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猝不及防，翠屏诚园成交价创新高！
7月4日，翠屏诚园成交了一套建面96.99㎡的房源，成交周期仅有3天，成交总价412万，成交单价42479元/㎡，创小区成交单价新高！
目前小区均价36538元/㎡，一些80、90㎡小户型成交价动则就3.7、3.8万/㎡。
随着上秦淮高层逐步殆尽，翠屏诚园的成交量一路攀升，远超前两年。二手房热度提升，从侧面印证了区域认可度。
我了解到翠屏诚园的带看量比较大，一是由于上秦淮目前新房比较贵，二是由于三年限售，很多小区二手房不能挂出来，三是由于翠屏诚园有小面积房源且得房率高。
目前小区的成交周期比较短，尤其是小户型，价格合适，基本上小几个月就能成交。
经历2019年、2020年的爆发期，
区域内高层已达3.15元/㎡，新房二手房存在倒挂。如果按照二手房成交价破4万/㎡来算，倒挂能达到8500元/㎡。
可惜的是，随着区域内高层的去化，目前板块仅剩低密度住宅在售，单价和总价相对较高。
那么为什么上秦淮在短短3年内崛起了呢？
1、区位优势
首先还得从上秦淮的区位说起。
沿双龙大道这条黄金轴线，江宁崛起了“南京第二新街口”百家湖商圈，城市宜居高地
九龙湖，如今的发展重心来到了以“未来科技城”为核心的上秦淮。
上秦淮板块总体区位条件优越，它的北边是东南大学、南面是南京禄口国际机场，东面是南京江宁大学城、西边是江宁经济技术开发区。
作为九龙湖的承接板块，上秦淮也是不负众望成为了江宁又一改善板块。
历经9年打造，上秦淮从一片荒地晋升为一个现代科技旅游之城。片区利好不断兑现，上秦淮正经历2.0都会迭变时代，这个高端改善居住
区未来潜力无限。
2、交通优势
上秦淮拥有“三横三纵”路网，“三横”有绕越高速、秣周东路、正方大道；“三纵”有双龙大道、苏源大道、机场高速，日常出行，四通八达。
地铁3号线经江北、主城，止于江宁上秦淮秣周东路站。未来，三期出秣周东路站后继续沿双龙大道南延两站，贯穿上秦淮腹地，预计2023年完工。
3、教育优势
南京名校分校
5、环境优势
依托湿地优渥的生态资源，这里正在打造集华谊兄弟IP衍生业态以及商业、文化旅游、演艺、餐饮等于一体的文旅小镇。上秦淮湿地公园（在建）是南京母亲河秦淮河的发源地，其面积相当于6个玄武湖，堪称南京“绿肺”。上秦淮国际文化交流中心在建，将打造全球未来网络峰会永久会址。
华谊兄弟（南京）电影小镇是一个集生态、文化、电影为一体的休闲旅游项目，定位为长三角区域顶级配置的影视特色小镇
，一期星影广场已投入使用。
上秦淮湿地公园效果图
起点高、配套全、环境突出，加上区域内无老小区、安置房等一系列因素，让上秦淮走上了高端改善板块之路。近年来，吸引了融信、五矿、银城、葛洲坝、旭辉、融创......众多品牌房企入驻，打造低密叠墅、洋房以及大户型高层为主，定位全南京改善。
核心区域热盘卖光、宅地殆尽：
对于上秦淮，目前还能选的就是紫郡府少量叠墅，秦尚栖庭
低密多层。
除了紫郡府、上淮铂悦府加推需摇号外，其余楼盘去到售楼处就能直接认购。
江宁热盘越发稀少，上秦淮也不例外，以往摇号盘集中的上秦淮，如今难见日光盘。主要原因还是核心区域楼盘已卖光，外围区域配套还没起来。
（画红圈处为待拍宅地）
上秦淮发展南京未来科技城，核心区域是近3号线秣周东路站、砂之船、未来网络小镇一带，统称为云台山以北上秦淮1.0。
近3年，
上秦淮1.0各大宅地均已开发殆尽，就是我们熟知的银城、葛洲坝等楼盘。
还有一块位于碧桂园泊云间北边的原协鑫老发电厂位置规划的一幅宅地，目前老电厂已爆破，但何时挂牌拍卖没有消息。另一小块在银城旭辉云台天境旁边。
