，同位于河西南，体量较小，距离河西南正荣润峯、五矿崇文金城等“星八客”很
近，虽然周边配套还不成熟，现在看起来还比较“荒”，但是以它们临近河西南次新房的区位来说，未来生活会很赞。
1、
交通
目前两个小区周边没有地铁，但是预计今年底2号线西延线开通，清泽园距离2号线螺塘路站只有300多米，距离在建中的7号
线太清路和螺塘路站都在500米以内。清润园距离地铁站稍微远一点。不过从地图上来看，未来两个小区是妥妥的双地铁盘。
2、教育
清润园内自带一个育儿园，两小区对口的学校是清润小学和莲花实验学校初中部，较为一般。
3、商业
目前两个小区附近只有零星的底商，基本满足生活需求，生活配套还不成熟。
不过小区距离烟火气十足的油坊桥只有2公
里，西北方向3公里左右的正荣中心、金地广场和华侨城欢乐滨江项目预计年底开业，届时，居民购物逛街会更加方便。
小区环境
清泽园和清润园各有4栋，均在2016年左右交付。从外面看，小区外立面确实比较新，但是因为都是30层左右的高层，且不少窗户上
安装了密集的防盗窗，整体看起来比较压抑。
下面我们先来清泽园看看：
和
一般的安置房一样，小区大门直接对外敞开，门禁非常宽松。不过在特殊的疫情期间，门卫大叔还是要我出示了健康码。
一走进小区，四
周都被高楼包围着，目测楼间距比较小，中低层会有采光问题，进门右手边有一张小区总平面图。
作为一个次新
小区，地下车库是必备的，门口就是车库入口。地下车库采用了环氧地坪，特别之处在于特别设置了残疾人专用车位，非常人性化。
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除此之外，小区外围一圈还设置了大量的地面停车位。
因为小区电瓶车数量庞大，多处规划了非机动车
停车位，但是部分车已经停到了规划线外，看起来略杂乱。地下车库配备了便民充电站，充电桩有不少富余。
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让人感到意外的是，作为一个高密度安置房，小区里面规划了大面积的休闲娱乐场所，既有儿童乐园，也有康体设施，还有不少供业主纳凉闲聊用的的
桌椅、亭子。
塑胶地面上种植着树木，让业主露天玩乐之余也能享受到阴凉，树木底座上镶嵌着蓝色小方砖，看
起来清新别致。
小区里老人较多，过道上，单元门口，凉亭里都能见到他们的身影，从他们闲适的表情中可以想象其对于现在的生活状态
还是比较满意的。
等河西南的产业繁荣起来，这里的租房市场不容小觑，到时候手握几套房的大爷大妈们将迎来资产的升值，现在墙面
上已经出现了租房的小广告。
走在小区里，随处可以看到绿意，但是人工打理的痕迹不明
显，有的草坪光秃，有的草坪长满杂草。
除此之外，小区里的卫生也堪忧，我随便走进一个单元，电梯里就充斥着浓浓的烟味
，地面上还有随意扔下的香烟盒。电梯里的金属墙面上，车库地面都有明显污迹，垃圾桶周围散落着不少垃圾。
下面再来清润园看看：
和清泽园一样，清润园也设置了地下车库，路边设置了地面停车位，路面上随处可见密集的电瓶车，
不过这边还设置了露天充电桩并配有雨棚。
小区里也有儿童乐园、康体设施、小广场等公
共区域，令人惊喜的是儿童乐园处还设置了一个小沙坑，但是因为疏于管理，沙坑已经杂草青苔遍布，孩子无法愉快地在里面玩耍了。
清润园的绿化比清泽园更为杂乱，杂草已经蔓延到了小路上，即使是大白天，我走在路上还是不断有
蚊虫叮咬。
总体来说，清泽园和清润园虽然小区密度高，但因为房龄新，各项配套都齐全，整体生活非常方便。
不过小区也存在安置房的通病，即物业管理不够严格，卫生和绿化问题比较严重，部分设施因维护不周无法正常使用。
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二、成交加快，单价攀升，小区二手房市场颇为火热
小区市场行情
目前清泽园
在365二手房市场上挂牌均价35057元/平，今年6月开始大幅度上涨，到9月的3个月期间房价净涨4117元/平。
但是某网站显示，清
泽园一共只有两套房源成交，而清润园今年已经成交了13套，而且两小区的挂牌量和带看次数也有一定的差距。
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中介表示，清泽园的房源和成交数据都比清润园少，主要是因为清泽园的户型偏大，仅成交的两套房源都是80平米以上的三室，所以这个小区
自住偏多。
而清润园大部分房源都是80平以下的小户型，交易更为频繁。目前该小区在365网站上挂牌均价33224
元/平，近三个月涨幅较为明显。
从成交数据上可以看出，清润园近期比较热销的户型是58平米左右的两房，实际成交价格从今年初开始不断刷新
。
1月单价还不到3万/平，到3月单价上涨2000+元/平，今年6月成交的一套单价即将破3.5万/平，并且成交周期按天计
算。
清润园2016年交付，作为安置房小区，需要满5年才能上市，但是小区里也有部分产权置换房，拿到房产证就可以交
易，所以小区2019年就有成交记录了。
清润园最早在2019年7月成交了一套83平米的三房，当时交易单价只有2.4万/平
，相比今年3月成交的75平的三房，单价3.3万/平，两年期间房价上涨约近1万/平。
中介表示，近期清泽园和清润园二手房市场热度都比较高，主要有下面两点原因:
1、相比河西南星八客550万的门槛价，清
润园的小户型多，100多万就能买到实用两房，三房总价也不到250万，对于预算较低的客群来说房价非常友好；
2、两个小区距
离2号线和7号线地铁站都不远，预计今年底2号线西延线开通，2022年7号线开通，届时，小区将成为妥妥的双地铁小区。
同时
，因为小区位于网红板块河西南，后期将会有更多利好兑现，比如2公里远处的阿里巴巴、金融城2期正在建，等周边产业完善起来，这里的租房需求会越来越大，拆迁户
又有一笔额外的收入
以清润园为例，小区里的在租房源多于在售房源，60平米左右的两室房源月租2800元/月。如果这套房子按
照总价200万，申请首付5成、按揭30年的商业贷款来算，每月还贷约5000元，想要以租养贷的购房者也可以考虑。
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户型解析
清泽园户型：84平，三室
清润园户型
：58平米，两室
特点：两开间朝南，采光不错，但是南北不通透，通风会受影响
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置业建议
清泽园和清润园位于河西南，距离河西南星八客较近，明年有望成为双地铁盘，公共交通更加方便。
小区环境中规中矩，虽然与河西南次新房环境相差较远，但是100多万就能购买小两房，对于预算有限的客群来说性价比不错，不过注重小区品质的改
善客可以止步了。
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