破7万/㎡！重磅利好落地，河西南这家小区成交价创纪录！

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南京新房的热度，早已是大家的共识。究竟热到什么程度呢？越来越多的板块首付提升，比如：两桥板块的云望府上次加推首付已经提高至5成，下一次开盘首付预计提为8成（具体首付比例以官方为准）。

而正是因为众多板块的新房首付逐渐提高，很多买房人将眼光投向二手房。

河西南作为河西区域的“新贵”板块，居住环境更新，次新二手房众多，可选范围比较广，所以不少人将河西南作为置换的第一选择板块。

今年6月，建邺区学区划分出炉后，河西南不少新小区确定了学区， 也有部分二手房学区发生了改变，在重新划定学区后，河西南二手房市场的内部规律似乎发生了改变...

河西南哪些小区的学区发生了改变？

以下是2021年河西南最新的学区地图，针对已经交付并且有二手房挂牌的小区整理↓↓

（点击查看高清大图）

其中，有改变的是：

海峡城从此前代招确认为南师附中邺城路学校，金地中心风华也在该施教区内；

在正式学区划分之前，海峡城学校纳入南师集团就已经确认，很多海峡城的业主翘首以盼结果正式出炉，所以海峡城几乎是没有悬念的将学区升维。

朗诗熙华府、鲁能公馆（秦新名邸）、招商雍和府从原本南外一小改为为南京外国语学校河西初级中学第二附属小学（河西南9#小学）和南京外国语学校河西初中学，初中学区未变。 

在今年建邺区学区划分正式出炉前，河西南9#小学已经基本完工，就传出周边二手房学区即将发生改变的消息，南外双学区不保？很多业主为此惴惴不安。学区划分后，河西南9#小学纳入南外集团，虽有变动，但与此前差别不大，也让业主们悬着的心终于落地。

问题来了，学区确定后，对于二手房的价格产生了什么样的影响呢？到底哪个小区成了大赢家？

河西南又一小区冲“7”成功，刷新小区成交单价

这几日，我在二手房网站上看到鲁能公馆一套3室2厅建筑面积约86.24㎡的房源，挂牌仅15天，成交单价破7万/㎡，总价约605万，刷新了小区此前的成交单价↓↓

这套房源户型很方正，86㎡左右做成了3室，利用率很高，两室朝南，一室朝北，餐客厅一体连接阳台，视觉上空间更大。该业主也有车位，不包含在房源总价内，车位另售。这套房源出手前，前业主一直在此居住，房源保养的很好，家具设施齐全。不过，此套房源未满5年↓↓

小区人车分流，物业管理也比较严格，此前，西妹也曾实探过鲁能公馆，小区外立面为干挂石材+真石漆，梯户比为2梯4户，连廊连接↓↓

楼间距较大，业主透露约70米，走在小区中没有压抑的感觉↓↓

小区中央景观，建有凉亭↓↓

除了房源和小区条件均不错，2号线西延线预计今年开通，鲁能公馆是河西南部稀缺的双地铁房，也影响到业主的出价。

去年5月份，一套建筑面积约89㎡，3室2厅的房源，成交单价近4.5万/㎡，仅1年，面积段相似，同为中楼层的房源， 成交单价涨了近2.5万/㎡！（具体价格和楼栋位置、精装条件都有关系）↓↓

我查看了鲁能公馆近期其他的成交信息，有趣的是，成交周期居然都很短，最短4天，最长29天，成交单价在5.8-6.6万/㎡↓↓

从鲁能公馆近一年的二手房挂牌价来看，从今年开始有了明显的涨幅，特别是3月份向后，每个月都呈现上涨趋势。

鲁能公馆于2018年6月交付完毕，到今年6月已满三年，可以正式上市交易，且鲁能公馆80几平的房源均做成了3室，对于买房人来说，性价比更高一些。

除了鲁能公馆，西妹也总结了河西南其余几个二手房近一年内二手房挂牌价格以及近期成交价格的变化↓↓

（欢迎点击查看大图）

从表格中可以看到以上小区这一年内二手房挂牌价都是上涨的趋势，其中正荣润峯价格是最高的，本月挂牌价达到了6.6万/㎡。

 

朗诗熙华府、鲁能公馆和招商雍华府属于涨幅较多的，去年9月到今年8月，二手房成交单价都从约5.5万/㎡涨到了6万+/㎡！

除此之外，升龙天汇二手房挂牌价也涨了近4000元/㎡。

在近期实际成交房源数据栏可以看到(总结的都是70-100㎡小面积房源），近半年内，除鲁能公馆外，升龙天汇、正荣润峯也实际成交价也达到了7万/㎡。

海峡城是划分学区后最大的赢家？我看未必

其实自今年以来，海峡城就成了河西南二手房中最热门的小区之一，成交量和成交价相比从前都有了不少提升，也有很多海峡城的业主想在此时卖房置换到河西更好的小区。

对于买的早的业主来说，不到2万/㎡的价格拿下海峡城，100㎡的房源仅不到200万！再看如今海峡城的成交总价，100㎡左右的房源早已超500万。

但从最近的成交来看，海峡城小面积房源的成交单价在6万/㎡左右，超过100㎡的房源实际成交单价在5.5万/㎡左右，价格已经比较稳定了。

而鲁能公馆则在不经意间，冲破7万元/㎡，同一学区的招商雍和府和朗诗熙华府成交价格也比一年前提高不少。

面积相似的房源，招商雍和府今年3月份成交单价约6.3万/㎡，去年5月成交单价约5.2万/㎡，提高了约1.1万/㎡↓↓

朗诗熙华府今年3月89㎡左右的房源实际成交单价在6.2-6.5万/㎡，由于2020年无小面积房源成交，2019年年底一套89㎡的房源成交单价5.1万/㎡，一年半时间，也涨了超1万/㎡↓↓

这三个小区相比海峡城，房源、小区环境相对更新，鲁能公馆后期是双地铁房，朗诗和招商则距离高庙路非常近，后期出行也很方便。

反观此前河西南二手房成交市场比较火热的五矿崇文金城和佳兆业城市广场，近一年来价格虽然稳中有升，但幅度不大，当然，这和本身就处于高价位有很大关系。

写在最后：

从目前河西南二手房成交情况来看，很多刚满3年的次新房在确定学区后，二手房成交价格有了比较明显的提升，而交付较早的二手房成交价格已经处于比较稳定的阶段。

虽然从近期成交情况来看，二手房是处于全面上市趋势的，但是河西南二手房量本身也比较多，“星八客”大火的时刻，是有不少买房人买来纯投资，这也就导致市场上实际存货量是很大的，并不能以偏概全的认为河西南的二手房都能以高价成交。大多时候还是处于有价无市的状态。

至于学区，虽然说有了名校名头不一定代表着学校的教育质量就一定优秀，但是纳入名校集团对于业主来说是一剂安慰，且后期学校发展可以期待。只是，在名校遍地开花的现在，到底哪个学校能从中脱颖而而出，还需要时间才能证明。

今年河西南学区重新划分后，你们认为哪个小区成为了大赢家？欢迎留言和我讨论呀！

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