目前，区域内其他两大楼盘就是位于云台山河以南的融信秦尚栖庭和孔雀城上秦淮G81地块，周边还有多幅地块（图上画红圈处）待拍卖。
再往南就是秣陵新市镇了。
事实上，整个上
秦淮还剩的宅地并不多了。
发展重心南移至云台山河以南、上秦淮2.0已来：
上秦淮正发展南京未来科技城，将打造集科技、文化、旅游、商业、休闲为一体的现代都市新区，未来将是南京对外的新名片，也将是具有全球示范效应的未来之城。
云台山河以北上秦淮1.0占据区域核心配套资源。
美丽悠湖旁的未来网络小镇，已集结了腾讯、华为、亚马逊、中软、亚信、长安汽车、智骏汽车、途牛等众多高端企业。
地铁3号线秣周东路站直达南京南站，畅达全城。游府西街小学江宁分校，提供教育服务。
20万方超级商业砂之船，吃喝玩乐一应俱全；规划185.18m的国华卫星基地（在建），将成江宁新地标；未来网络产业创新综合体商业配套中心已开建，上秦淮第二大商业体正逐步落成......加上多家小商业在建，上秦淮商圈即将爆发。
（上秦淮1.0航拍图）
随着上秦淮1.0配套趋于成熟，宅地
开发接近殆尽，板块发展重心已转移至云台山河以南上秦淮2.0。
前年融信拿下上秦淮G94，打造融信秦尚栖庭。去年，孔雀城夺得上秦淮G81地块，晋身区域新地王。
华谊兄弟南京电影小镇试运营，南京“横店”终于来了。
上秦淮国际文化交流中心首次投入运营，未来将是全球未来网络峰会永久会址。
去年夏天，云台山河河面还有绿藻杂草，如今河水清澈见底。去年河南岸
还是一片田野草地，如今土地被开垦平整，市政道路通车，规划初中、小学要来。
从华谊兄弟南京电影小镇、上秦淮国际文化交流中心，再到未来将建的规划中学、小学，地铁3号线南延线、三甲医院、HIPARK总部经济区......这便是上秦淮2.0未来。
未来，上秦淮1.0配套将越发高端完善，辐射周边正方新城、九龙湖、大学城等板块。
上秦淮2.0将成为区域新房集中区，配套将一
步一步逐步完善。
上秦淮多数盘清盘在即，可以选择的空间并不大，接下来我将对其各大楼盘一一给出买房建议：
云台山河以北楼盘：
云台山河以北即上秦淮1.0区域，集中着上秦淮核心配套资源，主要有3号线秣周东路站，砂之船、游府西街小学江宁分校、国华卫星基地（在建）、未来网络小镇等，产业高端，生活配套齐全。
1、葛洲坝融创紫郡府
葛洲坝融创紫郡府目前剩少量下叠在售，建筑面积3
08㎡，总价1040万起，具体一房一价。更多详情可致电咨询：400-8181-365转160259。
云台山河以南2大盘：
云台山河以南即上秦淮2.0区域，刚刚开始发展，环境资源丰富，有华谊兄弟南京电影小镇、上秦淮湿地公园（在建）等，规划初中、小学、3号线南延线、三甲医院等，配套落地需要时间。
1、融信秦尚栖庭
云台山河以南首家楼盘融信秦尚栖庭，打造5-7层低密多
层，建筑面积103-188㎡，融信秦尚栖庭预计8月加推17号楼，户型建面约137㎡，共28套，目前在售170-235㎡底跃房源，成品交付，销许价格28675-35585元/㎡。
项目精装交付，带新风、地暖、中央空调，秦尚栖庭最小103㎡，三房设计，低密多层，门槛较低，舒适度高。如果你想入住上秦淮低密盘，预算有限，可以选择秦尚栖庭低密多层小户型。
2、芳原
芳原预计最快8月
加推11、14#，户型建面约125、137㎡，约56套带装修房源，项目目前仅剩部分底跃在售，户型建面约218、220、247、251㎡。
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